안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 길을 가다보면 건물에 유치권행사를 한다고 하는데 이게 무슨말인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법에“타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다. 부동산에 관련된 권리(예: 저당권, 압류, 가압류 등) 는 보통 등기상에 기록되어 누구나 확실히 알 수 있는데 반해 유치권은 등기상 기록을 할 수 없으므로, 통상 현수막을 써 붙여서 표시하고 돈을 받을 때까지 점유를 계속 합니다. 사업가가 공사의뢰인으로서 건설회사와 건설 공사를 계약하여 진행하다가 경기 침체나 공사의뢰인의 경제적인 문제 발생 등으로 대금 지급을 못하게 된 때 (또는 사업성 문제로 의도적으로 대금을 지급하지 않고 있을 때) 건설업체가 건물을 점유하고 공사 대금을 유치하는 경우가 흔히 발생하는 유치권 행사 현장입니다.
Q. 신도시 청약 관련해서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자가 될 분이 있다면 신혼특공이나 신생아특공 등을 노려보는 것이 가장 좋을 것입니다. 또한 무주택으로 만65세이상 부모님을 같은 등본 주소로 3년이상 부양한 사실이 인정되면 노부모부양특공을 사용하실 수 있습니다. 부모님이 유주택자라면 만60세 이상인 경우 무주택자로 청약이 가능합니다. (단, 노부모특공에는 적용 불가 합니다.)
Q. 토지허가제에대해서 좀 알려주실분!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하는 지역 또는 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전에 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 정부에서 개인 재산권 침해논란에도 불구하고 최근 강남3구와 용산구 아파트 전체에 대해 다시 6개월간 토지거래허가구역으로 지정했는데, 이후 인근지역으로 갭투자 등이 이동하는 양상으로 보이고 있어 토지거래허가를 풀게되면 다시금 투기가 재개될 것으로 보이므로 당분간은 토지거래허가제도가 유지될 것으로 보입니다.
Q. 재개발 재건축 규제 합리화가 시급한 현실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대도시 중에서도 특히 서울은 주택 공급이 부족하며 집지을 토지가 절대적으로 부족하므로 재개발이나 재건축을 통해 주택 공급을 늘리는 것이 최선인데, 많은 규제와 복잡한 절차로 인해 건설에 10년이상 소요되는 문제가 있으며 기간이 소요되는 동안 기존 주택이 노후되므로 계속해서 문제가 되고 있습니다. 따라서 대폭적인 규제 철폐와 관련 절차 간소화가 필요한 실정입니다.
Q. 전세 만기전 이사 질문 3번째 집주인쪽 부동산과 제가 아는곳 부동산에 동시 집을 내놓아도 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만기 이전에 퇴거하시는 경우라면 임차인이 아쉬운 입장이되므로 복비를 부담하여 부동산에 집을 내놓게 되는데, 복비를 본인이 부담하는 만큼 아무곳이나 선택하여 내놓으실 수 있습니다. 그리고 별도 협의가 없었다면 보증금을 올려받더라도 전액 부담하셔야 할 것입니다.