안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 근저당 있는 월세 보증금 돌려받을 때 문제 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동담보 근저당이 있는 경우에는 집주인이 다주택자일 가능성이 높으며 다른 집에 문제가 발생해도 경매로 넘어갈 수 있어 조심해야 합니다. 먼저 집주인이 가지고 있는 다른 주택이 얼마나 있는지, 소유한 다른 집들의 담보상태와 채무 상황은 양호한지, 다른 집이 경매나 압류 등이 걸려있지는 않은 지 등을 확인하셔야 합니다. 전세보증보험 가입이 되지 않는 집은 될 수록 피하시는 편이 좋습니다.
부동산
Q. 우리나라 아파트 가격은 왜 이리 비정상인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 집값이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구 감소에도 1인 가구수가 증가하여 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있습니다. 또한 주택보급률도 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황인데, 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 통계청 2023년 기준 서울은 44.0% 밖에되지 않아 절대적으로 주택이 부족한 상황입니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 정부와 정치인들도 인구수가 많은 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
부동산
Q. 전세 계약 날짜보다 한달 먼저 재계약 하자는데....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 갱신을 할 때는 기존 계약종료일 다음날부터 계약을 하게되며, 한달 앞서서 계약을 하자고 한다면 기존계약을 한달먼저 종료하고 새로운 계약을 맺는 것은데, 임차인이 이에 동의하지 않는 한 기존계약은 유효하므로 한달 앞서서 계약에 동의할 필요는 없습니다.
부동산
Q. 월세계약 중간에 이사 다음세입자의 계약일 관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 도중 임차인의 사유로 인하여 부동산에 집을 내놓아서 임차인이 복비를 부담하는 조건이므로 임대인(또는 부동산)에게 요구사항인 계약전 날자 협의 등을 요청하시기 바랍니다. 임의로 계약이 진행되고 나면 곤란한 상황이 될 수도 있으니 신속하게 의견을 밝히시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 계약시 대출 특약 기입 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출 불가시에는 계약을 취소하고 납입한 대금을 조건없이 반환해주는 등의 대출 특약은 임대인이 좋아하지 않기는 하지만 세입자에게 꼭 필요한 사항이 될 수 있어서 적용되는 경우가 있습니다. 협의를 잘 해보시고 잘 되지 않는다면 다른 중개사를 찾으시거나 다른 주택을 알아보셔야 할 것입니다. 그리고 대출 신청전에 은행을 방문하여 대출 가능성을 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 인구가 감소함에도 불구하고 아파트 수요가 여전히 높은 이유 중 하나는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인구 감소에도 불가하고 서울의 아파트 수요가 여전히 많은 이유는, 1인 가구 증가와 인구밀도가 높은 우리나라에서 가장 효율적인 주거로서 아파트가 선호되기 때문입니다. 기본적으로 서울의 주택수는 부족한 편인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있으며, 주택보급률은 2023년 기준 93.6% 이나, 실제 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 통계청 2023년 기준 서울은 44.0% 밖에 되지 않으며 이마저도 자동차 주차조차 여의치 않은 노후 불량주택이 많은 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 이러한 상황은 계속 이어질 수 밖에 없을 것입니다.
부동산
Q. 대출 규제 이후로 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 6.27 대출규제는 상당히 강력한 규제로서 특히 고가 아파트 거래가 많은 강남3구와 마포,용산,성동구 등의 지역이 영향을 많이 끼쳐서 실제 주담대신청액이 급감하고 매수세도 줄어든 것으로 파악되고 있다고 합니다. 다만, 가계대출의 증가세는 이어지고 있으며 개인사업자대출 등으로 수요가 몰리고 있는 상황이라고 하는데, 시장의 변화 추이를 당분가 지켜볼 필요가 있을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산 자금 소명 요청 관련 구청 or 부동산원
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 자금 소명요청이 구청에서 나오는 것과 부동산원에서 나오는 것은 소명이 끝난 데 대해 추가적인 해명 요청이기 보다는 각각의 기관의 업무범위 및 목적에 따라서 지적이되는 것입니다. 즉, 구청은 지역의 행정 업무를 담당하는데 반해 부동산원은 전국 단위의 부동산 거래와 자금흐름을 감시하는 역할을 하다보니, 구청에서의 소명이 끝났더라도 부동산원에서 별도로 검토 진행이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 34평 아파트 가지고 있습니다. 마이너스 7천에 팔고 동시에 42평 마이너스 9천 매물로 갈아타려 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대형평수로 이동하는 경우에는 관리비가 많이 나오고 국민주택규모(84m2이하)아파트에 비해 세금면에서 불리할 수 있으며 거래 건수도 적은 등의 단점이 있습니다. 하지만 쾌적한 공간과 편리한 주거를 원하신다면 대형평수가 좋을 수 있는데, 지방의 경우에는 수도권에 비해 수요가 적고 향후 인구감소의 영향이 있을 수 있으므로 주변 인프라가 잘 발달된 인기지역을 택하시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 분양권 혼인합가특례 및 6.28 대책 관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한이 없는 경우 보유하신 1분양권을 전매한 후 혼인신고를 하신다면 혼인합가 특례 대상이되어 혼인신고로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세 요건(주택가격 12억 이하 등) 충족시 비과세가 적용될 수 있습니다. 6.27 대출 규제로 인해 언급하신 것처럼 잔금대출 시행시에는 6개월내에 전입하셔야 하며, 세입자의 전세보증금을 통한 잔금 납부 등 조건부 전세자금 대출도 금지됩니다. 다만 대출없이 현금으로 대금을 모두 결재하여 등기가 된 후에는 세입자를 들일 수 있으며 전세대출도 가능할 수 있지만, 버팀목 한도 축소 등 대출 총량 규제로 인해 전세자금 대출 규모가 축소될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 세입자가 대출없이 전액 자신의 자산을 통한 전세는 문제 없습니다.