안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 중도 퇴거 번복 시 계속 살수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약 중 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 까지는 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않겠다고 밝히지 않는이상 중도 해지를 요청했다가 번복이 가능하며, 계약갱신 요구권을 사용하여 2년 연장 가능합니다. 하지만 기존 계약이 종료되기 2개월전까지 집이 팔려서 새로운 집주인이 등기를 완료하게 되는 경우에는 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
부동산
Q. 오래된 아파트 리모델링 투자의 장점과 단점으로는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적어서 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다. 하지만 리모델링은 수평증축이 사업성이 떨어져서 수직증축을 선호하기는 하지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있는데, 역시 재개발이나 재건축에 비해 대체로 사업성이 떨어지는 단점이 있습니다. 하지만 2000년대 이후 들어선 고층 아파트 재건축시는 용적률이 높아서 역시 사업성이 떨어져 오히려 리모델링이 대안으로 제시되는 상황도 벌어지고 있습니다.
부동산
Q. 이번에 대출규제관련 뉴스가 많은데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 주요지역과 수도권까지 번지게된 집값 폭등을 막기위해 정부에서 대출 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 하는 것 등인데, 과도한 대출을 동원하거나 갭투자 등으로 무리하게 주택을 구매하는 사람들이 많아져서 집값을 올리고 다시 더많은 대출을 하여 가계 재정을 부실하게 하는 등을 막기위해 10%가 되지 않는 6억 이상 대출에 대해 제한을 하고, 갭투자 등으로 주택 가격을 올리는 것을 막기위해 6개월내 실거주 등의 제약을 둠으로서 과도한 대출을 막고, 실거주를 유도하여 투기를 막는 효과가 있을 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산 대출을 왜 6억으로 했는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금융통화위원회의 신진창 금융정책국장에 따르면 한도를 6억원으로 설정한 이유는 서울 수도권의 주택가격기준, 금융권 대출 이용 정도, 소득 대비 부채가 어느 규모가 적정한가 등을 종합적으로 고려하여 결정한 것이라고 밝혔습니다. 6억원의 부채를 30년 만기로 빌리면 평균적으로 월 원리금이 300만원으로서 본인 소득 범위내에서 합리적인 수준의 부채 규모를 갖게하자는 관점에서 결정한 것이라고 하는데, 6억원 이상 대출을 받는 사람은 10%도 되지 않으며 소수가 주택 시장의 가격 상승에 영향을 주고 있는 것에 착안 했다고 합니다.
부동산
Q. 환경적 요인으로 인해 아이 출산율이 낮아지는 것일까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.낮은 출산율에 가장 영향을 미치는 이유는 경제적, 사회적 이유가 크다고 판단됩니다. 아이를 낳았을 때 양육에 많은 비용 (특히 교육 부문)이 소요되는데, 예전 보다 소득은 늘어났다고 하지만 물가도 많이 올라서 현실적으로 맞벌이를 하지 않으면 정상적인 생활을 유지하기 힘들고, 이런 상황에서 아이가 생기면 육아를 하는 것이 쉽지 않으며 특히 집값이 많이 상승하여 주택구입을 위한 비용이 많이 소요 (또는 대출 상환으로 비용 소모)되는 것이 부담으로 작용하고 있습니다. 정부에서도 이런 문제들 때문에 각종 특공 제도를 도입하고 임대주택 등을 제공하고는 있지만 현실적으로 부담을 경감시키기에는 미미한 역할을 하고 있는 현실입니다. 주택과 교육 제도를 획기적으로 개편하여 비용을 최소화하여 부담을 덜어주기 전에는 현재의 추세를 전환하는 것이 어려울 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산 직거래는 보통 어떤 경우에 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 직거래는 대체로 보증금이나 월세가 소액인 월세 또는 전세, 그리고 가족이나 지인간 거래 등에서 많이 활용됩니다. 가족간 증여를 하는 경우에도 부동산을 끼지 않는다면 직거래로 잡히게 됩니다. 이러한 직거래는 부동산 중개 수수료를 절약하려는 목적이 가장 큰데, 일반인으로 부동산 거래 경험이 적고 특히 고가이거나 최우선변제금액을 초과하는 금액의 전세나 월세인 경우에는 안전을 위해 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 조금이라도 더 위험성을 덜 수 있는 방안이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 입주권을 받지 않는다면 토지보상법에 따라서 손실보상협의->수용재결-> 중앙토수용위원회-> 행정소송 등을 거쳐 현금정산이 되는데, 다수의 감정평가사가 평가한 평균값에 의해 금액이 도출 됩니다. 주거이전비, 이사비, 주거정착금 등이 포함되어 지급될 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링은 크게 수평증축과 수직증축이 있는데, 수평증축은 기존 아파트 옆에 건물을 덧대어 짓는 형식으로서, 기존 골조를 유지한채 세대별 면적만 넓히므로 절차도 간단하고 규제도 덜해서 사업착수 및 진행은 빠르지만 세대수를 늘리는데 한계가 있고 건물을 옆으로 확장하여 대지 면적을 차지하므로 건폐율이 높으면 사업성에 한계가 있다보니 사업 진행이 쉽지않습니다. 반면 수직증축은 층수를 올려 세대수 자체를 늘림으로서 사업성은 좋지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있습니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책 이후 보금자리론 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천지역은 1주택자로서 6개월내에 판매하는 조건으로 LTV70% 가 가능할 것입니다. 대출 조건 변경으로 주담대 최장만기는 30년이며, 1주택자로서 6월 28일 이후에 주담대를 통해 주택을 구매하면 6개월내에 기존 주택을 매도해야 합니다. 규정을 준수하지 않으면 대출금이 회수되고 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 과목 중에서 가장 어려운 과목은 무엇이고, 어떻게 대비하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험에 있어 당락을 좌우하는 것은 1차의 민법과 2차의 공법인데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 보통 1차 시험에 있어 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어 여기서 시간을 보내다보면 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 시간이 부족해서 망칠 수 있으니, 부동산학개론에서 80점을 목표로 계산문제는 아는 것만 풀고, 민법에 시간을 좀더 배당해서 풀이를 하는 것이 좋습니다. 공법의 경우에는 시험범위가 너무 넓으므로 시험에 자주 나오는 부분만 집중해서 학습하며 문제 풀이를 많이해야 합니다. 학습을 위해 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.