안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 투자는 잘 진행될 경우 큰 수익을 기대할 수 있지만, 여러 단계와 복잡한 과정이 얽혀 있어 주의 깊게 살펴보아야 할 부분들이 많습니다. 특히 조합 설립부터 입주까지 각 단계 별로 예상치 못한 위험 요소들이 발생할 수 있습니다.재건축 아파트 투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소들은 다음과 같습니다.사업 진행 지연 및 중단 위험 :재 건축 사업은 조합원들의 의견 일치가 매우 중요합니다. 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 조합원 간의 갈등으로 인해 사업 진행이 지연되거나 최악의 경우 중단될 수도 있습니다.인 허가 문제 : 구청 등 관할 관청의 재건축 승인 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 용적률 등 계획이 변경될 수 있습니다.시 공사 문제 : 시 공사 선정 과정에서 의 문제나 공사 중 시공 사의 부도 등 으 로 인해 사업이 지연되거나 중단 될 위험이 있습니다.추가 분담금 증가 위험 : 사업비 증가 : 공사비 상승, 설계 변경, 예상치 못한 민원 등으로 인해 전체 사업비가 증가하면 조합원들이 부담해야 할 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다.일반 분양가 하락 : 부동산 시장 상황에 다라 일반 분양가가 예상보다 낮게 책정될 경우, 이 또한 조합원의 추가 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.용적률 변화 : 재건축 승인 과정에서 용적률이 변경되면 예상 수익이 줄어들고 추가 부담금이 늘어날 가능성이 있습니다.시장 변동 위험 : 금리 변동 : 금리가 상승하면 대출 이자가 늘어나 투자 수익이 감소할 수 있으며, 부동산 시장 전반에 영향을 미쳐 집값 하락으로 이어 질 수도 있습니다.부동산 시장 침체 : 재건축 사업이 진행되는 동안 부동산 시장이 침체될 경우, 완공 후 아파트 가치가 예상보다 낮아져 투자 수익이 줄어들 수 있습니다.법적 및 제도적 위험 : 조합원 지위 양도 제한 : 투기 과열 지구 등 규제 지역에서는 재건축 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수 있어 매도가 어려워 질 수 있습니다.세금 문제 : 재건축 투자 시 양도소득세, 미 실현 이익 과세, 이중 과세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 충분히 확인해야 합니다.규제 변화 : 정부의 부동산 정책이나 재건축 관련 법규가 변경될 경우 사업 진행이나 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.사업 성 관련 고려 사항 : 용적률 및 대지 지분 : 기존 용적률이 낮고 가구 당 평균 대지 지분이 큰 단지가 일반적을 사업 성이 좋은 것으로 평가 받습니다. 하지만 용적률만 보고 섣불리 판단하기보다는 전체 세대 수, 조합원 물량 등을 종합적으로 고려해야 합니다.위치와 주변 환경 : 아파트의 위치, 교통 편의성, 학 군, 주변 개발 호재 등 입지 조건은 재건축 후 아파트 가치에 큰 영향을 미칩니다.재건축 아파트에 투자하시기 전에는 해당 단지의 사업 진행 단계, 조합 운영의 투명성, 예상 사업 성, 그리고 현재 부동산 시장 상황 등을 면밀히 분석하고 전문가의 조언을 구하시는 것이 좋습니다. 모든 재개발, 재건축 사업이 성공적으로 진행되는 것은 아니므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
부동산
Q. 보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 연체가 발생 했을 때 부동산 경매로 넘어가는 정확한 시점은 대출 계약 조건이나 금융기관의 정책에 따라 조금씩 다를 수 있습니다. 단순히 몇 번 연체했다고 바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다.일반적을 대출 연체가 시작되면 금융기관에서는 채무자에게 연체 사실을 알리고 상환을 독촉하는 절차를 거칩니다. 이러한 독촉에도 불구하고 연체가 장기화될 경우, 금융기관은 담보로 잡은 부동산에 대해 경매를 신청하게 됩니다.최근에는 개인 금융 채무자가 주민등록 전입 신고를 하고 실제 거주하는 6억 원 이하의 주택에 대해서는 연체 기준이 '6개월 이상 연체' 로 변경되었습니다. 이는 갑작스러운 경매 진행으로 인한 주거 불안정을 완화하기 위한 조치로 보입니다. 하지만 이 기준은 해당 요건을 충족하는 주택에만 적용되며, 상가나 토지 등 다른 부동산이나 해당 요건을 충족하지 않는 주택의 경우에는 금융 기관 별 약정에 따라 2개월에서 6개월 사이의 연체 기간 이후에 경매 절차가 시작될 수 있습니다.경매 절차가 시작된 이후에도 실제 경매가 진행되고 낙찰되어 소유권이 이전 되기까지는 법적인 절차와 기간이 소요됩니다.연체 개시부터 경매가 완료되기까지는 보통 1년 이상의 시간이 걸리는 경우가 많습니다.결론적으로, 대출 연체 후 경매 개시까지는 최소 수 개월의 시간이 소요되며, 특히 특정 요건을 갖춘 주택의 경우 6개월 이상의 연체가 기준이 될 수 있습니다. 하지만 정확한 기간은 대출 계약 내용을 확인해 보시는 것이 가장 좋습니다.
부동산
Q. 전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 확인은 매우 중요하지만, 안전한 전세 계약을 위해서는 몇 가지 다른 서류와 현장 확인도 필수적입니다.등기부 등본 외에 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.전세 계약 전 필수 확인 사항 : 건축물 대장 확인 : 건축물 대장은 건물의 실제 현황을 보여주는 서류입니다. 등기부 등본과 함께 확인하여 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 건축물 대장에 기재된 내용과 실제 건물이 다르다면 문제가 발생할 수 있습니다.임대인 본인 확인 : 계약 상대방이 실제 집주인인지 정확히 확인해야 합니다. 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등) 을 통해 임대인의 신원을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감 증명서 등 적 법 한 대리 권이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.체 납 세금 확인 : 임대인이 국세나 지방세를 체 납 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 임대인이 세금을 체 납한 경우, 해당 주택이 압류 되어 공 매나 경매로 넘어갈 수 있으며, 이때 세금 채권이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있기 때문입니다.계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완 납 증명서를 요구하여 확인하는 것이 안전합니다. 선 순위 임차 보증금 확인(다 가구 주택의 경우) : 다 가구 주택은 건물 전체에 대해 등기부 등본이 하나만 존재하며, 여러 가구가 각각 전세 도는 월세 계약을 맺고 거주합니다. 이 경우, 나보다 먼저 입주한 다른 세입 자들의 보증금(선 순위 임차 보증금) 총액을 확인해야 합니다. 선 순위 보증금과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 일정 비율(보통 70~80%)을 넘지 않는지 확인하여 보증금 회수 가능성을 판단 해야 합니다. 임대인에게 다른 세입 자들이 임대차 계약 현황이 담김 서류를 요청하거나, 확정 일자 부여 현황을 확인하는 방법이 있습니다.임대인의 보증 사고 이력 및 보증 가입 금지 여부 확인 :주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관을 통해 임대인의 보증 사고 이력을 확인하거나, 해당 주택이 전세 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 보증 가입이 어렵거나 임대인에게 보증 사고 이력이 있다면 계약에 신중해야 합니다.주택 시세 확인 :계약 하려는 주택의 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 보증금이 주택 시세 대비 과도하게 높게 책정된 경우(깡통 전세 위험), 나중에 집값 하락 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 주변 실거래가나 공시 가격 등을 참고하여 적정 시세를 확인해야 합니다.현장 점검 : 계약 전에 직접 집을 방문하여 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 누수, 곰팡이, 결 로,시설물 파손 여부 등을 확인하고, 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다 계약서 작성 시 발견된 문제점에 대한 수리 약속 등을 특약 사항으로 명시하는 것도 방법입니다.결론적으로, 등기부 등본 계약 전 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 확인하여, 계약 이후에 임대인이 추가로 대출을 받거나 다른 권리 관계를 설정하지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 확인하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
부동산
Q. 청약 가점제와 추첨제 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청약 가점 제 와 추첨 제 는 아파트 청약 신청자 중에서 당첨자를 선정하는 방식에 차이가 있습니다.가점 제(Point System) :가점 제 는 신청자의 특정 조건에 따라 점수를 매겨, 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다 이는 오랫동안 무 주택 상태를 유지하고 부양 가족이 많으며 청약 통장 가입 기간이 긴 사람에게 유리한 제도입니다.무 주택 기간(최대 32점) : 무 주택 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 무 주택이면 최고 점인 32점을 받을 수 있습니다.부양 가족 수(최대 35점) : 부양 가족이 많을 수록 높은 점수를 받습니다. 본인을 제외한 부양 가족이 6명 이상이면 최고 점인 35점을 받을 수 있습니다. 부양 가족 산 정 기준에는 배우자, 직계 존 속, 직계비속 등이 포함됩니다.청약 통장 가입 기간 (최대 17점): 청약 통장 가입 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 가입 시 최고 점인 17점을 받을 수 있습니다. 청약 통장 전환이나 예치금 변경 시에도 최초 가입 일을 기준으로 기간을 산 정 합니다. 배우자의 청약 통장 가입 기간도 합산하여 점수를 받을 수 있게 제도가 개정되었습니다.가점 제의 만점은 총 84점 입니다.추 첨 제(Lottery Systen) : 추 점 제는 가점 제 적용 후 남은 물량이나 특정 조건에 해당하는 물량에 대해 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 가점 점수와 상관없이 운에 따라 당첨될 수 있습니다.적용 기준 : 가점 제 와 추첨 제는 공급되는 주택의 종류(국민 주택, 민영 주택), 면적, 그리고 해당 지역이 규제 지역인지 여부 등에 따라 적용 비율이 달라집니다.민영 주택 : 일반적으로 민영 주택의 경우, 전용 면적 85m2 이하 주택은 가점 제 와 추첨 제가 혼합 적용되며, 전용 면적 85m2 초과 주택은 추첨 제 비율이 높거나 100% 추첨 제로 진행되는 경우가 많습니다. 청약 과열 지역이나 수도권 및 광역시에서 공급되는 민영 주택 1 순위의 경우 추첨 제가 적용되기도 합니다.국민 주택 : 국민 주택은 일반적으로 가점 제 비율이 높게 적용됩니다.가점 제 와 추첨 제 두 제도의 차이점은 다음과 같습니다.선정 방식 : 가점 제 : 무 주택 기간, 부양 가족 수, 청약 통장 가입 기간 점수 합 산 후 고득점 자 순 선정추첨 제 : 가점 제 적용 후 남은 물량 등을 무작위 추첨으로 선정유리한 대상 : 가점 제 : 무 주택 기간이 길고, 부양 가족이 많으며, 청약 통장 가입 기간이 긴 신청자추첨 제 : 가점 점수가 낮거나 청약 조건이 불리한 신청자적용 기준 : 가점 제 : 주택 종류, 면적 지역 규제에 따라 추첨 제와 혼합 또는 단독 적용추첨 제 : 주택 종류 , 면적, 지역 규제에 따라 가점 제와 혼합 또는 단독 적용결론적으로 정확한 적용 비율은 주택이 공급되는 지역의 규제 상태(투기 과열 지구, 조정 대상 지역 등)와 주택 규모에 따라 달라지므로, 개별 모집 공고를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 어떤 제도가 적용되는 지는 청약하려는 아파트의 모집 공고문을 통해 정확히 확인하실 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약 융자없고 임차권등기 잇다고 하는데 계약하면 좀 위험한가요? 보증보험 가입 된다고는 해요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차 권 등기란 , 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못했을 때, 임차인이 자신의 권리를 보전하기 위해 법원의 명령을 받아 등기부 등본에 기록하는 것을 말합니다. 즉, 해당 주택에 살았던 이전 세입 자가 보증금을 돌려받지 못해 임차 권 등기를 설정해 둔 상태라는 의미입니다. 이는 해당 임대인이 이전 세입 자에게 보증금을 제때 돌려주지 못할 정도로 재정적인 어려움을 겪고 있을 가능성이 높다는 매우 중요한 신호입니다.임차 권 등기가 있는 주택 계약 시 위험성 :임차 권 등기가 설정된 주택과 전세 계약을 체결할 경우 다음과 같은 위험에 노출될 수 있습니다.보증금 미 반환 위험 :임대인이 이전 세입 자 에게도 보증금을 돌려주지 못했다는 것은 현재 임대인이 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다. 따라서 새로운 임차인인 본인도 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다.경매 가능성 :임대인의 재정 상황이 악화될 경우 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있습니다.이미 임차 권 등기가 있다는 것은 이전 세입 자가 보증금 회수를 위해 법적 절차를 진행하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.대항 력 및 우선 변제 권 문제 : 임차 권 등기는 이전 임차인이 이사를 가더라도 대항력 과 우선 변제 권을 유지하기 위한 조치입니다. 만약 본인이 집에 들어가게 되면, 기존 임차권등기권자보다 후 순위가 되어 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.계약 진행 여부에 대한 조언 : 임차 권 등기가 설정된 주택은 임대인이 보증금 미 반환 이력이 잇는 매우 위험한 매물로 간주됩니다. 용 자 가 없다는 점 만으로는 안전성을 보장 받기 어렵습니다.따라서 임차 권 등기가 있는 주택과는 전세 계약을 체결하지 않는 것이 안전합니다. 보증금을 잃을 위험이 매우 크기 때문입니다. 추가적으로 전세 계약 시에는 반드시 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하시고, 임대인의 신분 및 세금 체 납 여부 등도 확인 하시는 것이 중요합니다.