안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 주택 판매할 때 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보유하고 있는 주택이나 부동산은 언제든지 매도가 가능하므로 1년을 기다릴 필요는 없습니다. 하지만 매도에 대한 양도소득세에 부과되는 기본공제는 연간 250만원으로 고정되어 있으므로, 이 혜택을 효과적으로 보려면 1년에 부동산을 한개씩 매도하는 것이 유리합니다.
부동산
Q. 빌라 매매시 중개사무소를 어떻게 걸쳐 계약하요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예, 부동산을 통한 중개의 경우에는 매도인이나 매수인 중 일방이 부동산에 의뢰하시면 부동산 중개인이 매물을 검색하거나 매수인을 확인하여 매도인과 매수인을 연결해주고 의견이 일치하게 되면 매도인, 매수인, 공인중개사가 함께 참여하여 계약서에 서명 및 날인(매도인과 매수인은 서명 또는 날인) 하게 됩니다.
부동산
Q. 생애최초 보금자리론 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 시행된 주택담보대출 규제로 인해 6월 27일 이전에 계약체결하고 계약금(가계약금은 제외)을 납부한 건에 대해서는 생애최초 보금자리론의 경우 LTV80% 대출이 가능할 수 있습니다. 하지만 6월 28일 이후에 계약체결된 건이라면 LTV70%까지 가능할 수 있습니다.
부동산
Q. 토지거래 허가구역 부동산거래 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서의 주택 구입절차는 다음과 같습니다. 허가신청서 제출 -> 서류검토 -> 관련부서 업무협의 및 현장조사 -> 허가/불허가 결정 -> 허가증 교부 또는 불허가처분 통지 -> 매매 계약서 작성가계약으로서 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없으므로 "토지거래허가가 나지 않는 경우에는 가계약금을 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 납입 대금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 현재 살고 있는 원룸 보증금 관리비 차이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임대차 계약 존속 중 경제사정 등의 변동이 있어 임대료가 부적절하게 된 경우에는 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 주변의 시세, 물가의 변화 등 구체적인 자료를 확인하셔서 근거를 남길 수 있도록 임대인에게 문서로 요청하시는 것이 바람직합니다. 하지만 이러한 요청에 대해 임대인이 동의를 하지 않을 수 있으며 잘 협의가 되지 않으면 소송을 통해 요청하거나 조정을 받는 것이 필요할 수 있습니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 거절후 집주인거주 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 임대차 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 계약종료 이후 직접 거주하다가 해당 주택을 매도하는 것은 문제 없습니다. 하지만 임차인을 내보낸 후 직접거주를 하지 않다가 매도를 하는 경우 임차인이 이를 고발하는 경우에는 손해배상을 해야 할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.
부동산
Q. 미등기 신축 아파트 전세계약관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트에 대한 실거주 요건이 없는 경우에는 전세를 들여서 잔금을 치르는 경우가 많으며, 실거주 요건이 있는 경우에는 집단대출로 잔금을 치르고 입주를 하게 됩니다. 대체로 재건축 아파트의 경우에는 보존등기가 되기까지 시간이 많이 소요되므로 집단대출을 받아서 잔금을 치렀더라도 소유권이전 등기까지는 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 전세보증금은 반드시 임대인 계좌로 입금하시고 대출 상환도 직접확인하는 것이 필요하며 전입신고와 확정일자를 받아야 할 것입니다. 분양계약서를 통해 임대인이 분양계약자가 맞는지를 확인해야하고 분양대금 완납증명서도 확인하셔야 합니다.
부동산
Q. 주담대 필요시 전입신고 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주담대가 필요하신 경우라면 부모님집에 이삿짐을 옮겨놓거나 다락 등 이삿짐보관소에 짐을 맡기고 원룸 등에 단기로 전입하시면 될 것입니다. 부모님 집이 단독주택이고 독립적인 거주가 가능하다면 부모님집으로 이동하고 세대분리를 하는 것도 가능할 것입니다.
부동산
Q. 이사전 부동산에 집 비밀번호 알려줘야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 전입신고를 하고 거주를 하는 계약 기간동안은 해당 부동산에 대한 온전한 점유를 할 수있고 권한이 없는 인원의 출입을 통제할 수 있습니다. 따라서 비번을 알려주지 않을 권리가 있으므로, 원하신다면 비번을 변경하고 특정한 날자나 시간을 정하여 집을 보여주는 등의 조치를 하실 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 등기부등본에 말소되지 않은 근저당 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부 등본상에 말소가 되지 않은 근저당권이 있으면 임대인은 언제든지 설정금액내에서 다시 자금을 대출할 수 있으므로 반드시 말소를 해야 합니다. 따라서 특약으로 근저당권과 기타 권리들이 말소되지 않으면 계약을 취소하고 납입된 대금을 전액 조건없이 상환한다는 등의 문구를 넣으시는 것이 필요합니다.