안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링은 크게 수평증축과 수직증축이 있는데, 수평증축은 기존 아파트 옆에 건물을 덧대어 짓는 형식으로서, 기존 골조를 유지한채 세대별 면적만 넓히므로 절차도 간단하고 규제도 덜해서 사업착수 및 진행은 빠르지만 세대수를 늘리는데 한계가 있고 건물을 옆으로 확장하여 대지 면적을 차지하므로 건폐율이 높으면 사업성에 한계가 있다보니 사업 진행이 쉽지않습니다. 반면 수직증축은 층수를 올려 세대수 자체를 늘림으로서 사업성은 좋지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있습니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책 이후 보금자리론 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천지역은 1주택자로서 6개월내에 판매하는 조건으로 LTV70% 가 가능할 것입니다. 대출 조건 변경으로 주담대 최장만기는 30년이며, 1주택자로서 6월 28일 이후에 주담대를 통해 주택을 구매하면 6개월내에 기존 주택을 매도해야 합니다. 규정을 준수하지 않으면 대출금이 회수되고 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 과목 중에서 가장 어려운 과목은 무엇이고, 어떻게 대비하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험에 있어 당락을 좌우하는 것은 1차의 민법과 2차의 공법인데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 보통 1차 시험에 있어 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어 여기서 시간을 보내다보면 민법은 논리를 따져 풀어야 하는데 시간이 부족해서 망칠 수 있으니, 부동산학개론에서 80점을 목표로 계산문제는 아는 것만 풀고, 민법에 시간을 좀더 배당해서 풀이를 하는 것이 좋습니다. 공법의 경우에는 시험범위가 너무 넓으므로 시험에 자주 나오는 부분만 집중해서 학습하며 문제 풀이를 많이해야 합니다. 학습을 위해 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증의 유효 기간이나 갱신 제도가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 취득후에 별도의 유효기간은 없어서 평생 유효합니다. 하지만 개업을 하려면 반드시 실무교육을 받아야 하고, 개업후에는 2년마다 연수교육을 받아야 하는데, 이때 변경된 부동산 관련 법률 교육이 실시됩니다. 하지만 평소에도 영업을 하면서 계속적으로 변경되는 법률을 적용해야 하므로 항상 법률 개정에 대한 뉴스나 협회의 연락, 중개사 커뮤니티 등을 관심을 가지고 지켜보아야 합니다.
부동산
Q. 매도를 한다고 말한것은 갱신을 거절한다는 의미인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 하지만 임대인이 주택 매도 의사를 밝혔으므로 계약갱신 거절을 의미할 수 있어 묵시적 갱신은 어려운 상태로 보이므로 지금이라도 계약개인요구권 사용을 밝히시는 것이 필요합니다. 계약갱신요구권도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 요청해야하는데, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 소유권이전하고 등기를 완료하지 않는 이상 임차인의 계약갱신요구권을 거절 할 수 없습니다.
부동산
Q. 아파트상가 관리비에 전기요금은 별도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가에 따라서 한전에서 설치한 계량기가 별도로 있는 경우에는 한전에서 청구될 수도 있지만, 아파트 수전설비에서 공급되는 경우에는 관리비에 포함되어 전기요금을 납부하게 될 수 있습니다.
부동산
Q. 소유권 이전 조건부 전세대출금지관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일단 금번의 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 시행일전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주 또는 시행일 전까지 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 그리고 세입자를 끼고 주택을 매수하는 경우 본인이 주담대를 실행하지 않으면 6.27 대출 규정이 적용되지 안습니다. 하지만 전세입자가 대출을 실행할 때는 개정된 대출 규정을 적용받아 대출금이 줄어들 수 있습니다.
부동산
Q. 1인 가구가 더욱 증가한다고 하던데 사회 구조가 바뀌고 있는 현상인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 최근 몇년간 인구 감소추세에 들어섰지만, 1인 가구의 증가로 인해 세대수는 오히려 증가하고 있는데, 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있어 주택 부족사태를 더 키우고 있는 상황입니다. 이에 따른 소형주택 수요로 인해 주택난이 가중되고 있지만, 2000년대 들어서 크게 늘어난 1인가구 증가 사유는 결혼 및 출산율 감소, 초혼 연령의 지연, 도시 생활 선호, 고령화 및 노인인구 증가 등으로서 경제적인 부담과 생업을 위한 일시적인 거주, 노인을 봉양하지 않는 문화 등 해결하기 어려운 원인으로 사회적인 문제가 되고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 부모님과 함께 살다가 전세끼고 아파트 구매하면 1가구 2주택이되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택인 부모님과 같은 세대원으로 거주하며 주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 됩니다. 1세대 2주택인 경우 주택을 매입한 곳이 규제지역은 8%, 비규제지역은 1~3%의 취득세가 부과됩니다. 매입한 주택을 3년뒤 매도하는 경우에는 규제지역인 경우 26~65%가 과세되고, 비규제지역인 경우에는 6~45%의 양도세가 과세되며 장기보유특별공제가 보유연수에 따라서 적용될 수 있습니다. 부모님이 1세대 2주택이 되면 1세대 1주택 특례세율이 적용되지 않아 적용되는 재산세 세율이 올라갈 수 있습니다.
부동산
Q. 6.27 규제관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활안정자금 목적의 주담대는 수도권의 경우 1억원으로 제한되었으며, 세입자 임차보증금을 반환하려는 목적으로 주담대를 받는 것은 생활안정자금 목적으로 취급되므로, 6월 28일 이후 전세반환대출을 신청하게되면 1억원 이하 제한에 걸릴 수 있을 것입니다.