안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 다양하게 이루어 질 수 있는데, 등기부등본만으로 확인이 되지 않는 경우도 많습니다. 전세사기를 분류해보면 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다. 다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 임대인 정보조회, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 아는 지인이 이번에 공인중개사 시험에 합격했다고 하는데 어떤것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 매년 10월 마지막주 토요일에 1회(1차, 2차 필기시험으로 같은날 시행) 치러지며, 합격자 발표는 11월 하순에서 12월 하순까지 기간중에 이루어지므로, 최근 발표했다면 학원등에서 모의고사 시험을 치렀고 결과 상 합격점수 이상 나온 것이 아닐까합니다.
부동산
Q. 오피스텔 에어컨에서 누수 문의...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최초 시공 당시 시공불량으로 A/S 대상이거나 관리실과 수리관련 계약이 되어있는 경우가 아니라면, 임대인은 임차인이 주택을 정상적으로 사용하게 유지를 해줄 의무가 있으므로 수리업체 몇군데 견적을 받아보시고 수리를 의뢰하시면 될 것입니다.
부동산
Q. 아파트 매매시 가계약 본계약 잔금 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 매매시 계약금은 보통 10%이므로 가계약금을 제외한 금액으로 하신다면 1700만원이 될 것입니다. 중개수수료는 공인중개사와 협의에 따라서 달라질 수 있으며 협의가 없는 경우에는 잔금치를때 지불하시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 재건축시 실거주 기간은 어떻게 계산이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축주택에서의 거주기간은 멸실된 구주택의 실제거주기간과 재건축으로 건설된 신규주택에서의 거주기간을 합산하게되어 있습니다. 재건축전에 5년을 실거주 하셨다면 이 기간에 신규 주택에서의 거주기간을 합치시면 됩니다.
부동산
Q. 이번 부동산 정책으로 집값이 어찌 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 집값 안정화를 위하여 강력한 주택담보대출 규제를 적용하여 고가의 아파트 단지등에 대한 거래가 급격히 감소했습니다. 단기적으로는 고가 아파트에 대한 가격이 안정화 될 것으로 보이지만 중저가 아파트로 대체 수요가 있을 것같다는 의견 등이 있는데 당분간은 추이를 지켜봐야 할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 세입자 보증금 대출도 이번 대출 규제에 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자의 임차보증금을 반환하려는 목적으로 주담대를 받는 것은 생활안정자금 목적으로 취급되기 때문에 6월 27일까지 임대차 계약이 체결된 경우에 한해 기존대로 규제 없이 대출을 받을 수 있으며, 이후에는 제한이 되게 됩니다.
부동산
Q. 부동산 주담대 대출 시 전입신고 의무관련 질의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양아파트의 경우 중도금 대출은 주담대 6억원 한도에 적용되지 않으며, 잔금 대출로 전환시 규제가 적용되는데, 6월 28일 대출규제 적용 이전에 입주자모집공고를 한 분양 단지의 경우에는 금번의 대출규제가 적용되지 않습니다. 그러나 주담대를 받는 경우 6개월이내의 전입 의무 요건은 충족해야하고 1주택자인 경우 6개월내에 기본 주택을 처분해야 하므로 전세 세입자를 들일 수 없습니다.
부동산
Q. 2025.6.18일 본계약서 작성하고 잔금일이 2025.10.20일로 잡혔는데 전세끼고 대출없이 집사는데 임차인은 대출을 못받는지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6월 18일 이후에 계약했더라도 전세낀 상태로 아파트를 구입했고 매수자가 주택담보대출을 받지 않았다면, 이후 새로운 세입자는 전세자금대출이 가능합니다. 다만 전세대출 보증비율 축소, 버팀목 한도 축소, DSR 3단계 적용 등으로 대출 가능 금액이 축소되어 세입자의 부담이 늘어나게 됩니다.
부동산
Q. 안녕 안녕하세요 전세 계약 만료에 대한 질문 드리겠습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세주택에 거주중에 임대인이 주택을 매도하는 경우에는 새로운 집주인의 등기완료 일자에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 만일 계약종료일 2개월전까지 새로운 집주인이 등기를 완료한다면 직접거주를 사유로 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 집을 비워줘야하게됩니다. 하지만 이보다 늦게 등기가 되면 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용한 세입자의 갱신 요청을 거절 할 수 없으므로 추가로 2년간 거주가 가능합니다. 계약갱신요구권에 의해 갱신이 되는 경우에 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 경과하면 보증금을 받을 수 있습니다.