월세 임대차계약 첫 계약 후 2년 만기 전 보증금 반환
질문 : 아래 상황에서 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
서울에서 처음으로 보증금 5,000만원 이하 월세집을 계약했습니다.
막상 입주해보니 이것저것 노후된 점이 많아 집주인에게 교체 및 수리요청을 하였으나,
배째라는 식으로 거절하며 자비로 해결하라고 했습니다.
그래서 다른 임차인을 구해올테니 보증금을 반환해달라고 요구했지만
보증금 반환도 거부한 상태입니다.
찾아보니 계약서를 작성한 첫 2년 동안은 집주인에게 보증금 반환은 의무가 아닌 협의라고 합니다.
다른 임차인을 구해온다는 것도 무슨 심보인지 거부한 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있을까요?
서울에서 처음으로 보증금 5,000만원 이하 월세집을 계약했습니다.
막상 입주해보니 이것저것 노후된 점이 많아 집주인에게 교체 및 수리요청을 하였으나,
배째라는 식으로 거절하며 자비로 해결하라고 했습니다.
그래서 다른 임차인을 구해올테니 보증금을 반환해달라고 요구했지만
보증금 반환도 거부한 상태입니다.
찾아보니 계약서를 작성한 첫 2년 동안은 집주인에게 보증금 반환은 의무가 아닌 협의라고 합니다.
다른 임차인을 구해온다는 것도 무슨 심보인지 거부한 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있을까요?
==> 현재 상황에서 임대인이 무작정 보증금 반환을 거절하는 경우 소송 등을 통해서 해결해야 하는 사항입니다. 이러한 경우 임대차계약해제의 원인이 임차목적물 하자로 인해서 발생되었고, 임차목적 달성에 극히 제한을 받는 경우에 해당됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
크게 두가지로 나누어서 계약기간내 계약해지는 상대방의 동의가 필수적입니다. 만약 상대방이 해지를 거부하면 계약자체가 그대로 유지되기 떄문에 계약을 중도해지할수없고 그에 따라 보증금도 반환이 불가합니다.
참고로 다음 임차인을 구해주면 임차인이 원할떄 언제든 퇴거가 가능하다고 알고 있는 경우가 있는데, 잘못된 부분입니다. 다음임차인을 구하는건 상대방이 중도해지에 대한 동의 조건으로 제시하였을 때 , 비로서 다음임차인을 구해 계약을 중도해지는 하는 것입니다. 즉, 임대인이 최초부터 해지를 거절하면 무의미해지는 부분입니다.
다른 하나는 중도해지를 임대인 동의 없이도 해지할수 있는 부분인데, 이는 목적물에 대해서 임대차를 유지할수 없을 정도의 중대하자가 있거나 임대인이 이러한 하자보수의무를 이행하지 않았을 경우에 임차인은 계약해지를 통보할수 있습니다, 이를 적용하자면 현재 하자가 계약을 해지할 만큼의 중대한 하자에 포함이 되느냐의 문제가 있습니다. 보통은 누수나 보일러등의 하자가 이에 속하는데, 질문처럼 교체 및 수리요구의 사항등이 이에 해당되느냐를 판단하셔야 합니다.
해당 되지 않는 경우라면, 시설물하자에 따른 해지요구가 어렵기에 이떄는 하자발생시 임대인의 하자보수 의무가 있는 상테에서 의도적으로 이를 기피하는 것울 근거로 하여 이를 원인으로 하여 계약해지를 요구하는 방법은 있을수 있는데, 해당 부분은 해지상황에 대한 다툼의 여지는 있는 부분입니다.
우선 하자(노후되었으나 교체가 필요하다는 판단이 아닌 실제 하자발생이 있는 부분만)에 대해서 사진등을 모두 촬영해두시고 임대인에게 이에 대한 수선을 요구하는 내용증명 발송하시고 이를 받고도 아무런 조치를 취하지 않는다면 이떄는 의무위반에 따른 계약해지를 요구하시는 순서로 진행을 하셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문에 먼저 답을 드린다면 계약 기간 2년 내에는 임대인의 동의 없이 보증금 반환을 강제할 수는 없습니다.
하지만 집의 하자가 심각한데 임대인이 수리를 거부했다면 하자 입증 후 법적 절차를 통해 보증금을 돌려받을 가능성은 있으나 일반적인 집의 노후만으로는 어려운 부분이 있습니다.
현상황에서는 임대인과의 협의가 최선의 방법이며 심각한 하자가 있다 생각하신다면 법률 전문가 상담을 받아보시기를 권장드립니다.
모쪼록 스트레스 받지 마시고 원하는 방향으로 해결 되시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
무척 애매한 상황입니다. 주택임대차 보호법에 의해 5000만원 보증금 이하의 주택은 보호받을 수 있으니 , 이에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
계약기간 중에는 계약서에 해지조항이 없다면, 임차인이 임의로 계약을 해지 할 수가 없습니다. 즉, 임대인이 동의하기 않으면 해당 계약은 해지할 수가 없다는 뜻입니다. 그러나, 집이 심각하게 노후되어 거주가 어렵다면 임차인의 귀책사유 없는 해지로 주장을 할 수가 있습니다.
이런경우, 민법 제 623조(임대인의 의무) 조항에서 임대인은 목적물은 계약중 사용수익할 수 있도록 유지해야할 의무가 있다고 나와 있습니다. 즉, 수도 전기, 화장실, 보일러등 기본 주거 기능에 문제가 될만한 것은 제때 수리를 해 주어야 한다는 뜻입니다. 노후되어 사용이 어렵다고 하신 부분이 이렇게 기본주거 기능에 해당하는지는 조금 더 자세한 내용을 알아야 할 것 같습니다.
보증금을 돌려받는게 목적이잖아요? 우선 해당한다고 가정하고, 수리 거부에 대한 증거를 확보하시기 바랍니다. 카톡이나 문자 등으로 수리를 요청한 내역이 있어야 하고, 그것을 거부하거나 수리가 되지 않은 내용이 사실적으로 담겨 있어야 합니다. 해당 상태가 거주할 수 있는 상황이 아니라는 것도 입증하여야 합니다. 이렇게 모든 증거를 남긴 후, 다음단계로 넘어갑니다.
이사를 먼저 나가고 보증금을 받지 못할 경우 임차권등기명령 신청을 할 수가 있습니다. 이것은 집주인의 동의가 필요한 것이 아니며, 정당하게 돌려받을 수 있는(위와 같이 수리가 되어지지 않아 임차인의 귀책없는 계약해지시) 경우에도 보증금이 돌아오지 않을 경우 할 수 있는 조치에요. 등기가 되면 다음 임차인이 들어오지 않으므로 집주인이 압박을 느낍니다.
또한 서울의 경우 보증금 5,000 만원 이하 임차인은 소액임차인 보호 대상입니다. 보증금 중 일정금액은 우선변제 받을 수 있습니다.(경매시) 단, 전입신고 + 확정일자가 있어야 적용됩니다.
참고하셔서 부디 잘 해결하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차계약후에 조기 퇴거를 하시려는 경우에는 임차인이 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오면 보증금을 반환받고 더이상 월세와 관리비 등을 부담하지 않는 것이 일반적이기는 하지만, 반드시 임대인의 협조가 있어야 합니다. 하지만 임대인은 목적물인 주택이 사용에 적합하지 않은 경우에는 수리를 해주어야 할 의무가 있으므로 구체적인 증빙자료를 만들어 다시 임대인에게 수리 요청해 보시고, 협의가 잘 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약기간 2년이 지나기 전에는, 임차인이 일방적으로 퇴거하면서 보증금 반환을 요구할 수 없습니다
임대인의 수리 거부가 있다고 해도, 이것이 임대차계약 해지 사유로 인정받기 위해서는 일정 수준 이상의 주거 불가능 또는 중대한 하자여야 합니다
집 하자가 정말 심각하다면 → 사진/영상 확보 + 전문가 감정 가능하면 진행할수 있습니다
내용증명으로 요구사항 정리 후 임대인에 통보하시면 됩니다
그래도 안 되면, 임대차계약 종료일까지 거주하면서 법적 보호받는 것이 안전합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약을 2년으로 했다면 임대인 동의하에 다음 세입자와 중개수수료를 부담하는 선에서 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
만약 임대인이 위 사항으로도 동의 하지 않는다면 어쩔 수 없이 2년 동안 거주할 수 밖이 없습니다.
계약서 쓸 때 꼼꼼하게 세대 내부를 보고 판단해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약기간은 임대인과 임차인이 협의를 해서 계약을 한 것이고 그 계약기간은 임대인이나 임차인의 경우 이행의 의무가 있습니다. 즉 임차인의 경우 2년 거주에 대한 권리가 있고 임대인의 경우 2년 내 보증금을 반환하지 않아도 되는 권리가 있습니다. 또한 임차인이 중도해지를 하고 싶을 경우 새로운 세입자를 구해주고 나가는 것이 통상적입니다.
중도 계약해지를 하고 싶은 경우 새로운 세입자를 구해주고 보증금 반환을 받고 계약를 해지 하시면 됩니다.
감사합니다.