안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 계약기간 연장 3개월~6개월
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 따르면 2년미만의 계약은 임차인만 주장이 가능하고 1년계약이라도 임차인이 주장하면 2년까지 거주가 가능합니다. 하지만 1년 계약에 있어 임차인이 계약종료 2개월전까지 계약해지 통지를하지않고 이 기간이 지나게 되면 2년짜리 계약으로 전환되어 임차인이 조기 퇴거하려 한다면 복비를 부담하고 후속 세입자가 들어올때까지 보증금을 받을 수 없게 됩니다. 따라서 임대인이 동의를 하지 않는다면 2년이 될때까지 거주하거나 임대인과 협의하여 후속 세입자를 들여서 퇴거하는 방법을 차자야 할 것입니다.
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Q. 정부가 강력한 대출 규제 정책을 내놨는데 집값이 정말 하락할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 강력한 6.27 대출규제를 시행하여 고가아파트가 거래되고 있는 강남지역의 매수 심리가 두달만에 꺽인것으로 나타났다고 합니다. 서울 전체의 매매수급지수도 8주만에 하락전환 했다고하는데, 단기적으로는 효과가 나타날 것이나 공급이 균형을 맞추지 못하면 눌려진 수요가 한번에 반등할 수도 있는 점이 우려되는 사항으로 변화 추이를 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.
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Q. 자산보유사실 확인서 작성하려고하는데요,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자산보유사실확인서에는 전세 보증금 전체금액을 적으시면 됩니다. 대출금에 대해서는 전산으로 조회하여 자동으로 차감되게 됩니다. 부채란에는 장기카드대출(카드론)이 있는 경우에 기재하시면 됩니다. (단기카드대출 제외)
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Q. 증여받은 아파트를 재판매할 때 양도세는 어떻게 계산되며 증여 기간에 따른 차이는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.증여받은 주택이 1세대 1주택이라면 2년이상 보유하여 비과세 요건(주택 가격 12억 이하 등) 충족시에는 비과세가 될 수 있습니다. 1년이상 2년 미만 보유후 매도시에는 세금이 66%과세 (양도세 60%, 지방소득세 6%)될 수 있으며, 3년이상 보유하면 6~45%의 양도세가 적용되고 해당기간만큼 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다. 그리고 배우자나 직계존비속 또는 그외 특수관계인에게서 증여를 받고 10년이내에 양도하는 경우에는 이월과세나 우회양도 부인에 해당하여 증여자가 직접 제3자에게 매도한 것으로 간주되어 과세될 수 있음에 유의하셔야 합니다.
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Q. 이번 부동산 대출규제로 지방 집값도 떨어질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출규제는 서울과 수도권에만 적용되므로 규제가 적용되지 않는 지방에는 오히려 인기지역을 위주로 수요가 더 집중될 수도 있습니다. 하지만 이러한 규제는 대체로 적용초기에는 영향이 있으나 시간이 지나면 대체 수요를 찾고 규제의 헛점을 찾아가는 양상을 보이므로 상황을 좀 지켜볼 필요가 있을 것입니다.
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Q. 부동산 LTV는 어떤 말의 줄임말 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LTV (Loan to value)는 담보 인정 비율로 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율을 말합니다. 대출을 할 때 DTI 및 DSR과 함께 대출을 할 수 있는 한도를 규정하는 대표적인 비율인데, 예를 들면 아파트의 감정가격이 5억원이고 담보인정비율(LTV)이 70% 라면 3억5천만원까지 주택 담보대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.
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Q. 월세에서 매매로 이사시 전입신고 날짜 (이삿날과 잔금처리날짜 다름)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 받을 때까지는 대항력을 유지할 필요가 있으므로 잔금을 받고나서 전입신고를 하셔야 합니다.도시가스 사용은 전입신고와는 관련이 없으므로 사용하시다가 2~3일 전 이전하는 날자에 맞추어 정산 및 밀봉 요청해놓으시면 되고, 신규로 이전하는 곳에는 별도로 사용요청을 하시면 됩니다. 전기 사용은 이사 당일 정산하시면 됩니다.
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Q. 전세 살면 계약갱신청구권 있잖아요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임대차 기간중 1번에 한해 요청할 수 있는데, 임대인의 허락을 요하지 않으며 기본 전세기간인 2년(1년 계약이라도 2년이 경과해야 함)이 경과하기 6개월전에서 2개월전에 요청하면 2년의 기간으로 연장됩니다. 계약갱신청구권에 의해 연장이 되면 임차인은 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
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Q. 이재명 정부의 부동산 시장은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민주당 집권시절 주택가격이 상승한 것은 민주당이 집권해서가 아니라 당시 상황이 집값이 상승할 여건이 되었던 탓이 큽니다. 현재의 상황은 금리가 내려가고 있고 주택 수요에 비해 공급이 제한적이라 다시금 상승할 상황이 되고 있는데, 현 정부는 지난 정부에서의 학습효과가 있다보니 집값 안정에 역점을 기울일 것으로 예상되어 강한 규제가 적용될 수 있을 것으로 예상되는데, 당분간 상황 변화 추이를 지켜볼 필요가 있을 것으로 판단됩니다.
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Q. 부동산 떨어질거라고 하는데 가능성 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 6.27 대출규제로 인해 6억을 초과하는 대출을 필요로하는 고가의 아파트들에 대해서는 대출이 어렵고 갭투자가 현실적으로 힘들기에 수요가 줄어들어 가격이 하락할 수 있습니다. 하지만 6억 이하의 대출로서 구매할 수 있는 아파트들에 대해서는 여전히 수요가 있을 수 있으므로 수요자들의 대응 상황을 좀 지켜볼 필요가 있을 것으로 판단됩니다.