안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 전세 계약 이후 입주 직전 입차인 시국세 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세입주하는데 왜 전 임차인의 세금납부가 문제되는 지 모르겠네요. 임대인과 계약하는 것이니 전 임차인의 상황은 관계없을 것입니다. 만일 임대인의 체납이 문제가 되는 것이라면 향후라도 임대인의 경제사정 악화로 문제가 될 수 있으므로 그런 집에는 들어가지 않는 것이 좋습니다.
Q. 밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지인 전에 건축물을 건축하려면 도로와 배수로가 있어야 하며, 개발은 아래와 같은 순서로 진행합니다. 농지구입 -> 경계측량 -> 토목설계사무소 선정 및 접수 -> 개발행위허가 신청(건축, 토목 인허가 서류 접수) -> 건축, 토목 허가 (농지전용비 납부, 분할측량 신청) -> 착공계접수 -> 건축, 토목 공사 착공 -> 준공검사 및 허가 -> 건축물대장 -> 소유권보존 등기 -> 토지이동신청 (지목변경 ) 이에따른 비용으로 경계 및 분할 측량비용, 토목설계 및 허가 비용, 개발부담금, 건축 및 토목허가 비용, 농지전용부담금, 토목 건축 비용, 등기비용, 지목변경 비용 등이 소요되며, 공사 현장의 사정에따라서 비용은 달라질 수 있습니다. 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 하며, 개발행위허가는 토목설계사무소에 의뢰 하면 되고 견적을 통해 가격을 짐작해 볼 수 있습니다. 지목이 대지인 경우에는 주거 목적의 건축물을 지을 수 있지만, 해당 지역의 건축 조례를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 중개인 확인설명서 효력이 발생하려면 계약서에 확일설명서가 첨부되어있다는 내용이 기재되면 되는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 사무소를 통해 계약을 진행한다면 반드시 공인중개사와 계약을 진행해야 하며 공인중개사의 서명 및 날인이 필요하고, 중개보조인은 서명이나 날인을 할 권한이 없습니다. 보통 부동산계약서에는 공인중개사가 중개대상물확인설명서를 작성하고 거래당사자 쌍방에 교부한다는 내용이 포함되어 있습니다. 계약서와 중개대상물확인설명서를 작성한 후 거래 당사자 쌍방에게 교부되므로 이것을 근거로 책임을 물으시면 됩니다.
Q. 2년 전세 만기전 이사 준비과정 순서와 부동산
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어느 부동산에 내놓더라도 상관 없습니다. 다만, 계약이 완전하게 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우라도 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없는데, 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 따라서 집주인이 집을 내놓으라고 한 것은 복비를 부담하라는 의미인 것 같습니다.
Q. 비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택인 경우라면 거래금액 12억 이하인 경우에는 비과세가 됩니다. 만일 2주택인 경우에는 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우 비과세에 해당되는데, 조건을 만족하려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 양도소득세이외에 지방소득세(양도소득세의 10%)와 농어촌특별세도 납부해야 합니다.