안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 신탁 걸려있는 오피스텔 가계약했습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁계약을 하는 경우에는 보통 본인 확인 및 의사표시의 진위를 확인하기위해 인감증명서 및 인감도장을 사용하고는 합니다. 신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요하며, 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져서 서로 책임을 미룰 수도 있으니 주의를 요합니다.
부동산
Q. 주택임대사업자 수도권 6억이라는게
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자가 양도세 등 혜택을 받으려면 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 (수도권외 3억원 이하)의 주택이어야 합니다. 임대개시일 이후에는 6억원(3억원)을 초과하더라도 세제혜택을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 준공전 아파트의 공시가격 확인 방법 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.준공승인이 나지 않은 아파트의 경우에는 국토교통부에서 공시가격을 공시하지 않고, 한국부동산원에서 인근 유사 주택 거래가격등을 감안하여 내부적으로 산정한 가격(건물에 대한 지방세 시가표준액 + 대지에 대한 개별공시자가)으로 재산세 등을 부과하게 됩니다.
부동산
Q. 주택 청약은 꼭 들어야 하는 상품일까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 신규 아파트를 구입하기위해서는 반드시 주택청약저축에 가입해야 하는데, 아파트 공급위주로 되어있는 우리나라의 정책상 납입기간 및 납입금액 등으로 순서에 공정성도 부여하고 납입한 금액을 국민주택기금으로 활용도하고 있으므로 신규 아파트를 구입하시려면 기본적으로 가입하시는 것이 좋습니다. 청약을 활용하여 국민주택에 당첨되면 상대적으로 저렴한 가격에 아파트 구입이 가능하므로 많은 사람들이 청약 제도를 이용하고 있지만 이미 많은 사람들이 가점이 높다보니 현실적으로 특공등을 활용해야 당첨이 가능한 상황입니다.
부동산
Q. 수도권 주택담보대출 대출 규제가 나왔네요. ㅜㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 시행일전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주는 종전 규정이 적용되고, 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 따라서 정상적으로 계약체결 완료했고 계약금도 납부하셨다면 LTV80%가 적용될 것입니다. 하지만 대출 실행시점에 은행에 한번 더 확인해보시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 전세계약 기간 도중에 해외 나가는 거 위험하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약기간 중 해외발령으로 국내거주기간보다 해외에 더 장기간 나가있어야 한다면, 후속세입자를 구하여 계약을 종료하는 것이 나을 수도 있을 것입니다. 하지만 수개월 이내 파견이라면 전세를 유지하는 것이 나을 수 있습니다.
부동산
Q. 부천 대장동 청약 넣었는데요 무주택기간 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.혼인신고를 했다가 이혼을 했더라도 무주택기간은 혼인신고일부터 입주자 모집공고일까지 계산되므로 3년이상으로 체크하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세자금대출 불가시 반환특약 안적었을때 계약금 반환이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 시행일전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주는 종전 규정이 적용되고, 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 상기의 조건이 해당되지 않는다면 대출이 되지 않을 수도 있는데 계약금 반환 특약이 없다면 임대인에게서 계약금을 돌려받기가 어려울 수 있으며, 이 경우에는 공인중개사에게 책임을 물어야 할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 부동산대출을 막는 조치의 영향은 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 시장에서 거래시 거의 대출을 끼고 구입을 하는 것을 생각해보면 금번 대출 규제는 상당한 충격이 있을 것으로 판단되는데, 고가주택 구입이 어려워지고 다주택자 및 갭투자자의 투자가 투기가 어려워지며 정책 대출도 축소되어 단기적으로 부동산 거래량이 위축되고 급등세가 진정될 가능성이 있습니다. 하지만 현금 부자들의 경우에는 여전히 주택 구입이 가능하므로 더욱더 양극화가 심화될 수 있고 젊은층의 주택 구입이 어렵게 될 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 수도권 대출규제로 인해서 지방 부동산이 반사이익을 받을 가능성도 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번의 대출 규제는 기존 최대 9억원이상도 가능하던 주담대를 6억으로 낮추고, 1주택자의 경우 6개월내에 기존 주택을 매도해야하며, 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입해야 하는 등 강력한 대책을 즉시 시행 (6월 28일이 토요일이므로 사실상 즉시 시행) 하는 만큼 부동산 시장에 미칠 영향이 클 것으로 판단됩니다. 하지만 상대적으로 규제가 적용되지 않는 지방으로 투기 및 투자 세력이 이동할 수있는데, 이동하게되면 추가적으로 지방에도 규제가 적용될 수 있을 것으로 판단됩니다.