안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 부동산 주담대 대출 시 전입신고 의무관련 질의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양아파트의 경우 중도금 대출은 주담대 6억원 한도에 적용되지 않으며, 잔금 대출로 전환시 규제가 적용되는데, 6월 28일 대출규제 적용 이전에 입주자모집공고를 한 분양 단지의 경우에는 금번의 대출규제가 적용되지 않습니다. 그러나 주담대를 받는 경우 6개월이내의 전입 의무 요건은 충족해야하고 1주택자인 경우 6개월내에 기본 주택을 처분해야 하므로 전세 세입자를 들일 수 없습니다.
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Q. 2025.6.18일 본계약서 작성하고 잔금일이 2025.10.20일로 잡혔는데 전세끼고 대출없이 집사는데 임차인은 대출을 못받는지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6월 18일 이후에 계약했더라도 전세낀 상태로 아파트를 구입했고 매수자가 주택담보대출을 받지 않았다면, 이후 새로운 세입자는 전세자금대출이 가능합니다. 다만 전세대출 보증비율 축소, 버팀목 한도 축소, DSR 3단계 적용 등으로 대출 가능 금액이 축소되어 세입자의 부담이 늘어나게 됩니다.
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Q. 안녕 안녕하세요 전세 계약 만료에 대한 질문 드리겠습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세주택에 거주중에 임대인이 주택을 매도하는 경우에는 새로운 집주인의 등기완료 일자에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 만일 계약종료일 2개월전까지 새로운 집주인이 등기를 완료한다면 직접거주를 사유로 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 집을 비워줘야하게됩니다. 하지만 이보다 늦게 등기가 되면 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용한 세입자의 갱신 요청을 거절 할 수 없으므로 추가로 2년간 거주가 가능합니다. 계약갱신요구권에 의해 갱신이 되는 경우에 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 경과하면 보증금을 받을 수 있습니다.
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Q. 이재명정부 6.27 대출규제 이후 신축분양아파트 전세자금 대출관련 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권인 인천광역시를 제외하고는 지방광역시에는 금번의 6.27 대출규제가 적용되지 않습니다. 하지만 정부에서 주택시장을 예의주시하고 있는 만큼 필요시에는 규제지역을 추가지정할 수도 있음을 명시하였음에 유의하시기 바랍니다. 또한 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 적용됨에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 청약통장 인정금액 25만원 바뀌었는데 질문드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장은 아예 넣지않아서 미납인 경우를 제외하고는 지나간 회차분에 더하여 채울 수는 없습니다. 미납분에 대해 납입하는 경우 상당한 기간이 경과해야 인정 납입회차가 되며, 해당기관 홈페이지나 모바일 앱의 이체 기능등을 이용하여 회차와 금액을 입력하면 됩니다. 1년치 등 정해진 기간동안에 대해 선납하는 것은 가능합니다.
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Q. 신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해 평택시 청북읍 소재 물류센터 신축사업에서 신한자산신탁이 책임준공을 기한내 지키지 못하자 채권단이 PF원리금 상황을 요구한데 대한 판결로, 계약서 등에 "책임준공을 미이행할 경우 대출원리금 및 연체이자 전액을 손해 예정액으로 간주하고 배상한다"는 문구가 들어있는 것을 근거로 배상 판결이 난 것입니다. 계약사항이 명확하고 변명의 여지가 없다보니 정당한 판결이 된 것인데, 아마도 향후에는 계약서 상에 피해갈 수 있는 조항들을 넣고 이를 만족하기 위한 조치들이 이루어질 것으로 판단됩니다.
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Q. 대출 한도를 6억으로 제한하게 되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출규제는 대출한도가 6억으로 제한될 뿐 아니라, 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었으며 조건부 전세자금 대출 금지 (주택구매와 동시 전세세입자를 들이는 조건 등) 등이 포함되어 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계와 더불어 고가의 주택을 구입하고자 하는 사람들에게는 큰 부담으로 작용하여 서울 및 수도권에서 대출을 끼고 고가의 주택을 구입하기가 어려워지게되었습니다. 당장 강남 고가 주택이 많은 지역에서는 수요가 급격히 줄고 있는데 중저가 아파트 또는 빌라나 지방 인기지역으로 수요가 이동할 것 같다는 전망도 있기는 하지만 아직은 시행초기라서 상황을 좀 지켜봐야할 것으로 판단됩니다.
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Q. 6.27 부동산 정책에서 질문이 있는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 부동산 대책은 주택 대출관련 사항이므로 주담대만 없다면 추가주택 구입시 전입의무는 없습니다. 하지만 1주택 보유자가 주담대를 통해 주택을 구입하게되면 기존 주택을 6개월이내에 처분해야하고 전입도 해야 합니다.
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Q. 주소지 이전을 하면 혹시 바로 타지역으로 이전을 못하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주소이전은 전입신고를 하면 주민센터에서 처리하게 되는데 상황에 따라서 처리가 약간 늦어질 수도 있으나 대개는 당일 처리가 완료되며, 인터넷으로 전입신고를 하면 근무시간(평일)으로 3시간 이내에 처리됩니다. 전입신고가 처리되고 나면 다시 다른 곳으로 전입신고가 가능할 것입니다.
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Q. 이재명 정부의 부동산 정책은 어떤 걸 발표 했나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작하여 서울의 주요지역과 수도권까지 번지게된 집값 폭등을 막기위해 정부에서 대출 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다. 단기적으로 고가 아파트에 대한 수요를 억제하여 주택 가격을 안정화 시킬 수는 있을 것으로 예상되지만 중거가 아파트 등 대체 수요로 이동, 자산가와 사회초년생들 간의 양극화 확대 등 문제점도 예상되고 있는 상황입니다.