안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 형제 공동명의 아파트 매매에 대해 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공동 지분일 경우는 각 지분 별로 소유권이 있기 때문에 지분권자 전체의 승인이 있어야 매매가 가능합니다. 이런 경우는 임대는 가능합니다. 왜냐하면 임대는 지분권자 의 과반수가 넘으면 임대가 가능합니다.5분의 1의 지분권자가 반대를 하면 방법은 공동으로 5분의 1의 지분을 사서 파는 방법이 있고, 만약 합의가 이루어 지지 않는 다면 법원에 공동 소유물 매각에 대한 허가를 신청할 수 있습니다. 이 경우 법원은 공동 소유물의 매각이 정당한 이유가 있는지 판단하게 됩니다. 제일 좋은 방법은 형제들이므로 동의하지 않는 형제와의 대화를 통해 매도의 필요성과 이점에 대해 설명하고 합의를 시도할 수 있습니다. 마지막으로 , 법적 절차를 통해 공동 소유물 분할 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원이 소유권 분할을 결정하게 됩니다. 각 방법은 여러가지가 있을 수 있으므로 먼저는 소통을 통한 협의가 중요하고 , 그래도 대화가 되지 않을 시는 법적인 절차를 밟아야 할 것으로 생각됩니다.
Q. 조합원 분양권과 일반분양권의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.조합원 분양권과 일반 분양권의 차이점은 여러 가지가 있습니다. 아래에서 자세히 설명하겠습니다.조합원 분양권과 일반 분양권조합원 분양권정의 : 재개발이나 재건축 사업의 조합원으로서 재개발로 새롭게 지어질 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 조합원이란, 재개발 구역 내에 기존 건물이나 토지를 소유한 사람으로, 조합 설립 당시부터 조합원이 된 경우를 의미합니다. 조건 : 조합원으로 가입해야 하며, 가입 후 일정 기간 동안 조합의 규정에 따라 분담금을 납부해야 합니다.분양가 : 일반적으로 시세보다 저렴하게 제공되며, 조합원에게 우선적으로 분양 됩니다.개발 이익이 클 경우 프리미엄 상승 가능성이 있는 반면에 사업 지연, 취소,분쟁 등의 위험 요소가 존재합니다.청약 : 조합원은 일반적으로 청약 절차를 거치지 않고 직접 분양을 받을 수 있습니다.일반 분양권 정의 : 조합원 물량을 제외하고 시 공사나 조합이 일반인에게 분양하는 권리입니다.조합원 외의 일반 시민에게 분양 되는 아파트의 권리입니다. 청약이나 전매를 통해 분양권을 취득하거나, 분양 받은 사람에게 전매(매매)방식으로 매입하는 것을 말합니다.조건 : 청약을 통해서 만 신청할 수 있으며, 청약 통장 및 자격 요건이 필요합니다.분양가 : 조합원 입주 권보다 일반적으로 높습니다.시장 가격에 근접하게 책정되는 경우가 많습니다.청약 : 경쟁률이 높고, 추첨 또는 가점 제로 선정됩니다. 청약을 통한 무 주택자 혜택 활용이 가능하지만 프리미엄이 이미 붙은 경우, 가격 부담이 큽니다. 조합원 분양을 받을 수 있는 조건"기존 부동산(건물 또는 토지)"을 제공하고 그 대가로 신축 아파트를 받는 구조조합원으로 가입하기 위해서는 해당 지역이 조합에 가입해야 하며, 보통 일정한 분담금을 납부해야 합니다.해당 구역 내에 거주하거나 일정한 조건을 충족해야 할 수 있습니다. 세대 수보다 조합원이 적은 경우, 조합원은 우선적으로 입주 권을 확보 일반 분양으로 전환될 때의 조건조합원이 아닌 경우, 청약 통장을 통해 일반 분양에 참여해야 하며, 일정한 자격 조건을 충족해야 합니다.조합원에게 주어지는 혜택이 없으므로 일반 분양 가격에 따라 경쟁해야 합니다.분담금, 청약, 분양가 기준의 차이분담금 : 조합원은 사업 진행을 위한 비용을 분담하며, 이는 일반적으로 할인된 가격으로 제공됩니다.청약 : 조합원은 청약 없이 분양 받을 수 있지만, 일반 분양 자는 청약을 통해 경쟁해야 합니다. 분양가 : 조합원은 저렴한 가격에 분양 받을 수 있는 반면, 일반 분양가는 시장 가격에 더 가깝습니다.단순 투자 목적으로 접근할 때 주의할 점위험성 : 재개발이나 재건축 사업이 진행 여부에 따라 투자 리스크가 크므로, 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.시장성 : 해당 지역이 부동산 시장 상황을 파악하여 향후 시세 변동을 예측해야 합니다.법적 문제 : 조합원으로 가입하는 과정에서 법적 문제나 분쟁이 발생할 수 있으니, 관련 법규를 잘 이해하고 있어야 합니다.결론적으로 이와 같은 내용을 고려하여 조합원 분양권과 일반 분양권에 대한 이해를 하시면 투자를 하는데 도움이 되리라 생각됩니다. 고 위험, 고수익을 감수 할 수 있는 투자자라면 조합원 입주 권이 좋고, 안정성과 실 입주를 중시하는 무 주택 자라면 일반 분양권이 좋습니다. 매입 전에는 재개발 구역의 진행 단계, 조합원 수, 분담금, 분양가, 세금 등을 꼼꼼히 따져 보는 것이 좋습니다.
Q. 입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.입주 권과 분양권은 법적으로 서로 다른 권리입니다. 두 권리는 다음과 같은 차이점이 있습니다.정의 및 권리 행사 입니다.입주 권 : 재개발.재건축 조합원에게 주어지는 권리입니다. 특정 주택이나 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 주로 분양 받은 후 입주를 위한 권리를 의미합니다. 입주 권은 매매 가능하지만, 법적으로 소유권 이전과는 다릅니다. 입주 권의 장점으로는 우선 배정 혜택, 저렴한 분양가, 청약 통장 불필요하며 통장 없이 새 아파트 입주가 가능합니다.분양 권 : 재개발.재건축 사업에서 조합원(입주 권 보유자)이외에 일반 청약 자가 새 아파트를 분양 받는 권리입니다. 청약 당첨자를 위한 입주 권리입니다. 아파트나 주택을 분양 받을 수 있는 권리로, 일반적으로 분양 계약을 통해 발생합니다.이는 향후 소유권을 취득할 수 있는 권리로, 분양권을 가진 사람은 분양 된 부동산을 매수할 수 있는 권리가 주어집니다. 분양권의 장점으로는 초기 자금 부담이 적고, 금융 활용이 가능하며, 양도 가능, 기존 청약 없이도 분양권 매입 가능합니다.법적 측면 : 입주 권은 주택 법 의해 보호되며, 주로 입주 후 권리를 나타냅니다. 분양권은 분양 계약에 따라 발생하며, 계약 상 권리로서의 성격이 강합니다.입주 권과 분양권의 차이점취득 경로가 입주 권은 재건축/재개발을 통한 조합원이며 분양권은 청약 당첨입니다.취득세 시점은 입주 권은 기존 주택부터 해서 새 아파트 입주 시 까지 이며, 분양권은 완공 후 이전 등기 시입니다.자금 여유가 있고, 장기 투자가 가능하다면 입주 권이 유리할 수 있고, 초기 자금 부담이 적고 유동성을 중시한다면 분양권이 좋은 대안일 수 있습니다.세금 및 양도세 입니다.입주 권 : 양도 시에는 주택의 양도소득세가 적용될 수 있으며, 보유 기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.분양권 : 분양권을 양도할 경우에도 양도소득세가 발생할 수 있으며, 특히 분양 권이 발생한 시점과 양도 시점의 차이에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.결론적으로 입주 권과 분양권은 부동산 시장에서 많이 혼동되는 개념이지만, 투자 성격과 세금, 거래 가능 여부에 차이가 있습니다.법적 정의와 권리 행사 측면에서, 세금 문제에서도 차이가 발생할 수 있으므로 각 권리의 특징을 정확히 이해하고 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
Q. 아파트를 구매하실때 어떤걸 가장 중점으로 보시나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 구입하실 때는 현재 가치와 미래 가치를 고려할 것입니다. 아파트를 선택할 때는 위치가 중요한데 고려 사항으로는 교통 편의성, 학교 및 교육기관, 상업 시설, 의료 시설, 주거 환경, 미래 개발 계획, 인구 밀도, 자연 환경 등을 고려하면 좋은 아파트를 구할 것입니다.아파트를 구할 때 중점적으로 고려해야 하는 요소들로는 여러가지가 있지만 다음과 같은 사항을 중요하게 봅니다.위치 : 교통 편의성, 주변 인프라(학교, 병원, 마트 등), 안전한 환경 등이 중요합니다. 대중교통 접근성도 큰 영향을 미칩니다.가격 : 예산에 맞는 가격인지, 시세 변동 가능성은 어떤지 분석해야 합니다.내부 상태 : 구조, 채광, 환기, 수명 등이 중요합니다. 리모델링이 필요한지 여부도 고려해야 합니다.관리비 : 아파트의 관리 비용이 적정한지, 관리 상태는 어떤지 확인해야 합니다. 주변 환경 : 소음, 공원, 자연환경 등 생활의 질에 영향을 미치는 요소들입니다.이외에도 개인의 요구나 조건에 따라 살펴보시고 위에 적은 내용들을 체크하면서 아파트를 결정한다면 좋은 집을 구할 것이라 확신합니다.
Q. 중기청 전세 만기 7개월남았는데 오피스텔 매매
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중기청 전세 만기 전 매매를 하게 되면, 전세 보증금 에서 은행 대출은 상환을 해야 합니다.매물이 주거 용도로 등록되어 있다면 주담대가 가능합니다. 그러나 건축물 대장이 업무 시설로 되어 있어도, 오피스텔 일 경우는 일반적으로 주담대가 가능합니다.. 따라서 금융 기간에 가서 주거 요건이라고 얘기하고 구체적인 조건을 문의 및 확인해 보는 것이 정확합니다.과거의 경험을 바탕으로 걱정이 많으신 것 같은 데 매매를 고려하는 것도 좋은 선택일 수 있습니다. 특히 실 거주 목적이라면 안정적인 주거 환경을 마련하는 것도 좋은 옵션이라 생각합니다.