전세 계약 보증금 말소 조건봐주세요 ㅜㅠ
다세대 전세가 1억 3천이고 가계약한 상태 입니다
특약으로 보증보험 가입과 근저당 말소 후 계약서 작성하는 걸 넣었어요
집주인이 임대사업자이고 근저당이 14억정도입니다.. 보증금 돌려주지 않은 내역이나 위험 등기 설정 내역은 없으나 근저당 금액이 너무 큰데 이걸 다 갚고 계약한다고 하더라도 그이후에 또 담보 대출로 제가 위험한 상황에 놓일까봐 걱정이 되는데 계약해도 괜찮을지요ㅜㅜ
혹시 계약을 파기하는 게 방법을 추천하신다면 가계약금 100만원을 돌려 받을 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말소 후 계약한다는 특약이 있더라도 실제로 말소를 완료하지 않거나, 등기상 반영이 늦는 경우 위험합니다
전세보증보험은 선순위 채권이 있는 경우 가입이 거절될 수 있습니다
보증보험 가입이 안 되면, 말소가 되더라도 향후 재설정된 담보(후순위 근저당 등)로 인해 위험에 노출될 수 있습니다
14억의 근저당을 말소하려면 거액이 필요합니다
과연 임대인이 실제로 이 금액을 갚을 여력이 되는지가 매우 중요합니다
자금이 없을 경우, 말만 하고 근저당을 말소하지 못하거나, 말소 후 곧바로 또 대출을 받을 수도 있습니다
지금 조건이라면 신중히 계약을 보류하거나 파기하는 것이 안전합니다
특히 보증보험 가입이 어렵거나, 근저당 말소가 확실하지 않다면 큰 손실을 볼 위험이 있습니다
특약이 지켜지지 않는다면 가계약금도 충분히 돌려받을 명분이 있습니다
부동산과 이러한 협의를 다시한번 해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다세대 전세가 1억 3천인데, 해당 주택에 근저당이 14억이라고 하셨습니다.
그런데, 제가 추측하기로는 아마도 다가구 전세가 아닐까 싶습니다.
그래서 건물 전체에 14억의 근저당이 있고 각 방의 월세가 1.3 억인 건데요.
결론부터 말씀드리면 약간 위험한 건물일 수 있습니다.
우선은 임대사업자인 집주인의 의도는 각 방의 전세금을 걷어서 14억의 빚을 먼저 상환하고,
누가 나간다고 하면 다음세입자를 구해서 전세보증금을 반환하려는 의도일 것입니다.
그래서 질문자님은 이번에 들어간다고 하더라도, 계약 만기가 되었을 때, 다음 세입자가 없다면 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하실 지도 몰라요.
그냥 잘 말씀하셔서 100만원을 돌려받고 다른 방법으로 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 14억인데 보증금이 1.3억원이면 선순위 채권자가 많아 전세금 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 보증보험 특약이 있다면 보험사 심사 통과전까지는 계약서 작성, 잔금 금지 조건을 꼭 명시 하시기 바랍니다.
가계약금을 돌려받기 위해서는 보증보험 미가입. 근저당미말소가 계약 전제라는 점을 문자나 카톡으로 꼭남겨놓으세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
먼저 가계약이라도 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소하여 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다. 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 한데, 전세 보증금에 비해 근저당금액이 너무 커서 믿음이 가지 않는 경우라면 대출 상환을 조건으로 하고 상환을 하지 않는경우 계약을 취소하고 납입한 금액을 조건없이 상환한다는 특약을 걸어놓는 것이 필요할 것입니다.
다세대 전세가 1억3천인데 근저당이 14억이라면 다세대가 아니고 다가구일 가능성이 큽니다.
만약 다세대가 맞다면 공동담보일것이고요.
근저당 말소 조건이 14억을 다 갚는것인지? 전세금으로 ㅂ다은 1억3천만 갚는것인지 다시 한번 확인해보시기 바랍니다.
다가구라면 선순위도 있을텐데 그 부분도 확인이 필요하고요.
만약 14억을 다 갚는 조건이라면 사실 크게 문제 될 부분은 없습니다.
주인이 다시 대출을 받아도 내가 선순위이고 14억 대출이 나오는 집에 1억 3천 정도는 큰 금액이 아닙니다.
질문 하신 내용을 다 알고 계약을 하신거라면 파기 하더라도 가계약금을 돌려받을 가능성은 없다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약을 파기 한다면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 포기하는 것이기 때문에 계약금은 돌려받을 수 없습니다.
보증보험 가입과 근저당 말소를 특약으로 넣었기 때문에 계약서 작성할 때 근저당이 말소되지 않았다면 그 이유로 계약을 파기 할 수 있지만 근저당이 정상적으로 말소되었다면 계약금 돌려 받고 계약 파기는 어렵습니다.
감사합니다.
다세대 전세가 1억 3천이고 가계약한 상태 입니다
특약으로 보증보험 가입과 근저당 말소 후 계약서 작성하는 걸 넣었어요
집주인이 임대사업자이고 근저당이 14억정도입니다.. 보증금 돌려주지 않은 내역이나 위험 등기 설정 내역은 없으나 근저당 금액이 너무 큰데 이걸 다 갚고 계약한다고 하더라도 그이후에 또 담보 대출로 제가 위험한 상황에 놓일까봐 걱정이 되는데 계약해도 괜찮을지요ㅜㅜ
혹시 계약을 파기하는 게 방법을 추천하신다면 가계약금 100만원을 돌려 받을 수 있는 방법이 있을까요?
==> 현재 상황에서 임대인이 주임사라면 상대적으로 안전한 건물이라 할 수 있지만 이러한 경우 전체적으로 "근저당설정액, 공시가격, 현 보증금 현황 등"을 고려하여 종합적으로 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
가계약도 본 계약과 마찬가지의 법적 효력이 유지됩니다
따라서 보중보홈험에 가입하고 추가 대출을 받지 않는 조건으로 계약할 수 밖에 없습니다
그리고 현상태에서 가계약금을 돌려받는 경우는 임대임의 귀책사유가 없는한 어렵다고 봅니다
따라서 철저한 권리 분석을 하시고 위험사항에 대한 특약사항을 세부적으로 작성하셔서 사전 예방대책을 강구하시기 바랍니다-
ㅡ 예를 들어 계약이후 담보 대출시에는 임차인과 협의하여 실거래가의 70% 수준이하로 대출받아야 하며 이때 임차인에게 통보햐야하며 이를 위반시 계약해제로 볼수 있다(70%수준은 경매시 보증금 학보에 수준이 되기 때문입니다)
다른 방법은 전세보증금에 대한 등기 설정하여 1 위나 2순위 이내면 보증금 반환을 받는데 안심할 수도 있다고 봅니다
잘 판단하여 해결하시기를 기원합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
특약사항으로 보증보험 가입 조건과 근저당 말소 조건이 있으므로 특약사항대로 이행을 하지 않을 시 계약취소를 할 수 있습니다. 또한 근저당말소 후 보증보험 가입이 가능할 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 무방할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.