안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 토지허가지역 계약내 가계약금입금시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약이라도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약을 일방적으로 취소하는 경우 반환 받지 못할 수 있습니다. 법적으로 가계약금이란 용어는 없음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 합의하고 가계약금 조로 5%를 지불했다가 단순 변심으로 계약 해지를 하기로 했을 때 상대측에서 계약금이 10% 였으니 나머지 5%를 더 달라고 요청할 수 있다는 것입니다. 이 경우를 대비해 가계약금은 취소할 수 있으며 별도 조건 없이 반환한다는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
Q. 청약 통장 마이너스 사용시 본청약 신청
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장 담보대출을 받았더라도 청약 자격은 그대로 유지되며 상환하기 전이라도 청약이 가능합니다. 청약통장의 납입기간도 유지되고 청약 통장 점수에도 영향을 미치지 않습니다. 하지만 대출을 상환하지 않으면 추후 심사과정에서 대출 상환 상태나 금융 거래 기록에 영향을 미칠 수도 있으니 상환조건을 확인하고 미리 상환 계획을 수립하시는 것이 좋습니다.
Q. 등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으려면 계약전 서류부터 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데, 특히 등기부 등본을 통해서 살펴보았을 때, 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 신탁등기가 되어 있다면 필히 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인하여 누구와 어떻게 계약해야 하는지를 확인해야 합니다. 또한 임차권 등기가 되어 있다면 보증금을 돌려주지 못한 기록이므로 주의하셔야 합니다. 그리고 저당권이 있는지도 확인해야 하는데, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직 하며, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 선순위채권(저당권 등)과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 전세보증보험 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는 것이 좋습니다.
Q. 주담대와 부동산 취득관련 질문합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신용대출 1억원 초과시에 규제지역 내의 주택을 구입하면 대출금이 회수 될 수 있어 주의하셔야 합니다. 즉, 1억 초과 대출이 있더라도 구입은 가능하나 대출금을 일시에 상환해야 하므로 전 금융기관의 신용대출을 1억이내로 대출금을 줄이고 매수하셔야 합니다. 대출금이 회수되는 조건은 신용대출을 1억원 초과하여 받은경우, 대출 실행 후 1년이내에 주택을 매수한 경우 및 구입한 주택이 투기지역이나 조정대상지역 내에 있는 경우 입니다. 하지만 개인 차주별로 적용되므로 부부의 경우 각각 1억을 초과하지 않으면 적용되지 않습니다. 또한 주택을 먼저 구입한 후 대출을 받는 것은 규제를 받지 않습니다.
Q. 분양권 구입시, 중도금 이자는 보통 어느쪽에서 지불하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권 양도시 중도금 대출이자는 후불이므로 매수자 부담이 되게 됩니다. 하지만 계약하기에 따라서 달라질 수 있으므로 시장상황이 좋지 않은 경우라면 매도자가 부담하는 것으로 계약할 수도 있을 것입니다.