안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 민주 정권이 집권 시마다 집값이 올라서 이번에는 주담대를 상한 6억으로 제한하는 정책을 폈습니다. 이러한 정책이 집값 안정에 효과가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 강남에서 시작된 집값 급등이 서울의 주요지역을 넘어 수도권까지 번지게되자, 정부에서 이에 대한 억제를 위해 일단 대출 규제정책을 내놓았습니다. 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대 6억으로 제한 및 다주택자의 주담대 전면 금지 등을 골자로 하고 있는데, 당장 강남지역에서 주택가격이 하락된 매물이 나오기도 했다는 뉴스가 있었을 만큼 주택 구매에 어려움을 겪으며 단기적으로 주택가격 안정에 도움이 될 수 있을 것입니다. 하지만 대출을 하지 않고 주택 구입이 가능한 부자들과 서민들간의 양극화가 심해지고, 실구입자들마저 주택 구입에 어려움을 겪을 것이 예상되는 등 부작용도 상당할 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 이번 부동산정책에서 실거주 의문궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 주택대출규제 정책은 매우 강력한 편인데, 2주택자 이상은 주담대가 금지되고, 1주택자는 6개월내 처분 조건이 있으며, 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입을 해서 실거주를 해야하는 등 갭투자를 방지하기 위한 안이 포함되었습니다.
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Q. 빌라전세 오래살면 도배장판 세대주가 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 거주시 임대인은 임차주택이 목적에 맞게 사용될 수 있도록 유지보수를 해줄 의무가 있습니다. 하지만 장판, 벽지, 타일 등은 약간 노후 되었다고 주거 목적에 맞지 않는다고 할 수가 없으므로 새로 계약해서 들어가는 경우가 아니라면 임대인이 잘 부담하지 않으려고 할 것입니다.
부동산
Q. 이번 수도권 대출 규제는 오피스텔이나 빌라도 포함인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권대출 규제는 주택담보대출에 대한 여신한도를 두는 것이므로 오피스텔이나 빌라도 주택으로서 역시 적용을 받습니다. 하지만 오피스텔이나 빌라는 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴하므로 오히려 대체 투자처로서 각광을 받을 수도 있을 것입니다. 특히 정비사업 기대감이 있는 지역의 빌라는 중장기적으로 투자가치가 있을 수 있습니다.
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Q. 뷰좋고 평수가 좀 넓은 집이어도 전입이 안되면 보증금 못돌려받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 임대인이 세금관련하여 주택이 아닌 업무용으로 운영하며 전입신고를 거부하는 경우가 있는데, 이렇게 전입신고가 되지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 경매로 넘어가는 경우 후순위가 되어 보증금을 돌려받기 어려워 질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 비용이 들더라도 전세권을 설정하는 것이 좋습니다.
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Q. 월세로 들어가는 집 신탁대출이 뭔가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁대출은 대출금액을 많이 받기위해 신탁회사에 명의를 넘기고 대출을 받는 것인데, 이렇게 되면 신탁등기가 되고 계약시에는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 법적으로는 신탁회사(법적 소유자)의 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
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Q. 전세집 전세대출 다 갚아도될까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출을 중도에 일시 상환하는데 문제는 없습니다. 다만 남은 원금에 대한 이자가 계산될 수 있고 중도상환수수료가 발생할 수 있으니 대출 약관을 먼저 확인하시기 바랍니다. 대출 상환시에는 임대인에게 알려서 계약종료 후 은행으로 상환하지말고 임차인에게 보증금을 반환하도록 해야 합니다. 계약서는 별도로 작성할 필요 없습니다.
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Q. 한국 부동산의 가격은 왜이리 비싼건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산은 주거용도 뿐 아니라 부의 축적수단(물가상승률 보다 부동산 가격 상승률이 더 큰것을 이용)으로 이용되다보니 실제 가치에 비해 과도하게 상승한 경향이 있습니다. 특히 강남 등 인기지역은 모두가 원하는 장소이다보니 가격이 너무 올라서 일반적인 사람이 평생을 저축해도 구입할 수 없는 상황이 되었습니다.
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Q. 우리나라가 세계에서 아파트값이 4번째로 비싸다는데 제일 비싼 나라는 어딘가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도심지의 아파트 평방미터당 아파트 가격이 가장 비싼나라는 홍콩(2만5946달러)이며, 이어서 스위스의 취리히, 싱가포르, 그리고 대한민국 서울(2만3098달러) 순이라고 합니다.
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Q. 청년임대주택 청약통장 없어도 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년매입임대주택은 매입임대주택에 완화된 조건으로 입주할 수 있게 만들어진 제도입니다. 미혼이며 무주택요건 및 소득·자산 기준을 충족하고, 만19세이상 만 39세이하인 사람이나 대학생 또는 취업준비생인 경우를 대상으로 하고 있습니다. 청약통장에 가입하지 않아도 되지만 납입횟수에 대한 가점이 적용되니 가입하는 편이 좋은데 경쟁률이 높은 편이므로 청약통장 가입을 하지 않으면 당첨이 어렵습니다. LH에서 기존 주택을 사들여서 임대하므로 안정적이고 저렴한 임대료와 긴 거주기간으로 인기가 높습니다.