안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 부부의 경우 아파트 구입시 배우자 한사람으로 구입하는 것이 좋은가요? 아니면 부부 공동명의로 구입하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다. 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 같은 해에 다른 부동산 거래가 없었다면 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.세금외의 사항으로는 모든 서류 처리시 두사람 모두의 확인이 필요하므로 번거롭기는 하지만, 이점으로 인해 일방의 잘못된 임의 처분을 막을 수 있는 점이 장점으로 작용할 수도 있습니다.
Q. 건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시골집 철거를 위해서는 해당 지자체(읍면동사무소 또는 시청이나 군청)에 문의를 해보시는 것이 필요합니다. 일반적으로 주택철거신고 및 주택멸실신고를 하고나서 철거를 진행하시면 되는데, 석면이 들어간 자재를 사용한 경우에는 폐기물 전문업체를 통해 진행하셔야 합니다. 20평내외의 주택이라면 500만원 정도 소요될 수 있으며 별도로 폐기물 비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 1년이상 거주 또는 사용하지 않고 있는 주택이라면 농촌빈집정비사업으로 지자체에서 철거비용을 지원받을 수도 있을 것입니다.
Q. 청약 전입일에 관해 궁금합니다ㅠㅠ 도와주세요ㅜㅜ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 전입일은 주민등록초본상에 해당지역에 거주한 기간을 의미하므로 2017년 전입으로 되어 있다면 2017년부터로 보시면 될 것입니다. 입주자 모집 공고문을 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 거주중인 주택을 매수하려하신다면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 계승하는 것에 유의하셔야 합니다. 즉, 전 집주인의 지위를 그대로 이어받으므로 기존 임차인은 계약기간 동안 거주가 가능하고 계약갱신요구권도 사용이 가능한데, 이를 거절하려면 계약기간 종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 해야 거절이 가능합니다. 임차인과는 계약서를 새로 작성하는 것이 좋으며, 계약갱신요구권을 이전에 사용하였다면 사용한 사실을 기재하고, 퇴거시 집을 보여주는데 적극적으로 협조한다는 내용등을 추가하는 것이 좋습니다.
Q. 오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전하게 체결된 상태에서는 일방의 의사로 계약을 해지할 수 없으므로 계약된 기간동안 계속해서 거주가 가능하므로 집주인의 요구를 거절하실 수 있습니다. 또한 2년간 거주했고 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면 계약갱신요구권도 사용하실 수 있으며 새로운 집주인이 계약종료 2개월 전까지 등기를 완료하고 계약갱신요구권을 거절하지 않는이상 계속 거주도 가능합니다. 하지만 집주인과 협의가 되어 조기 퇴거를 하신다면 이사비 등을 요구해 보실 수 있을 것입니다.