안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 농막을 설치할 시 오수나 하수문제는 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농막은 전, 답, 과수원 안에 바닥면적 20m2 미만의 규격으로 설치하는 창고로서 농사에 필요한 농자재와 농기계보관, 농산물 보관 및 간이처리, 농작업 중 일시적인 휴식을 취할 수 있는 시설입니다. 바닥에 콘크리트 타설이나 진입로를 만들 수 없고, 상수도는 수도 인입비용을 지불하고 설치할 수 있으며 (지하수는 지자체 허가 필요), 전기도 한전에 요청하여 연결할 수 있으나 정화조는 지역마다 설치 여부 규정이 다를 수 있어 지자체에 문의해 보셔야 합니다. 시골집 마당에 설치하게되면 기존 주택의 부속시설로 잡힐 수 있고 농막으로 인정되지 않을 수 있습니다.
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Q. 대출 규제에 아파트 호가 하락이 본격화 될까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 6.27 대출규제와 스트레스 DSR 3단계 적용으로 대출 금액이 제한되어 고가 아파트의 경우에는 갭투자 등 투기 수요가 억제되어 수요감소로 인한 집값 안정에 어느정도 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 하지만 중저가 아파트의 경우에는 큰 영향을 받지 않으므로 오히려 수요가 늘어날 수 있어 가격이 상승할 수도 있다는 의견이 많은 편입니다.
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Q. 주담대 대출 제한으로 인한 영향이 어느 정도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작된 집값 폭등을 막기위해 정부에서 6.27 대출 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 적용 등 이었는데, 아직 시행 초기이며 6.27 이전 체결된 계약에 대해서는 이전의 규제가 적용되므로 효과가 나타나려면 시간이 필요한데, 기본적으로 고가 아파트의 경우 대출 금액이 제한되고 실거주를 해야하므로 갭투자 등 투기 수요가 줄어들게 되는 효과가 있어서 수요감소로 집값 안정효과가 있을 것이라는 의견이 많은 편입니다.
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Q. 서울 중위아파트 가격이 10년전에 5억도 안되었는데 지금은 10억이 넘어가는데 부동산가격은 왜이리 급증한걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 아파트 가격이 계속해서 상승하는 이유는, 수요는 많은데 비해 공급이 한정적이고 그에 따른 주택 수요자들의 불안 심리와 정부의 정책이 일관되지 않음 등이 합쳐져서 빚어진 결과로 볼 수 있습니다. 기본적으로 서울의 주택수는 부족한 편인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있으며, 주택보급률은 2023년 기준 93.6% 이나, 실제 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 통계청 2023년 기준 서울은 44.0% 밖에 되지 않으며 이마저도 노후 불량주택이 많은 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되어있고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되고 있습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
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Q. 청약 재당첨제한 관련 질문 드려요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비규제지역으로 민영주택 일반공급에 청약저축 가입여부를 따지지 않는 잔여분 모집이라면 청약통장 사용 이력에 잡히지 않고 추후 다른 아파트 청약에 제한을 받지 않습니다.
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Q. 부동산 전세대출 및 주담대 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.규제 시행일 전날인 27일까지 입주자 모집공고가 나서 분양계약한 아파트 단지에 대해서는 중도금과 잔금 대출 모두 종전 규정이 적용됩니다. 다만 주담대를 실행하는 경우 6개월 이내 전입 의무 요건 및 1주택자의 경우 6개월내 기존 주택 처분 조건이 부여될 수 있음에 유의하셔야 합니다.
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Q. 부동산 복비에 대해서 질문하고 싶어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 1000만원에 월세 60만원인 경우에는 28만원이 상한값이 되며 부가세 등이 추가될 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의해 기본 2년 거주가 보장되므로 1년 계약인 경우에는 2년 거주를 주장하여 계속 거주하실 수 있습니다. 만일 2년기간이 경과했다면 임대인과 임차인 모두 계약종료 2개월전 시점이 지나갈때까지 아무런 연락을 하지 않을 때 자동 연장되는 묵시적갱신을 활용하시는 것이 좋은데, 이 경우에는 계약서 작성이 필요없습니다. 만일 임대인이 연락을 해오거나 보증금/월세 인상 등을 요청한다면 계약갱신요구권을 사용하여 2년 연장하시는 것이 좋습니다. 갱신 계약서를 부동산을 통해 작성시에는 5~10만원 정도의 대필료가 임대인과 임차인에게 부과 될 수 있습니다.
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Q. 우리나라에 주거시설이 부족한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 공급 상황을 보여주는 지표로서 자가와 거주 형태를 막론하고 보급 상태만 따지는 주택보급률은 총주택수 / 일반가구 수 x 100으로 통계청 2023년 기준 서울은 93.6% 이며, 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 자가점유 가구 수 / 총가구수 x 100으로 계산되며 통계청 2023년 기준 서울은 44.0% 로서 자가 주택이 부족한 상황을 알 수 있습니다. 여기에 실제로 서울의 경우 오래되고 낙후된 주택이 많으며 주차공간도 확보되지 않은 소형주택이 많은 것을 감안하면, 전국민의 50% 가량이 몰려있는 서울과 수도권에 신축 아파트 등에 대한 수요가 엄청날 것임을 짐작 할 수 있습니다.
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Q. 전세살고 있는집을 구매해도 이번 부동산대책에 실거주 의무에 해당이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세낀 아파트를 매매하는 경우 주담대를 동원하지 않고 본인의 자본으로 구입하게되면 규제대상이 아니므로 실거주 조건에 해당되지 않습니다. 하지만 주담대를 통해 구매하며 동시에 세입자를 들여 세입자의 대출로 주담대를 상환하는 등의 조건은 조건부 전세자금 대출로서 금지 대상입니다.
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Q. 부동산 임대를 위한 사업자등록증 대출, 등등
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 구입을하는 경우에는 상가 계약을하고 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록 신청을 하시면 됩니다. 최초 임대 사업자등록자에 한해서는 상가 매매가격 10%의 부가세 환급 혜택을 볼 수 있습니다. 사업자등록 신청서, 매매계약서, 건물등기사항증명서, 신분증, 인감도장 등을 구비하고 관할세무서를 방문하여 신청하거나 온라인으로 홈택스에서 신청 하시면 됩니다.