안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 분양에 대해 궁금한게 많습니다. 질문드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.500만원 등의 저가 분양은 미분양 등 상황이 좋지 않은 경우에 시행될 수 있는데, 계약 후 중도금 대출을 받아 진행 할 수 있으나 대출로 인한 이자 부담이 클 수 있고 후에 부실시공이나 미분양으로 인한 부작용 등이 있을 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
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Q. 6/27(금) 신생아특례대출로 아파트 계약서 작성 후 계약금까지 전달한 상태
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 시행일전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주나, 시행일 전까지 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 생애최초주택구입자에 해당되고 주택가격이 6억원 이하이며 HF의 생애최초 특례구입자금보증 가입하는 경우 LTV 80% 적용 및 방공제 없이 대출금액 산정 가능합니다.
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Q. 이번 정부에 시행한 부동산 정책에 대해서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작된 아파트 가격 급등이 서울의 주요지역을 넘어 수도권까지 번지게되자, 정부에서 이에 대한 억제를 위해 일단 강력한 주택담보대출규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택 구입시 주담대를 6억으로 제한하고, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건)하며, 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입을 해야하는 등 갭투자를 방지하기 위한 안이 포함되었고 주담대 최장만기도 30년으로 제한했습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다.
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Q. 이번 부동산 규제로 인해 어떤 점들이 변화 할 수 있나요?!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번에 적용된 강력한 주택담보대출규제로 서울에서 대출을 동원한 주택 구입이 사실상 어려워지고 갭투자도 어려워짐에 따라서 단기간으로 아파트 가격은 안정될 수 있을 것이나, 투자나 투기 수요가 중저가 아파트로 몰릴 수도 있고, 대체 시장인 빌라나 오피스텔 시장으로 이동할 수도 있으며, 규제가 덜하고 미분양 주택이 많은 지방 부동산으로 이동 할 수도 있을 것입니다.
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Q. 주택담보대출 상한선을 6억원으로 고정하면서 대출받기가 힘들다던데요. 서울 강남아파트 사려면 현금이 평균 얼마가 있어야 되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.평균시세가 30억원을 상회하는 강남구와 서초구는 규제지역으로 LTV50% 적용시 종전에 평균 15억 이상 대출이 가능했으나 6억원까지만 대출이 가능해지면서 25억 이상의 현금이 있어야 구입이 가능한 상황이 되었습니다. 서울 평균으로봐도 14억6천만원이므로 LTV70% 적용시 종전에는 10억2천만원까지 대출이 가능했으나 규제 후에는 8억6천만원 이상의 자기자금이 있어야 구입 가능한 상황이 되었습니다.
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Q. 이재명 정부의 빚 탕감, 이래도 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 정부에서는 30.5조의 민생 추경으로 취약계층 및 소상공인 재기를 위해 123만 연체자의 빚을 감면해주기로 했습니다. 반복적인 빚 탕감이 도덕적 해이를 불러오며 금융질서를 해치는 등 악영향이 있음이 지적되기는 하지만, 사회통합과 약자의 재기 기회를 제공하기 위해서는 불가피한 사항임에 조치가 이루어질 예정입니다.
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Q. 대출 규제가 집값 안정에 도움이 되리라 생각하시는지요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출규제는 기존의 규제에 비해서 상당히 강도가 센 규제로서 이미 강남 등에서는 다운된 금액의 급매도 나왔다고 하는데, 주택 구입시 대부분 대출을 끼고 구입하는 것을 생각해보면 상당한 파급력을 보여서 단기적으로 집값 안정에 도움이 될수 있을 것입니다. 하지만 현금으로 구입하는 사람들에 대해서는 구속력이 없으니 더욱더 양극화가 심해질 수 있을 것입니다.
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Q. 입주한지 2년 안된 아파트 월세 놓으면 대출 문제에 불이익 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌이나 보금자리론의 경우에는 실거주 1년의 조건이 있어서 1년은 채운후에 월세를 놓을 수 있습니다. 기타 대출인 경우에는 대출조건에 따라서 달라질 수 있으므로 약관을 확인해 보거나 대출기관에 문의해 보시기 바랍니다.
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Q. 디딤돌 대출중인데 다시 디딤돌을 받을때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축입주시에는 디딤돌대출이 제한 될 수 있으므로 일정을 확인하여 은행의 대출 담당자에 상의해 보셔야 합니다. 디딤돌 대출은 중도 상환 후 다시 신청 가능하며, 대출 실행 후 3개월이 지나면 원금 및 이자 선납도 가능합니다.
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Q. 6.28정책 중 주담대 6개월 내 전입의무
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출규제 중 6개월내 전입신고는 갭투자를 막기위한 것으로서, 임대인의 소유권 이전 조건이나 선순위 채권 말소 또는 감액조건, 주택 처분 조건 등이 붙은 전제 대출도 중단됩니다. 기술하신 방법으로는 진행하려면 세입자가 전세보증금을 전액 현금으로 넣어야 가능하므로 세입자를 구하기 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 세입자가 기존 임대차계약에 따라서 전세대출을 계속 이용할 수 있는 것을 이용해서 세입자의 보증금을 승계하며 대출없이 차액만으로 주택을 구입하는 것은 가능합니다. 토지거래허가 구역인 경우에는 실거주가 의무이므로 적용되지 않습니다.