안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 2주택 2대출시 세금문제? 대출금리? 무엇이 문제일까요?ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권 및 규제지역에대해 강력한 대출 규제정책이 적용되었습니다. 수도권 및 규제지역의 경우 주택 구입시 주담대가 6억으로 제한되며 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었습니다. 6월 27일 이전에 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하였거나 계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용되지만, 6개월이내 전입의무는 동일하게 적용되며 1주택자의 경우에는 6개월내에 기존 주택을 처분해야합니다. 만일 이 규정을 지키지 않으면 대출금이 즉시 회수될 수 있고 3년간 주택관련 대출이 금지됩니다.
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Q. 토지 '1필지' 면적을 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1필지는 토지의 소유권을 구분하는 법적인 단위로서 면적과 무관하게 소유권의 단위로 정의됩니다. 즉, 1필지는 다양한 면적이 있을 수 있습니다.
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Q. 주변에 건물을 건축하는데 어떤용도를 짓고있는지 구청에 물어보면 불법인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축중인 건물이 규모가 좀 있다면 건축허가사항 등이 기재된 안내판이 있을 수 있으므로 확인이 가능할 것입니다. 하지만 그렇지 않다면 구청 건축과에 문의하여 확인해 볼 수 있으며, 확인이 되지 않는다면 정보공개 청구를 통해 확인을 할 수도 있을 것입니다. 공공기관은 청구를 받은 날로부터 10일 이내에 공개여부를 결정하고 공개여부가 결정되면 청구인에게 통지하게 됩니다. 어떤 정보를 원하는지 구체적으로 기재해야하고 불필요한 개인정보가 포함되지 않도록 요청해야 합니다.
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Q. 요즘 아파트 전세가 이전만큼 없는 것 같은데 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지 계속되고 있는 전세사기 등으로 인해서 아파트에 대한 수요가 증가하여 전세금액이 올라가다보니 아파트를 구매하는 경우가 늘어났고, 전세를 찾기가 어려워지자 월세로의 전환도 많이 일어나다보니 더욱 더 전세가 귀해지고 있는 상황입니다. 전세 물량이 적어지면서 월세를 찾은 사람들이 많아지다보니 월세도 물량이 적어지고 가격은 계속 상승하고 있는 추세입니다.
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Q. 1층 상가 용도변경 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택을 2종근린생활시설(음식점)으로 변경하려면 용도변경 허가를 받아야 합니다. 먼저 구청 건축과에 용도변경이 가능한지 확인해야하고, 소방설비, 정화조용량, 하수도원인자부담금, 장애인편의시설, 주차장 규정 등을 확인해야 하며 도면이 없는 경우 건축사무소에 의뢰하여 건축물대장과 일치하는 설계도면을 작성해야 하며, 위법사상이 없는지 확인하여 보완 후에 용도변경 허가신청서, 도면, 정화조 관련 자료 등을 구처에 제출하여 허가를 받는 절차를 밟으면 됩니다.
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Q. 직업군인 월세관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 임대하고 수익을 얻는 것은 세법에서 사업으로 간주하므로 임대사업등록을 하고 운영하시면 됩니다. 아파트는 기본적으로 주택임대사업자 등록 대상에서 제외되므로 주택임대사업자로의 등록은 불가하지만, 임대사업자로 국세청에 사업자등록을 하고 소득세 신고도 하셔야 합니다. 하지만 1주택인 경우에는 고가주택(기준시가 12억이상)인 경우를 제외하고는 비과세에 해당하여 세금이 과세되지는 않습니다.
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Q. 사정이 있어서 방을 뺏다고 했습니다 ..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약후 조기 퇴거를 하더라도 기존 계약은 계속 유효하므로 계약기간중에는 보증금을 뺄 수 없고 월세가 있다면 월세와 관리비고 납부를 하셔야 합니다. 하지만 임대인과 협의가 되면 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 들이고 후속세입자가 들어오면 보증금을 받고 더이상 월세와 관리비를 지불하지 않을 수 있습니다.
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Q. 무주택세대원에 해당이 될지 확인 부탁드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님중 한분과 동거중이면 부모님과 같은 세대를 이루게되므로 유주택자인 다른 부모님이 분리가 되어 있더라도 주택수가 합쳐져서 1주택자가 됩니다. 하지만 만일 부모님이 모두 만60세 이상이라면 무주택자로 간주되어 무주택세대원으로 청약이 가능합니다.
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Q. 토지매도 후 미수잔금을 못 받았어요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매도 계약체결 후 매도인이 사망하더라도 체결된 매매 계약은 유효하므로 매수인은 일정에 따라서 이행을 하면 되고 매도인측에서 이행의무는 상속인들이 이행하면 됩니다. 부동산 소유자였던 피상속인에서 상속명의인 들의 명의로 이전후에 새로운 매매계약서를 작성하여 매수인에게 이전등기를 하는 방법도 있고 피상속인에서 직접 매수인에게 이전 등기하는 방법도 있습니다. 매도인의 사망시점부터 잔금일까지 기간이 많이 남아있다면 상속재산 분할 협의등 상속지분 정리를한 후 소유권이전하면 되고, 잔금까지 기간이 짧고 분할 협의가 잘 되지 않는다면 상속등기를 생략하고 바로 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.
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Q. 부동산을 구할 때 쓰는 플랫폼이 어디어디가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸 전세, 월세를 위한 어플로는 다방, 직방, 네이버부동산, 아실, 호갱노노 등이 있습니다. 공인중개사 사무소는 구하고자 하는 지역 근처의 부동산 사무소를 찾으시면 됩니다. 최근까지도 전세사기가 계속되고 있으므로 가급적 공인중개사를 통한 거래가 바람직한데, 전세의 경우에는 특히 주의를 기울이셔야 합니다.