안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경기 침체가 계속 이어지는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산경기가 침체된 것은 유동성과 관련이 있는데, 코로나시기를 거치며 시중에 저금리의 자금이 풀렸을 때 건설업이 호황이 되며 과도하게 PF대출 등을 통해 투자를 했던 것이, 코로나 이후 물가상승을 막기위해 금리가 올라가면서 원자재 및 인건비 상승이 되어 부담으로 작용하면서 분양가 상승을 이끌었고 고금리로 이자 부담이 되다보니 아파트 등의 분양이 잘 되지 않으며 PF 부실을 야기하고 유동성 공급에 문제가 발생하게 되었습니다. 이러는 와중 정부에서는 일관성이 없게 계속해서 정책을 변경하다보니 사람들은 무조건 요지에 아파트를 구매해야겠다는 의지를 가지게 되었고 어떤 정책을 내놓아도 정부를 잘 믿지 않는 불신이 생기게 되었습니다. 다행히 최근 금리가 내려가고는 있지만 정부를 믿지 않는 사람들과 여전히 부실한 PF와 경제상황 등으로 인해 부동산 경기가 개선되지 않고 있으며 서울과 수도권 주요지역과 지방간의 양극화가 갈수록 심화하고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 최저가입찰은 무조건 정해진 법인가요?!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국가계약법은 국고에 부담이 되는 경쟁입찰에있어서 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 결정하는 원칙을 가지고 있었는데, 1995년 국가계약법 제정으로 정부조달시장 개방 등에 대비하여 충분한 계약이행능력이 있다고 인정되는 자로서 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 정하도록 법에 명시하였습니다. 1996년에는 국가계약법 시행령 개정시 추정가격이 고시금액이상인 물품 및 용역 등의 계약에 있어서는 예정가격이하로서 최저가격으로 입찰한 자 순으로 계약이행 능력을 심사하도록 하였습니다. 2004년 저가낙찰로 인한 부실화등을 방지하기위해 처저가 입찰금액 적정성 심사제도가 도입되었고, 순수한 최저가낙찰제를 적용하는 것은 물품제조 및 구매의 경우 추정가격이 고시금액미만인 물품구매, 종합낙찰제, 2단계입찰 등 일부에서 적용되고 있습니다. 즉, 반드시 최저가낙찰제만 적용되고 있지는 않고 제한적 최저가낙찰제가 함께 적용되고 있습니다.
부동산
Q. 매수인이 잔금 전 이사를 하고싶어해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금전에 일단 입주를 하게되면, 이후에 잔금을 지급이 지연되어도 특별히 제재할 방법이 없으므로 주의하셔야 합니다. 특별히 협의된 사항이 없다면 받아들일 이유는 없습니다.
부동산
Q. 갱신청구권 사용이 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 임차인은 임대차 기간중 1회에 한해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 하지만 전세 재계약시 조건이 변경되었거나 주변 시세보다도 높게 임대료를 인상하는 등 완전히 새롭게 계약을 체결하였다면 새로운 계약으로 보고 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 있는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 월세집 옵션 가전 수리 누가하나요 답답합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약으로 배제된 경우가 아니라면 일반적으로 월셋집의 가전이나 집기 등은 사용자의 부주의나 고의에 의한 파손이 아닌 경우에는 임대인이 정상적인 사용을 할 수 있도록 수리해주어야 합니다. (수선의무)
부동산
Q. 대출규제 언제쯤 해지 될지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 아파트가격 상승으로 인해 강력한 대출규제가 적용되었고 다시 상승의 움지임이 있으면 또다른 규제가 가해질 수 있음을 정부에서 경고한 상황인데, 주택 공급은 제한적이고 대기 수요는 쌓여가고 있으므로 당분간은 규제가 해제되기 어려워 보입니다.
부동산
Q. 월세 임대차계약 첫 계약 후 2년 만기 전 보증금 반환
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약후에 조기 퇴거를 하시려는 경우에는 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오면 보증금을 반환받고 더이상 월세와 관리비 등을 부담하지 않는 것이 일반적이기는 하지만, 반드시 임대인의 협조가 있어야 합니다. 하지만 임대인은 목적물인 주택이 사용에 적합하지 않은 경우에는 수리를 해주어야 할 의무가 있으므로 구체적인 증빙자료를 만들어 다시 임대인에게 수리 요청해 보시고, 협의가 잘 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 매매 가계약 대출관련 특약관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출심사에서 승인이 나지않게되면 임차인이 상당히 곤란한 상황에 처할 수 있으므로 반드시 반환 특약을 기재하셔야 합니다. 본계약에도 상황에 따라서 특약을 넣을 수 있는데, 대출 심사 승인이 불확실 하다면 반드시 관철시켜야 하므로 임대인이 거절한다면 대출담당자에 대출 가능성을 사전에 확인해보거나 다른 주택을 알아 보셔야 할 것입니다.
부동산
Q. 전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 한번 하게되면 퇴거를 하지 않는 이상 계속 유효하므로 새로 전입신고는 필요하지않고, 거주를 시작하면 대항력이 발생하고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다.
부동산
Q. 장기렌트가 있는데 청년정책 실행시 소득으로 잡히나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택, 버팀목대출 등에 있어 장기렌트 차량은 사용상태, 보험 가입자, 계약방식 등 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 일반적으로 회사 명의로 되어 있는 경우 소득으로 잡히지 않을 수 있으나, 차량이 개인 명의로 보험 가입되어 있고 실질적으로 상시 운행되는 차량으로 판단되는 경우에는 자산으로 간주되어 소득으로 잡힐 수도 있습니다. 그런데, 실제 입주시 관리사무소에 따라서 주차등록을 거부당할 가능성도 있습니다.