안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 원룸 매물정보 관리비에 기재된 내용?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 관리비는 표준화된 규정이 없고 원룸마다 다를 수 있으므로 임대인에의해 세부항목이 규정될 수 있습니다. 원룸의 경우 전월세신고제를 피하기 위해 신고 대상 금액인 월세 30만원을 보다 월세를 낮추는 대신 관리비를 증가시키는 경우가 있는데, 아마도 이런 사유로 관리비를 여러가지로 적다보니 내용이 중복된 것으로 추정되나, 세부항목에 대해서는 임대인에게 직접 문의하셔야 할 것입니다.
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Q. 같은 원룸 건물 안에서도 월세나 관리비, 평수가 다를 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸은 기본적으로 단독주택으로 구분되는데, 구획을 나누는데 따라서 평수가 호실마다 달라질 수 있습니다. 기본적으로 건축물 대장을 확인하시면 가구수가 나오는데, 건축물 대장상의 가구수와 실제 호실 수가 다르다면 호실 쪼개기를 한 것을 수도 있으니 주의하셔야 합니다.
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Q. 부모님 전세 집으로 주소지 이전 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택수는 세대별로 계산되므로 1주택자인 어머니와 1주택자인 자손이 세대를 합치게 되면 1세대 2주택자가 되어 규제지역인 경우 기본세율에 20%를 더한 세율이 부과될 수 있고 장기보유특별공제도 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하게 될 수 있습니다. 하지만 합가하는 어머님의 나이가 만60세 이상인 경우에는 동거봉양에 해당되어 합친날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 양도소득 조건을 만족하는 경우 1세대 1주택으로 간주하여 비과세가 적용될 수 있습니다.
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Q. 등기부상에 기재되는 금액은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부상에 기록되는 금액은 분양가가 아니라 아파트 실거래 신고시 적용된 금액(보통 분양가 + 옵션가 + 프리미엄 등)이 적용됩니다. 발코니 확장비용 등이 별도로 기재되지는 않습니다.
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Q. 1주택자가 임대차계약으로 이사갈 때 전입신고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인 소유주택에 실거주요건이나 주민등록을 요하는 주택담보대출 등이 있는 상황이 아니라면 아무도 전입되어 있지 않더라도 별 문제는 없습니다. 하지만 임차주택에는 거주 및 주민등록을 해야 대항력이 발생하고, 여기에 더하여 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.
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Q. 중도금 돌려받을 수 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중도금까지 지급하게되면 계약을 이행한 것으로 보게되어 일방의 의사로 인한 계약파기가 불가능하게 됩니다. 즉, 계약금을 포기하더라도 계약해지가 되지 않으므로 계약 상대방이 허락하지 않는 이상 중도금도 돌려받을 수 없습니다.
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Q. 전세 계약 보증금 말소 조건봐주세요 ㅜㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 가계약이라도 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소하여 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 한데, 전세 보증금에 비해 근저당금액이 너무 커서 믿음이 가지 않는 경우라면 대출 상환을 조건으로 하고 상환을 하지 않는경우 계약을 취소하고 납입한 금액을 조건없이 상환한다는 특약을 걸어놓는 것이 필요할 것입니다.
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Q. 집주인이 다음 세입자를 구했다며 세입자에게 전세금을 받으면 저에게 준다고 알려주셨는데, 그럼 저는 내용증명서를 보내도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약이 종료되면 후속 세입자의 입주와 관계없이 보증금을 돌려주어야합니다. 만일 이렇게 제때에 보증금을 돌려주지 않아서 계약일자가 지나가게된다면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 임차권등기가 설정되고 나면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 갈 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며, 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금반환 소송을 제기할 수 있습니다. 현재 6개월이나 경과한 상황이라면 현재 상황을 정리하여 내용증명을 보내고 상황에 따라 임차권등기명령을 신청하시는 것이 좋을 것입니다.
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Q. 아파트매도시 부모님께 차용후 상환하려는데.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.증여이익이 1천만원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않는데, 2억원 x 4.6% = 920만원이므로 무상 대출이 가능하니 일단 차용증을 쓰고 진행하시면 대여 자체는 가능 하지만 부모자식간에 전세계약을 하고 같은 집에 거주하면 전세로 인정되지 않으므로 전세로 인정받으려면 별도로 분가를 하셔야 합니다.
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Q. 제가 세입자한테 그 월세는 동등하게 하고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차시에는 주택임대차 보호법에 의해 4년의 계약을 보장하는 계약갱신요구권이 존재하고, 계약갱신요구권을 사용한 갱신시에는 임대료(보증금 + 월세) 상승폭을 5%이내로 제한하여 임차인을 보호하도록 되어 있습니다. 하지만 이기간이 지나고 계약갱신요구권도 사용한 경우에는, 재계약이 되어 임대인은 임의의 금액으로 임대료를 인상할 수 있습니다.