안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 6.27 전세대출 규제가 정확히 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제중 조건부 전세자금 대출 금지를 말씀 하시는 것 같습니다. 갭투자 방지를 위해서 전세를 들여서 잔금을 충당하는 조건부 전세자금 대출은 금지 사항으로서 위반하면 대출을 즉시 상환해야 합니다. 하지만 주담대없이 기존의 세입자가 있는 상태에서 인수후 세입자가 변경되는 경우 새로운 세입자에 의한 전세대출은 가능합니다.
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Q. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 구분은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로 제공되지만 이를 주거용으로 전환할 수 있고, 전입신고를 하면 자동으로 주거용으로 전환될 수 있습니다. 업무용이라도 전입신고가 가능하며, 신고를 하게되면 주거용으로 전환되지만 세금 문제로 인해 업무용으로 유지를 원하는 임대인들이 많으므로 전입신고를 금지하는 경우가 있습니다.
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Q. 전세 재계약 계약서 작성 전 계약 파기할때 문제없을까요?(임대인입니다)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 상호간의 의견이 일치했을 때 이루어지는데, 계약기간을 연장하기로 문자를 보내셨고 임차인도 동의하였다면 계약이 체결된 것입니다. 따라서 이를 번복하려면 다시 번복의사를 보내고 이에 대해 임차인이 동의하여야 번복이 될 수 있을 것입니다. 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 통지해야하고 임차인은 계약종료 2개월전까지만 통지하면 유효하게 될 수 있습니다.
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Q. 월세 신탁매물은 계약하면 안될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기가된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는 경우가 있는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 등을 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
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Q. 잔금날 매도인이 말소신청 안하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매수인이 잔금을 납부한 후에 매도인이 기존 담보대출을 상환하지 않으면 소유권이 이전이 지연되고 법적인 분쟁이 일어날 수 있습니다. 이에 따라서 매매계약서에 "매도인은 잔금 지급일에 잔금 수령 즉시 기존 대출을 전액 상환하고 근저당권 말소 절차를 완료할 때까지 매수인에 협조한다." 및 "매도인이 특약을 위반할 경우 매수인은 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다." 등의 특약을 넣어야 하고, 은행 법무사를 대동하여 차질없이 진행해야 합니다.
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Q. 청년안심주택에서 전세 사기 사건이 있었다고 하던데.. 사실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사고가 난 곳은 SH공사가 민간 건물을 임차하여 청년에게 재 임대한 정책형 임대주택으로서 공공이 소유하고 운영하는 공공임대와는 차이가 있습니다. 문제가 발생한 잠실 센트럴파크 청년안심주택은 시행사가 시공사에게 공사비를 지급하지 못하며 건물이 강제경매에 넘어갔고 임대인이 세입자 보증금을 대출 상환과 사업비 및 이자 등으로 모두 써버린 상황인데다 건물자체에 전세보증금 반환보증보험이 가입되어 있지 않다보니 세입자들이 법적인 보호를 받지 못하게 된 것입니다.서울시에서는 임대보증금이 선순위권리이므로 반환에는 문제가 없다는 입장이지만 실제로 반환을 받기 까지는 불안한 시간을 보낼 수밖에 없는 현실입니다. 정책형 임대주택이라도 일반 전세와 마찬가지로 권리관계와 전세보증보험 가입 상태를 확인해야만 할 상황이 되었다고 할 수 있습니다.
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Q. 부모님 명의의 집에서 무상임대차 거주
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 무상임대차로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데, 부동산시가 x 2% x 3.79079로 계산되므로 3억의 경우 2274만원으로 과세대상에 해당되지 않습니다. 무상임대차 계약서에는 부동산정보, 금액 (무상), 임대기간, 계약기간 후 반납에 대한 내용, 임대인과 임차인 정보, 기타 특약 등이 포함될 수 있습니다. 무상임대차 계약서를 작성하더라도 세무적으로 임대소득으로 간주될 수도 있으므로 잘 확인하셔야 하며 공인중개사의 도움을 받을 수도 있습니다. 무상임대차라도 부모님과 별도로 거주하는 경우 신혼특공 등 청약이 가능합니다. 하지만 부모님 집에 세입자로 자녀가 들어가는 경우 증여를 편법적으로 활용할 가능성으로 인해 전세자금 대출을 받을 수는 없습니다.
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Q. 주택담보대출 6억원 한도 외에 추가로 시행되는 것들이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출규제의 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다. 이러한 강력한 대출규제로 현재 고가의 아파트에 대한 거래건수가 대폭 감소했으며 서울의 집값 상승폭도 급감했습니다. 단기적으로는 효과가 확실하지만 장기적으로 공급이되지 않으면 다시금 상승할 가능성이 있습니다.
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Q. 요즘 결혼을 미루는 가장 큰 이유가 주거비 문제라고 하네요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.젊은세대들이 결혼을 할때 가장 부담되는 것이 주택문제 입니다. 특히 부모님의 도움이 없다면 목돈을 마련하기가 어렵기에 전세대출 등을 통해 주거를 마련하게 되는데, 대출 상환에 많은 돈이 들어가다보면 현실적으로 안정적인 생활을 하기가 힘들기에 어느정도 돈이 모일때까지 결혼을 미루다보면 늦은 나이에 결혼을 하게되는 것입니다. 6.27 대출규제같은 경우에는 이러한 상황에 대한 대책과는 거리가 멀고 단지 고가 주택이 주택가격 폭등을 선도하는 것을 막는 정도에 그치는 효과가 있습니다. 아직 공식적인 정책이 발표되지는 않았지만 기본적으로 이재명 정부에서 추진하고 있는 것은 청년 및 신혼부부를 위한 공공임대주택, 대규모 주택 공급 및 재건축 재개발의 규제완화로 주택 공급속도를 빠르게 하는것, 신도시 개발 및 유휴부지 활용 등이 있는데 얼마나 실질적인 공급이 될 수 있는가에 따라서 상황이 달라질 수 있을 것입니다.
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Q. 1가구 2주택 관련 세금 문의(본인 및 아내 1채씩)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부가 각각 주택을 보유하게되면 1세대 2주택이 됩니다. 2주택이라도 규제지역이 아닌 경우에는 취득세율은 1~3%로서 1주택과 동일하게 적용됩니다. 규제지역이 아닌 경우에는 직접거주는 필요하지 않으며 2년이상 보유하면 6~45%의 양도세가 과세되며 양도세의 10%가 지방소득세로 과세됩니다.