안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 신생아특례대출 실거주 의무 기간 변경되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신생아특례대출은 정책성 상품으로서 실거주의무 대상자는 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 2년 이상 실거주 유지를 해야 하며, 1개월 이내 전입하지 않고 2년 이상 실거주하지 않는 경우 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 합니다. 단, 기존임차인 퇴거지연이나 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우에는 사유서를 제출하면 2개월 전입 연장 가능하고, 질병치료, 타 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 사유가 대출접수일 이후 발생하면 최대 3년동안 실거주 적용 유예 인정됩니다.
부동산
Q. 동네 마트는 주변 대형마트들과 어떤 식으로 경쟁하고 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동네 마트는 대형마트에 비해 원가가 높을 수밖에 없어서 (대형마트는 대량 구매를 통해 저가에 구매) 인근 주민에게 신속한 배달 등을 하며 친밀한 관계 유지 등의 장점외에는 크게 어필할 수 있는 사항이 없다보니 최근 많은 마트들이 편의점으로 전환하거나 업종 전환하는 추세입니다. 더구나 최근에는 쿠팡 등 배달 문화 정착으로 대형마트조차도 어려움을 겪는 상황이 되다보니 동네마트의 존립은 더욱 힘들어지고 있는 추세 입니다.
부동산
Q. 임대인이 민간사업자일때 담보권설정금액의 의미?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금이 선순위라면 별 문제되지 않겠지만 후순위인 경우에는 근저당권에 대한 금액이 먼저 배당될 수 있는데, 기본적으로 보증금의 전체금액에 대해 보증보험이 들어있다면 문제가 발생하더라도 왠만하면 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있을 것이긴 하지만, 간혹 석연치 않은 이유로 보증이행이 되지 않는 경우도 있으니, 경매 배당시 보증금을 돌려받지 못할 것이 확실한 경우네느 집주인을 상대로 전세보증금반환 청구 소송을 벌여야 할 수도 있습니다.
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Q. 대출 받기가 힘들어졌다는데 그러면 부동산 가격이 하락 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권 아파트 가격 상승으로 정부에서 강력한 대출규제정책을 내놓아서 현재 매수 문의가 급감한 상태입니다. 대출이 어려워지면서 고가 아파트에 대한 수요가 줄어들고 가격이 하락하는 반면에 중저가 아파트에 대한 수요나 대체 투자처인 빌라나 오피스텔에 대한 수요는 늘어나서 가격이 상승할 수도 있을 것으로 예상되는데, 금리, 환율, 경제상황 변화와 정부의 정책 추이에 따라 상황이 달라질 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 이번6/28 전세대출규제 직전 계약의 경우 종전규정이 적용되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출 규제는 6월 28일부터 시행되는데, 시행일 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주이거나, 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.
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Q. 시골에서 농취증 한번 받으면 다음에 또 농지를 구입 할 때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지를 구입할 때 필요한 농취증은 매매나 경매로 취득한 농지의 소유권 이전 등기를 할때 반드시 첨부를 해야하는데, 정해진 유효기간은 없으나 등기 신청시 서류의 유효기간이 3개월이내 이므로 기간이 경과하여 다른 농지를 구입할 때는 다시 발급을 받아야 할 수 있습니다.
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Q. 이번 부동산 정책에서 가장 강력한 부분은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출규제중 가장 강력한 것은 주담대 금액 제한액이 소득과 무관하게 6억으로 제한하여 대출액이 평균 4억이상 줄어든 것인데, 지금까지 있었던 규제중에 가장 강력한 제한이라 할 수 있습니다. 특히 고가의 아파트가 많은 강남3구 등의 경우에는 큰 부담으로 작용하게 되었습니다. 여기에 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입해야 하고 조건부 전세자금 대출 금지가 적용되어 갭투자가 힘들게 만들었으며, 다주택자에 대해서도 2주택이상은 금지·1주택자는 6개월내 처분 조건을 적용하는 등 다주택자의 대출도 힘들게 만들었습니다.
부동산
Q. 청약 당첨시 중복 당첨 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약제도의 개편으로 부부의 경우 특별공급과 일반공급에 각각 동시에 중복하여 신청할 수 있게되었는데 (한명은 신혼 특공, 한명은 생애최초 등), 동일단지에 중복 청약으로 당첨되는 경우 먼저 신청한 청약이 유효하게 되며, 동일한 시간에 신청한 경우라면 연장자가 당첨자로 선정됩니다. 부부가 아닌 동일한 세대원인 경우에는 당첨자 발표일이 동일한 주택에 중복 청약이 금지되어 있습니다.
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Q. 요즘 서울에 집장만하려면 얼마가 필요할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 경실련 발표에 따르면 서울의 30평형 아파트 평균시세는 2025년 5월기준 12억8천만원으로서, 강남은 32억3천만원, 비강남은 10억2천만원으로 지역에 따라서 차이가 큰 것으로 나타났습니다. 최근 정부의 강도높은 대출 규제로 인하여 최대 6억의 대출금을 제외한 나머지 금액을 준비해야 구입이 가능할 것입니다.
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Q. 전세금 돌려받을려면 더 기다려야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료 2개월전에 계약해지를 임대인에게 통지했고 전세만기가 지났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고, 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.