안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 지하철은 어느 단계부터 확실시되는 과정인건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지하철 건설 과정은 여러 단계로 나뉘어 있으며, 각 단계마다 중요한 결정이 이루어 집니다. 일반적으로 지하철 노선이 확정되는 과정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다.예비 타당성 조사입니다 : 프로젝트의 필요성과 경제성을 평가하는 단계입니다. 이 단계에서 대중 교통 수요, 비용, 수익 등을 분석합니다. 대규모 신규 사업에 대한 예산 편성 및 기금 운용 계획을 수립하기 위해 기획재정부 장관 주관으로 실시하는 사전적인 타당성 검증.평가입니다.기본 계획 수립입니다 : 예비 타당성 조사가 긍정적이면, 기본 계획을 수립합니다. 이 단계에서는 노선,정거장 위치, 운영 계획 등이 구체화됩니다. 기본계획 수립시 사업규모 및 총사업비는 원칙적으로 예비타당성 조사에서 정한 규모 및 금액을 초과할 수 없습니다..환경 영향 평가입니다 : 노선 건설이 환경에 미치는 영향을 분석하고, 이를 최소화하기 위한 대책을 마련하는 과정입니다.설계 및 인 허가 입니다 : 기본 계획이 승인되면, 상 세 설계를 진행하고 관련 기관으로부터 인 .허가를 받습니다.예산 확보 및 공사 착공입니다 : 필요한 예산을 확보한 후 공사를 시작하게 됩니다.따라서, 지하철 노선이 확정이 되었다고 볼 수 있는 시점은 기본 계획 수립이 완료되고, 환경 영향 평가 및 인 허가가 완료된 후 입니다. 이 단계에서 부 터 실제 건설이 진행되기 위한 모든 법적, 경제적 조건이 마련되었다고 할 수 있습니다.
Q. 세입자가 잔금일전에 미리 청소한다고 문을 열어달라는 경우에 대해서...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 잔금일 전에 미리 집을 청소하겠다고 문을 열어 달라고 했을 때 가능하면 가능하면 문을 열어주지 않는 좋다고 봅니다. 대부분 임대인 들 이 청소하라고 문을 열어 주는 경우가 많으나, 약속대로 청소하고 그대로 가서 잔금을 치르면 하등의 문제가 없습니다. 문제는 청소한다는 핑계로 문을 열어 졌더니 짐을 두고 잠수를 타는 경우가 있다면 경찰을 불러서는 안되고 법적인 소송을 통해서 명도 시켜야 한다는 겁니다.만약 세입 자가 청소 후 물건을 두고 나가지 않겠다고 고집하는 경우, 임대인이 물리적으로 세입 자를 집에서 쫒아 내는 것은 법적으로 허용되지 않으므로, 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. 임대인은 명도 소송을 통해 법적인 절차를 진행해야 할 수 있으며, 이는 시간과 비용이 소요되는 과정을 거쳐야 합니다. 명도 소송을 하면 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다.
Q. 재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축과 재발은 비슷한 듯 하지만 내용이 다릅니다.재건축 : 기반 시설 자체는 양호하나 노후화, 불량 건축물이 밀집해 있는 지역 내에, 주거 환경 개선을 위해서 시행하는 사업입니다. 일단 전체적으로 기반 시설 자체는 양호 하기 때문에, 기부 체 납을 많이 하지 않아도 됩니다. 재 건축 시 고려해야 할 법적 사항은 재건축 관련 법령, 재건축 조합 설립, 사업 계획 승인, 토지 이용 계획, 환경 영향 평가, 주민 동의 , 분담금 규정, 공공시설 설치 순으로 진행을 합니다.재개발 : 기존의 건물이 낡고, 기능적으로 부적합한 경우에, 도시 계획 변화에 따라, 새로운 사용 목적이 필요한 경우, 환경적이거나 안전 문제 등으로 인해 개선 작업이 필요한 경우 등 다양한 이유로 진행 가능합니다.두 용어가 혼용 되는 이유는 재건축이 재개발의 일환으로 이루어질 수 있기 때문입니다. 즉 , 재건축이 이루어지는 지역이 재개발 지역으로 지정 될 수 있습니다.분담금의 경우, 주택 소유자나 입 주민이 재건축 또는 재개발 사업에 참여할 때 각기 다른 방식으로 계산될 수 있으며, 사업의 성격에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.
Q. Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.LTV, DTI,DSR은 대출 가능 금액과 상환 능력을 평가하는 중요한 지표입니다 그중에서 DSR에 대해서 알아보면 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 연간 소득 대비 모든 대출의 원리 금 상환 비율을 나타냅니다. DSR계산에는 주택 담보 대출, 신용 대출, 자동차 대출 등 모든 대출이 포함됩니다.정부가 DSR 비율을 조절하는 이유는 다음과 같습니다.대출 한도 조정입니다 : DSR 비율을 낮추면 대출 가능 금액이 줄어들어 , 과도한 대출을 억제하고 금융 안정성을 높일 수 있습니다.주택 시장 안정입니다 : 주택 구매자들이 대출을 받기 어려워지면 주택 수요가 감소하고 이로 인해 집값이 안정 될수 있습니다. DSR공식입니다 : {(주택담보대출 연간 원리금 + 기타대출 연간원리금) / (연간소득) } X100%따라서 DSR 비율이 높아지면 대출이 어려워지고, 집값 상승이 억제될 수 있습니다. 반대로 DSR 비율이 낮아지면 대출이 용이해져 수요가 증가하고, 집값이 상승할 가능성이 있습니다.
Q. 빚으로 주택을 사는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 사람들이 빚을 내서 빚으로 주택을 사는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주로 다음과 같은 이유 들 이 있습니다.자산 가치의 상승입니다 : 주택은 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 따라서 많은 사람들은 주택 구매를 통해 장기적인 자산을 형성하려고 합니다.주거 안정성입니다 : 소유한 집이 있으면 주거 안정성을 확보할 수 있습니다. 월세를 내는 것보다 고정된 비용으로 주거지를 마련할 수 있다는 점에서 매력이 있습니다.투자에 대한 인식입니다 : 부동산은 많은 사람들에게 안전한 투자 처로 인식됩니다. 주식 시장과 비교해 상대적으로 변동성이 낮다고 여겨지며, 투자 수단으로 선호 되기도 합니다.금융 조건의 이점입니다 : 금융기관에서 주택 담보 대출을 통해 비교적 낮은 이자율 로 자금을 조달할 수 있어, 초기 자본이 부족한 경우에도 주택 구매가 가능해집니다.레버리지 효과 입니다 : 적은 자본으로 큰 자산을 구매할 수 있는 레버리지 효과가 있습니다. 예를 들어 1억 원의 집을 사기 위해 2천만 원의 자본금과 8천만 원의 대출을 사용할 경우, 집값이 1억 2천 만원으로 상승하면 실질적인 수익률은 훨씬 높아집니다.이처럼 여러 요인이 복합적으로 작용하여 많은 사람들이 빚을 내어 주택을 구매하는 경향이 있습니다. 그러나 이자 부담과 기회 비용은 충분히 고려해야 합니다.