자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 코픽스랑는 용어의 정확한 의미는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.코픽스 금리는 국내 8개 은행의 자금조달 정보를 바탕으로 산출되는 자금조달비용지수입니다. 우리나라 코픽스는 주택담보대출의 기준금리로 주로 활용되고 있습니다. 은행들은 고객들이 은행에 맡기는 예적금 등을 통해 자금을 조달합니다. 이때 은행이 고객에게 제공하는 이자가 자금조달비용입니다.
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Q. 현금흐름이 좋은 건 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 은퇴를 앞두고 앞으로 매월 꼬박꼬박 들어와야 하는 것이라면 부동산 월세와 미국배당etf를 섞을 것 같습니다. 실제로 한가지를 하는 분들도 없고, 결국 두가지 모두 하더라구요. 자산배분 측면에서도 맞습니다. 부동산 임대를 통해서 매월 안정적으로 월세가 들어올 수도 있지만 공실이 날 경우도 있습니다. 공실이 되면 당연 현금흐름 측면에서 막히게 됩니다.또한 미국배당etf의 경우 고정적으로 들어와 더 나은 현금흐름을 보일 수 있지만 자칫 가격 하락으로 인해서 많이 신경쓰이기도 합니다. 미국배당etf의 경우 한번에 큰 돈이 묶이는 것이 아니기 때문에 지금부터 차근차근 모아가도 괜찮으며, 지금 당장의 소득으로 미래를 대비할 수도 있습니다.두 가지 모두 접근하시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 우리나라에서 중산층의 기준은 자산이 어느정도 되어야지 중산층인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중산층은 소득수준을 백분율로 50% 중위소득에 속한 사람들로서 대략적인 소득은 월 380~1,200만원 입니다. 다만 한명이 벌어들이는 소득이 아닌 가구이므로, 조금은 더 높아 실제는 월600~1200만원 정도라고 생각 됩니다. 부동산의 경우 자산가격이 많이 상승하기는 했지만 대략 8억원의 부동산을 소유하는 것을 말합니다.
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Q. 앞으로도 부동산가격은 계속해서 상승할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산의 가격은 장기적으로 보면 우상향 할 듯 합니다. 과거에도 그랬고, 앞으로도 그럴 가능성이 높습니다. 다만, 모든 지역 모든 부동산이 장기적 우상향을 그리는 것이 아닌 경쟁력을 점차 잃는 부동산일 경우 장기적 우상향 보다는 상승 하락 횡보의 반복으로 우상향 보다는 현상 유지 정도 할 것 같다고 생각합니다.지방의 도시를 살펴보면 인구가 유입이 되고 일자리가 생기는 등 인구가 날로 증가하는 지역은 부동산 가격이 계속 오르기는 했지만 일부 소도시의 경우 지어진 아파트가 오래 됐기도 했지만 부동산 가격이 몇년전이나 지금이나 오르는 것이 없었기도 하며 거래 자체가 잘 이루어 지지 않더라구요.또한 나이도 한몫을 합니다. 점차 고령인구는 늘어나고 젊은 인구가 줄어드는데, 고령의 사람들은 이동하려는 모습을 잘 보이지 않습니다. 살던 그대로 살고 싶어하고 변화를 싫어하기 때문에 거래가 잘 이루어진다고 볼 수 는 없을 것 같습니다.
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Q. BTL(임대형 민자사업)사업의 목적은 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대형 민자사업은 Build Transfer Lease로서 민간기업이 공공시설물을 짓고 정부가 이를 임대하여 사용하는 민간투자 방식입니다. 정부의 재원이 아닌 민간의 자금을 투자해 건설을 하고, 시설 완공시점에 소유권을 정부에 이전하는 대신에 시설의 사용 및 수익권환을 얻게 됩니다. 민간은 정부에 시설을 임대하고 그 임대료를 통해서 투자비를 회수합니다.임대형 민자사업은 정부의 소유로 기부채납형식으로 이전됩니다. 또한 정부에서 임대료를 지급하여 투자금을 회수하기에 용이합니다. 민간에서 우선 투자하기 때문에 정부입장에서는 적정한 수익률을 반영하여 이를 지급하게 되므로 사전에 목표수익률을 달성할 수 있습니다.우선 학교는 공익적인 목적이 강한 시설물이며, 신설하는 곳은 대단지 혹은 일정한 지구가 계획되어 많은 인구가 유입되기 때문에 신설하게 됩니다. 기존의 학교는 이미 지어진 구도심이고, 새로지은 곳에서 학교를 다녀야 할 경우 새로 짓는 것이 낫다고 판단되면 이를 기업에게 투자유치를 받는 것입니다. 정부의 입장에서는 정부의 재정을 이용하지 않더라도 기업에게 짓도록 하고, 나중에 이를 임대하는 형식으로 자금을 주면 큰 돈을 들이지 않고도(리스크) 공익적인 시설물을 지을 수 있습니다.
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Q. 인플레이션이 일상 생활에 미치는 영향은 무엇인가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.인플레이션은 물가가 지속적이고 비례적으로 상승하는 것을 말합니다. 즉, 화폐가치가 계속해서 떨어지는 것을 말합니다. 적당한 수준의 물가상승은 경제에 좋은 영향을 끼치지만 만약 물가가 심하게 오르고 내리게 될 경우 경제적으로 많은 문제를 일으키게 됩니다.인플레이션이 발생하게 되면 우선 물가를 잡기 위해 금리를 올리게 됩니다. 물가가 높아지게 되면 화폐가치가 하락함과 동시에 같은 물건을 사더라도 1000원에 사던 것을 2000원에 사게 됩니다. 그렇게 되면 생활비가 늘어나고 음식, 전기료 가스 수도 등 사람들이 삶을 살아가는데 있어서 많은 비용이 들어가게 됩니다. 월급은 그렇게 오르지 못하면서 말이죠.금리를 올리게 되면 대출을 받아 부동산을 매수한 사람들 혹은 전세대출 및 신용대출 등을 받아 생활하는 사람들의 생활비도 증가 되었지만 갚아야 할 대출 이자도 증가하게 됩니다. 한달에 20만원 내던 이자도 금리가 2배로 뛰게 되면 40만원씩 내야하고 수 억원을 대출받았다면 100만원 내던 사람이 200만원 씩 대출을 갚아야 하는 것입니다.
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Q. 당근 부동산 월세집 사기 위험한가요? , 세입자 구하기
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 당근에 나와 있는 부동산 매물이 다 사기라고 볼 수는 없습니다. 다만, 임차인이 임대인의 동의없이 전대차를 했을 경우 새로운 임차인(전차인)이 임대인에게 대항할 수 없습니다. 동의 없이 전대차를 할 경우 임대인이 나가라고 하면 나가야 합니다.임대인과 임차인과 계약한 것이지 임대인이 새로운 임차인과 계약한 것이 아니기 때문에 대항하기 어렵습니다. 다소 금액이 나가더라도 단기임대를 구하시는 것이 더 나아 보입니다.
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Q. 첫 자취 관련 질문 ( 나갈때 새입자 구하기, 계약에 필요한 시간)
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 계약을 진행하고 입주 날짜를 정하여 협의하는 것은 일주일 내라도 비어있는 공실 상태라면 가능합니다. 하지만 계약금의 경우 미리 말한다고 하여 돌려받기 어렵습니다. 다른 사람에게 보여주며 계약을 진행될 것들이 계약금을 먼저 납부하여 보여드릴 수 없는 부분에 대한 계약파기는 패널티로서 돌려드리지 않습니다.2달 정도만 거주를 할 경우 임대인이 이를 원치 않아 할 수 도 있어서 계약 자체가 안될 가능성도 높습니다. 단기 임대를 알아보시거나 고시원을 알아보셔야 할 수도 있습니다.
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Q. 서울 경기도 부동산은 오르기 시작하는 것 같은데 지방도 오를까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아직 서울 경기권 또한 분위기가 좋은편은 아닙니다. 서울의 일부 인기 있는 지역 혹은 부동산 매물로 인해서 높아보이거나 혹은 분양가가 평가하는 것보다 높을 경우 미분양도 나게되어 임의공급을 꽤 오랫동안 진행하는 곳도 있습니다.현재는 부동산 시장이 좋다고 볼 수는 없습니다. 금리에 대한 부분을 계속해서 연속적으로 떨어트릴 가능성도 낮다고 보고 있으며, 현금이 시장에 풀리는 것이 아닌 오히려 대출 규제로 인해서 더욱 대출이 어려워 지면서 다시 매수심리가 얼어붙어 가고 있는 것 처럼 느껴집니다. 수도권이 아닌 곳도 인기있는 곳은 거래가 잘 이루어지나, 그 외의 부동산 매물들은 여전히 어려운것 같습니다.
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Q. 다가구 매매가격을알고 싶은데 감정가 계산하는 방법을알고싶습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.다가구 다세대의 가격은 토지가격과 임대수익 등을 역으로 계산하여 가격을 결정하는 것이 좋습니다. 바로 옆 길이라 하더라도 토지 가격은 천차만별이라 주변의 비슷한 입지의 토지가격을 계산하고, 임대수익을 역으로 계산하여 수익률 적인 측면에서 내 건물의 가치를 결정합니다.