안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 재개발로 구매한 대체주택 매도시 양도속득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정비사업이 이루어지는 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택은 비과세를 받기 위해서는 정비사업대상 주택만 보유한 자가 재개발 구역내 주택을 해당 구역의 관리처분계획 인가일 전에 취득 해야하며, 1년 이상 거주하고 정비사업 준공일로부터 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 재개발·재건축을 마친 주택에 준공일부터 3년이내에 입주하여 1년이상 계속 거주 해야한다는 조항도 있으므로 주의하셔야 합니다. 거주기간은 대체 주택을 매도하기 전까지 조건을 충족해야만 하는 것은 아니며, 거주를 시작하기만 하면되고 대체주택 양도가 먼저 이루어져도 사후 1년이상 계속 거주 하면 됩니다. (거주기간을 합쳐서 1년 이상이 아님에 주의)
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Q. 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모에서 성인인 자녀에게 10년간 5000만원까지는 증여세가 과세되지 않으므로 부모님에게서 5천만원을 받고 여기에 1천만원을 더해서 집주인에게 이체하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 부모님이 직접 집주인에게 이체를 하면 차용증을 작성하고 이자를 정기적으로 부모님에게 지불하는 등의 조치를 하지 않으면 증여세가 과세될 수도 있을 것입니다.
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Q. 재개발 구역 현금청산하려고 하는데 시기는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 분양신청기간내에 분양신청을 철회하거나 분양신청을 하지 않을 경우 관리처분계획인가·고시 후에 현금청산자가 될 수 있습니다. 관리처분계획 인가고시 다음날로부터 90일 이내에 현금청산 협의를 해야하고, 협의 만료일부터 60일 내에 수용재결을 신청해야 할 수 있습니다. 만일 현금이 급하게 필요하고 추가분담금을 대비할 여유가 없으며, 사업상 비례율이 안정적이지 못하고, 입지 및 인프라 등 가치가 높지 않다면 현금 청산이 유리할 수 있습니다.
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Q. 중도금 납부 전 발견한 전기하자 매도인은 부담할 수 없다고 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 제580조에 따르면 "매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다."라고 되어 있고, 제575조 1항에는 "매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다."라고 되어 있으므로, 만일 계약서 상에 별도의 규정이 없다면 매수인인 하자를 알았거나 부주의로 알지 못한 경우가 아니라면 목적물을 사용할 수 없는 것(중대한 하자는 사용자체가 어려운 상황일 때 적용됩니다.)은 아니지만 불편을 겪을 수 있으므로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 하자 내용을 정리하여 하자수리 견적서와 함께 내용증명을 보내서 합의를 시도해 보시고 해결이 잘 되지 않으면 손해배상 소송을 하셔야 할수 있을 것입니다.
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Q. 재개발 감정평가 금액 이의신청 방법은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 감정평가 결과에 따라서 보상금이나 분담금 등이 결정되는데, 주변에 비해 너무 낮게 나왔다면 감정평가 이의신청을 통해 대응을 할 수 있습니다. 이의 신청을 하려면 단순히 금액이 낮다고 하면 안되고, 조합으로부터 감정평가서를 받은지 30일 이내에 이유(비교표준지 선정이 부적절함, 누락된 항목이 있음, 인접 대지에 비해 가격 차이가 큼 등) 및 증빙자료(인근 부동산 실거래사례, 공시지가 및 지적도, 감정평가서 관련 자료 등)를 첨부한 이의신청서를 작성하여 조합에 제출하여 재검토를 신청하시면 됩니다. 이의신청서 작성시에는 평가항목별 비교 자료를 제출하고 사진이나 공문, 계약서 등 증빙자료를 첨부해야 하는데, 감정평가사나 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 이의신청이 받아들여지지 않는다면 토지수용위원회에 이의 신청을 하거나 행정심판, 행정소송 등을 진행할 수 있습니다.
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Q. 임차하고 있는 집의 임대인이 내부 측정을 요구해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약을 하고 임차주택을 사용하는 동안에는 임대인의 출입을 제한할 수 있기에 간접적으로 측정을 요청하는 것 같은데, 말씀하신 것처럼 잘못된 측정으로 인한 문제 소지도 있으니, 날자를 정해서 직접 측정을 해가도록 허용하거나 계약기간 이후에 측정을 하도록 통지하시는 편이 좋을 것 같습니다.
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Q. (임대차보호법 관련 질문) 전세 기간 도래가 다가온 기간에 임대인의 퇴거요청 관련하여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 또한 임차인은 계약갱신청구권을 사용하려는 경우 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인에게 통지하셔야 합니다. 계약만료 6개월전 임대인이 의향을 문의했을 때 계약갱신청구권 사용을 주장하셨다면 갱신이 되었을 것인데, 아무런 조치 없이 지나가서 임대인은 갱신 거절의 의사를 표시했다고 나올 수도 있어서 다툼의 소지가 있습니다. 실제 이러한 상황으로 다툼이 일어나는 경우가 많은데, 집주인이 매도 의사만 밝히고 계약 종료를 원한다고 명확히 밝히지 않은 경우에는 묵시적 갱신이 성립한 판결이 있음을 참조하시기 바랍니다.
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Q. 임대차 계약 거래(주택 임대차 계약)신고시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차신고는 임대인과 임차인 중 한사람이 하면 되는데, 확정일자를 받아야 하므로 임차인이 신고하는 경우가 많습니다. 주택임대차 계약을 체결하면 잔금전이라도 30일이내에 신고해야하며 계약서 등을 참조하여 임대인의 정보도 포함하여 입력하여야 합니다.
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Q. 청년 버팀목 단기 연장 후 이사 가능 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.버팀목 연장은 최소 6개월은 되어야 하며, 경우에 따라서 연장 후 목적물 변경을 하실 수 도 있습니다. 목적물 변경시에는 신규 임대주택이 요건을 충족하고 대출한도, 소득 및 재산요건, 보증기관 심사 등을 만족해야 하므로 사전에 은행을 방문하여 담당자와 협의해 보시기 바랍니다.
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Q. 공공임대 10년 분양전환 임대주택 보증금으로 대출 가능한가
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH, SH, 지방공사등 공공아파트에 대해 대개 1000만원 이상인 보증금을 담보로 대출이 가능합니다. 다만 1순위 대출만 가능할 수 있으며 신용평점과 LTV에 따라서 한도가 달라질 수 있는데 세부적인 사항은 은행 대출담당자와 상의해 보시기 바랍니다.