안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 서울 수도권 시행일 이전 부동산 계약의건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 6월 27일 이전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주나, 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 가계약은 인정되지 않음에 유의하시기 바라며 정상적으로 계약을 체결하고 계약금을 납입했다면 6개월 후라도 시행전의 규정으로 대출금이 나올 수 있습니다. 하지만 주담대시 6개월 이내 전입 의무 요건을 충족해야 하며 1주택자의 경우 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 하는 등의 규정을 준수해야 합니다.
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Q. 전세로 있는집을 매매했는데 계약 이 만료되면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출규제로 인해 세입자의 임차보증금을 반환하려는 목적으로 주담대를 받는 경우 생활안정자금 목적으로 취급되어 수도권의 경우 1억원으로 금액이 제한 됩니다. 따라서 초과 금액에 대해서는 후속세입자를 들여서 보증금을 반환해 주거나 자기자본으로 보증금을 반환해 주어야 합니다.
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Q. 이번 부동산 정책으로 중저가 아파트는 오를까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 6.27 대출 규제 정책으로 인해 중저가 아파트로 수요가 몰리게될 가능성이 있다는 의견이 많은 편입니다만, 아직은 법 개정 초기라서 상황을 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.
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Q. 6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.새아파트를 구매할때 주담대를 사용하지 않고 자기자본으로 구매한다면 갱신청구권으로 전세대출 연장이 가능할 것입니다. 다른 전셋집으로 이동시에는 보증비율 축소로 전세대출 가능금액이 줄어들 수 있습니다. 1주택자인 경우 6개월이내에 기존주택을 처분하는 조건으로 주담대가 가능하며, 일시적 2주택인 경우에도 6개월내에 기존주택을 매도해야 합니다.
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Q. 전세 계약 갱신 의사를 밝히는 시기애 대한
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 의하면 임대인은 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신거절이나 계약조건 변경등을 통지해야 하지만 임차인은 계약종료 2개월전까지 통지하게되어 있으므로 계약종료 7~8개월전에 통지하더라도 갱신의사가 유효하게 적용됩니다.
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Q. 전세보증금 반환대출에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대책으로 인해 생활안정자금 목적의 주담대는 수도권의 경우 1억원으로 제한되는데, 세입자의 임차보증금을 반환하려는 목적으로 주담대를 받는 것도 생활안정자금 목적으로 취급되므로 전세보증금 반환대출금액이 1억원까지로 제한될 수 있습니다.
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Q. 등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 다양한 방법으로 이루어지므로 등기부등본상에 문제가 없더라도 사기가 이루어질 수 있습니다. 전세사기를 유형별로 나누어 보면 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 임대인 정보 조회, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
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Q. 아파트 매매계약서를 쓰자고 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세낀 주택을 매수하시는 경우에는 임차인을 직접 만나서 퇴거 일정을 확인하시고 특약등으로 문구를 남기는 것이 필요하며 그밖의 권리관계도 잔금전에 해결토록 조항을 삽입하는 것이 필요합니다. 주담대를 시행하게 되면 6.27 대출 규제 및 스테레스 DSR3단계가 적용되어 대출 한도도 줄어들고 6개월내 전입신고를 해야하는 등의 규제를 적용받게 됨에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 전세중 집주인이 바뀐다면 지원받을수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차로 거주중 집주인이 변경되더라도 임차인은 계약기간 동안 계속거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되었다면 2년간 연장되므로 6년이 될 때가지 거주가 가능 할 것입니다. 집주인이 이사를 요구하더라도 거주는 가능하지만, 만일 이사를 가신다면 먼저 집주인에게 이사비와 복비 등에 대한 지원을 요청하시고 지원이 약속된 이후에 이사를 하시는 것이 바람직할 것입니다.
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Q. 이사 전월의 관리비 납부 어떻게 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약일에 맞게 입주하셨고 오피스텔 계약시 관리비에 대한 규정이 없다면, 임대인에게 관리비를 부담하도록 요청하시면 될 것입니다. 주택에 대한 관리비는 계속해서 부과되는데, 이전 세입자가 정산을 하지 않았거나 이전 세입자가 이사한 후 발생한 부분에 대한 관리비일 것으로 추정됩니다.