안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 주택담보대출 규모를 6억원 아래로 제한한다는데요. 요즘 아파트값 평균이 10억인데 턱없이 부족한거 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 서울 및 수도권 아파트 가격 상승으로 인해 정부에서는 서울 및 수도권 주택 가격 수준과 주택 구매자 소득대비 부채 등을 고려하여 6억원 한도를 적용하기로 했다고 합니다. 이는 과도한 빚을 내서 주담대를 활용하여 고가주택을 구입하는 것을 원천적으로 차단하겠다는 취지 입니다. 또한 갭 투자를 방지하기 위해 수도권과 규제지역의 조건부 전세대출을 금지해서 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 전세대출을 활용하지 못하도록 방지할 예정이라고 합니다. 이는 과도한 대출로 인한 가계 재정부실과 실거주 아닌 투기나 투자 목적의 주택구입 등을 막기위한 정책으로 판단됩니다.
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Q. 금리가 하락하면 부동산 월세 가격은 어떤 영향을 받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 국내정치 불확실성이 해소되고 금리가 하락하면서 서울아파트 가격이 상승세가 커지고 있는 상황인데, 전월세 가격도 함께 상승하고 있는 추세이며 매매가가 저렴한 곳에서는 갭투자 수요도 늘어날 전망입니다. 올해들어 월세 비중이 더욱 늘어나고 있는 상황인데, 이는 기준금리가 인하되며 은행의 예금 및 대출금리가 떨어져서 임대인이 월세를 더 선호하고 전세사기 등으로 전세에서 월세로 전환하는 사람들도 많아 졌기 때문입니다. 특히 전세에서 월세로 전환할때 적용되는 전월세 전환율이 상승세를 보이고 있어 더욱 부담으로 작용하고 있는 상황입니다.
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Q. 분양권도 팔 수 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 따라서 분양권 거래가 가능한 곳도 있고 불가능한 곳도 있습니다. 현재 분양권전매는 대부분 해제되거나 완화 되었지만 분양가 상한제 적용아파트에는 아직 실거주 의무가 있습니다. 2024년 2월 29일 분양가 상한제 실거주 의무가 3년 유예로 결정되어 3년간은 입주를 미루고 전세를 주는 것이 가능해졌습니다. 분양권 거래는 매도자와 매수자가 만나 분양권 매매계약서를 체결하고 중도금 대출 승계 등을 처리한 후 분양권 명의 변경을하고 양도소득세를 신고하는 절차를 밟게됩니다. 보통 (중도금 대출을 제외한 분양권 최초가 + 플러스피) 10% 선으로 계약하고 잔금 날에 중도금 대출부터 명의변경하고 분양권 명의변경 절차 완료 후 잔금 지급하는 방식으로 진행합니다. 분양권 양도시에는 1세대 1주택에 해당하거나 일시적 1세대 2주택에 해당되지 않는 경우에는 양도세가 과세가 될 수 있습니다. 양도소득세는 프리미엄을 포함하여 양도대금에서 취득금액과 필요경비를 공제하고, 기본공제를 한 후 양도 소득세율을 곱하여 계산합니다.
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Q. 이 경우 생애최초 적용 될 수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인신고전에 주택을 처분하셨다면 생애최초 혜택을 받을 수 있었겠지만, 혼인신고 후에 처분하셨다면 부부는 한세대이므로 두분 모두 생애최초 특공대상이 되지 않습니다. 하지만 신혼특공은 입주자모집공고시에만 무주택이면 청약 가능합니다.
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Q. 서울에 아파트가 급등세를 보이는데 요즘 가장 핫한 서울지역은 어디인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작된 아파트값 급등은 강남3구와 용산구를 넘어서 인근 지역으로 번지고 있는 상황인데, 최근 특히 성동구와 마포구가 강남3구를 넘어서는 상승률을 보이고 있으며 광진구와 강동구도 서울의 다른지역에 비해 더 많은 상승률을 보이고 있습니다. 주로 한강유역에 위치한 구들을 중심으로 많이 상승하고 있는 것을 알 수 있습니다.
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Q. 월세 암묵적 계약갱신 질문 있어요 ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약을 1년으로 한 경우에는 1년이 경과했다고 묵시적갱신이 되지 않으며 기본 기간인 2년으로 전환되게 됩니다. 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 2년이 경과해야 비로소 묵시적갱신이 이루어 집니다. 따라서 현재 중도 퇴실이므로 임대인은 계약종료시 인 2년경과시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없다보니 세입자가 중개수수료를 부담하여 후속세입자를 구해야 하는 상황이된 것입니다. 세입자가 구해질때까지는 계속 월세를 부담해야하고 보증금도 돌려받을 수 없을 것입니다. 잔여기간에 해당하는 월세를 지불하더라도 계약종료시까지 임대인은 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.
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Q. 아파트 분양권 매수 방법 질문드려요!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권을 매수할때는 전매 가능한지와 전매 가능 조건 등을 먼저 확인하셔야 하고, 분양권 전매 계약서를 작성하며, 기존의 대출을 승계하거나 신규 대출을 진행하고, 시행사나 분양사무소를 방문하여 서류를 제출하고 시행사에서 승인을 받으면 전매가 완료됩니다. 부동산에 위임하여 진행하는 경우에는 매도자의 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서, 신분증 사본, 도장 등이 필요합니다. 신분증에 대한 진위를 확인하고 대금은 반드시 매도인의 계좌로 입금해야 합니다.
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Q. 월세 계약을 두개 해도 될까요? 지역이동
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금을 받을 때까지는 기존 주택의 주소를 유지하고 짐도 일부 남겨서 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 유지할 필요가 있습니다. 하지만 새로 이사가는 곳에도 대항력이 필요하므로 가족중 일부를 기존주택에 전입시켜 남겨두고 주소를 이전하거나 전세권을 설정한 후 이사하시는 방법을 택할 수 있을 것입니다.
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Q. 임대중인 상가임대차계약을 종료하고 싶은데요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가의 경우 일반적으로 계약 종료 6개월전에서 1개월전 사이에 임대인이나 임차인이 만기통보를 하게되어 있습니다. 이 기간이 넘어가게 되면 1년간 묵시적 갱신이 이루어 질 수 있습니다. 또한 상가의 경우 10년간 계약갱신요구권 사용이 가능하다보니 현실적으로 계약해지가 쉽지 않은데, 3기 (3개월)에 걸친 차임 연체 사실이 있거나 임차인이 임차 건물의 전부 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 벌률에 지정한 사실이 있는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
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Q. 우리나라의 전세 제도는 어떻게 생겨나게 되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전부터 우리나라에는 토지 또는 건물을 대상으로 한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구가 대거 도시지역으로 이동하며 주택수요가 증가하여 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다. 하지만 최근에는 전세사기 등 여러가지 폐해가 나타나며 전세무용론이 힘을 얻어 가는 상황이 되고 있습니다.