아파트 매매계약서를 쓰자고 합니다.
아파트를 매매하려고 가계약을 했는데 2주 뒤에 매매계약서를 쓰자고 합니다. 현재는 전세 사는 사람이 있고 1월 중순에 빠진다고 하고요.
매매계약서를 지금 쓰고 잔금처리를 길게 보고 하자고 하는데 대출이나 사기 등등 걱정이 많은데 문제없는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세낀 주택을 매수하시는 경우에는 임차인을 직접 만나서 퇴거 일정을 확인하시고 특약등으로 문구를 남기는 것이 필요하며 그밖의 권리관계도 잔금전에 해결토록 조항을 삽입하는 것이 필요합니다. 주담대를 시행하게 되면 6.27 대출 규제 및 스테레스 DSR3단계가 적용되어 대출 한도도 줄어들고 6개월내 전입신고를 해야하는 등의 규제를 적용받게 됨에 유의하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세보증금을 제외한 금액만 잔금으로 주고 갭투자 형식으로 거래를 하고 1월 중순에 임대차계약이 종료가 될 경우 그때 전세보증금을 내어 주시면 됩니다. 하지만 서울 및 수도권전역일 경우 최근 주택담보대출 규제로 인해서 최고 6억 까지만 담보대출이나오는점, 그리고 주택담보대출을 활용할 경우 6개월이내 전입신고를 해야하는 점, 그리고 특히 갭투자로 매매 후 향후 임차인 전세보증금용 대출을 낼때는 최고한도가 1억밖에 안 나오는 점등은 검토를 해 봐야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약서를 작성하는 시점과 잔금시점이 길다고 해서 특별히 문제가 되는 부분은 없습니다. 대출의 경우는 잔금일 기준 2달전쯤해서 은행에 본신청을 하시면 됩니다. 다만, 계약일과 잔금일이 길어지는 경우 계약상대방의 변심이나 다른 변동사항이 생길수 있기에 일반적인 계약해지를 못하도록 중간에 중도금을 넣어 게약을 하시는게 계약유지에는 유리한 부분이 있습니다. 물론 당사자간 협의사항이기 떄문에 이런 구조로 할수도 있고 그렇지 않을수도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
가계약 상태에서 2주 뒤 본계약을 체결하는 것 같은데 일반적인 상황으로 받아들이시면 되겠습니다.
잔금을 길게 잡는 경우도 흔하여 매도인과 매수인이 적절하게 협의하여 결정하시면 되겠습니다.
사기 염려는 하지 않으셔도 될 듯 합니다. 일반적인 상황입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
계약서 조항 명확화
중도금/잔금일, 세입자 퇴거 일정, 인도일 등 날짜와 조건을 구체적으로 명시하세요.
특약사항 기재
“세입자 퇴거가 1월 중순까지 이뤄지지 않으면 계약 해지 가능”, “지연 시 위약금 부담” 등 특약 조항 필수입니다.
대출 승인 여부 사전 확인
대출을 받을 예정이라면, 은행과 미리 잔금일 조정하고 세입자 거주 여부가 대출에 영향 주는지 확인하세요.
전문가(변호사, 공인중개사) 도움을 받아 계약서 검토 및 작성을 권장합니다.
아파트 매매계약서를 지금 작성하고 잔금 처리를 나중에 하는 것은 가능하지만, 세입자 문제, 대출 지연, 계약 위반 위험 등이 있으므로 계약서에 명확한 조건을 넣고 전문가와 상의하는 것이 필수적입니다. 세입자가 퇴거하기 전 잔금 지급은 리스크가 있으니 신중히 결정해야 합니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세계약 기간 확인: 전세 세입자가 실제로 1월 중순에 퇴거 예정인지 확정일자와 퇴거 합의서 확인이 필요합니다.
계약서 미작성상태는 법적인 효력이 없습니다. 또한 잔금 기한을 길게 잡는 건 매수자 리스크가 있습니다. 대출 계획이나 실입주 일정 또는 잔금 지연시 책임소재를 분명히 명시해야 피해를 막을 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론적으로 말씀드리면, 현재는 문제가 없을지모르지만(등기부 확인상) 1월 잔금까지의 시간이 너무 긴 상황으로, 계약서에 추가적인 특약을 적어넣으심이 좋을 것같습니다.
가장 문제가 되는 부분은 잔금 전에, 즉 질문자님의 전세권 혹은 전입신고등이 이뤄지기전 선순위 채권(저당권) 등이 들어올 경우 계약금 배액을 상환한다는 등의 특약이 필요해 보입니다. 기간이 길면 그 사이에 등기부 변동이 있을 수 있으므로 잔금을 처리하시기 전에 이점 꼭 확인하셔야 혹시모를 피해를 막을 수 있습니다.
답변이 도움이 되시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 계약서를 작성하고 잔금을 미루는 것 자체는 일반적인 거래 방식일 수 있습니다.다만, 현재 세입자가 있다는 점, 계약 이후 장기간 잔금 대기 상태라는 점에서 명확한 계약 조건과 책임 주체 정리가 매우 중요합니다
사기나 분쟁을 막기 위해 반드시 다음을 확인하세요
세입자 퇴거 확정 여부
매수인의 자금 준비 상태 (대출 등)
계약서에 조건 명확하게 기재
중개사와 이런부분을 특약에 잘기재하고 잔금 까지 마무리를 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
계약서 작성과 잔금일 장기설정은 가능하지만 그사이 권리변동 위험이 있으니 특약으로 남겨두시고 계약 전 등기부등본과 매도인 일치 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.