안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 자연녹지지역은 매매가 불리한 땅인지요...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자연녹지지역은 어감상은 시골같아 보이지만 실제로는 도시지역의 일부로서 (용도지역에는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있습니다.) 그중에서도 자연녹지지역은 장래 도시용지 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말하므로, 도로에 접해있다면 개발이 가능한 토지라서 매도에 큰 어려움은 없을 것입니다.
Q. 물가를 지속적으로 상승시키는 원인은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서 물가가 계속 오르는 것은 일반적인 사항입니다. 이는 기업이 수익을 늘리기위해 가격을 올리고 정부에서 통제하는 중앙은행은 경제가 계속 성장하도록 화폐 공급을 늘리므로 돈의 가치가 떨어지게 되고 이에따라서 자연스럽게 물가가 오르는 것입니다. 이 외에도 수요와 공급의 불균형, 생산비용의 상승, 세금이나 공공요금의 인상, 환율의 변동 등으로 인해 물가가 오르기도 합니다. 물가도 상승하지만 임금도 상승하므로 상당 부분 상쇄가 될 수 있습니다.부동산을 통해 물가상승의 혜택을 보는 경우도 있는데, 적당한 장기 대출을 끼고 부동산을 구입하면 부동산 가격이 상승할 뿐 아니라 물가 상승으로 대출금이 줄어드는 효과를 볼 수 있어 이자를 상쇄하고도 남는 경우가 많기 때문 입니다.
Q. 아파트를 선택할때 어떤점이 중요하죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 선택할 때 일반적으로 우선 따지게 되는 것은 좋은 입지 입니다. 입지를 따지는 이유는 살기도 편하지만 후에 매매했을 때 좋은 값을 받을 수 있어서 입니다. 따라서 대부분의 사람들이 선호하는 조건들을 갖추고 있어야 하는데, 기본적으로 생활이 편리한 평지에 남향으로 된 좋은 조망권을 갖추고 좋은 브랜드에 교통과 교육환경, 마트, 병원, 관공서 등 편의시설, 휴식할 수 있는 공원 등 이 잘 갖추어져 있고, 인근에 좋은 아파트들이 들어서 있어 좋은 자원을 공유하며 발전가능성도 있다면 이상적이라고 하겠습니다.
Q. 송도 분양권 매수하는 거 어떻게 생각하세요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인천 송도국제도시는 개발호재 등으로 아파트 가격이 급등했던 지역입니다. 급등했었던 만큼 시장이 냉각되면서 급격한 조정이 되었고 30평대 아파트들이 2022년 최고가에 비해 절반가량으로 떨어진 주택이 나오는등 어려움을 겪고 있습니다. 최근 가격 급락에 따른 매수세가 유입되고 있으며 일부 아파트가격의 반등이 나오는 상황입니다만 아직도 높게 유지되고 있는 금리와 경기악화 등으로 매수심리가 위축되어 있는 모습입니다. 그러나 중기적으로 대규모 신규 입주물량이 해소되고 나면 공급이 줄어들게되고 GTX-B 노선 공사가 정상화가 되고 인천 지하철 1호선 연장, 수도권 2순환 고속도로 등의 개통, 랜드마크시티에 상업 및 문화 인프라 구축등이 이루어 진다면 다시금 반등이 일어날 수도 있을 것입니다. 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 상황은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다.
Q. 재개발로 인한 조합원 분양질문 입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 사업시에 주택의 공급 기준은 보유평수가 그대로 주어지는 것이 아니라 권리가액(감정평가액)에 따라서 분양신청을하고 관리처분에 따라 평수가 결정이 되면 부족시에는 추가 부담을 하고 남으면 반환을 하는 절차를 거치게 되는 것입니다. 조합원이 보유하고 있던 토지와 건축물의 감정평가금액에 개발이익비례율을 곱해서 권리가액이 산정되는데, 개발이익비례율은 용적율, 조합원수, 총 신축세대수, 조합원분양가와 일반분양가, 총 공사비 등을 고려하여 계산되며, 조합원이 원하는 평형을 분양신청한 후 권리가액 순으로 배정하므로 권리가액이 높으면 원하는 평형을 배정받기 쉽습니다. 배정평형이 결정되면 조합원분양가와 권리가액 차액에 대해 정산(부족시 추가 부담하고 남으면 반환)을 하게 되므로, 구체적으로 관리처분이 되어야 확정이 될 수 있으며 추진위원회나 조합에 문의하여 확인이 가능 할 것입니다.