안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 전세 만료 6개월 전 계약연장 시 전세권설정을 다시 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하실 때 계약 금액에 변동이 없다면 기존에 설정된 전세 권의 효력은 유지됩니다.즉, 전세 권 설정 등기는 말소 전까지 순위가 유지되므로, 전세 연장을 위해 전세 권 설정을 다시 하실 필요가 없습니다. 다만, 만약 전세금이 하향 조정되었다면 전세 권 변경 등기를 하셔야 합니다. 이때 이해 관계인(후 순위 근저당권 자, 다른 전세권 자 등)이 있다면 그들의 승낙서 가 필요할 수 있습니다.전세 권 설정 재 설정 시 절차 및 중 개업 자 필요 여부 ==>만약 전세금 변동 등으로 인해 전세 권 변경 등기가 필요한 상황이라면, 임대인과 임차인이 직접 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 부동산 중 개업 자를 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 전세 권 설정 등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하며, 확정 일자보다 비용이 더 발생할 수 있습니다.집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우 ==>전세 권 설정은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 만약 집주인이 전세 권 설정을 거부한다면, 임차인은 전세 권 설정을 할 수 없습니다.전세 권 설정은 임차인의 권리를 강화 하는 수단이지만, 임대인에게는 재산권 행사에 제약이 될 수 있어 동의를 거부하는 경우도 있습니다.이러한 경우, 임차인은 전입 신고와 확정 일자를 통해 주택임대차보호법상의 대항력과 우선 변제 권을 확보하는 것이 중요합니다.전입 신고와 확정 일자는 전세 권 설정 등기와 마찬가지로 보증금을 보호 받을 수 있는 중요한 방법입니다.결론적으로, 전세 계약을 보증금 변동 없이 연장하시는 경우에는 기존 전세 권 설정의 효력이 유지되므로 다시 설정하실 필요는 없습니다. 만약 전세금에 변동이 있다면 변경 등기가 필요하며, 이는 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우에는 전입 신고와 확정 일자를 통해 보증금을 보호 받으시는 것이 일반적입니다.
부동산
Q. 상가를 짓기 위해서는 정확한 설계가 필요하고 그에 맞게 건축을 해야 한다는데, 건축사무소에 설계를 의뢰하면 수수료는 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 건물을 신축하기 위해서는 말씀하신 대로 정확한 설계가 매우 중요하며,이를 위해 건축 사무소에 설계를 의뢰하게 됩니다. 건축 설계 수수료는 여러 요소를 고려하여 산 정 되며, 일반적으로 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.건축 설계 수수료 산 정 방식 : 건축 설계 수수료는 주로 다음 세 가지 방식 중 하나 또는 여러 방식을 조합하여 산 정 됩니다. 공사비 요 율 방식 : 가장 흔하게 사용되는 방식으로, 총 건축 공사비에 일정 비율(요 율)을 곱하여 설계 비를 산정합니다. 건물의 용도, 규모, 난이도 등에 따라 요 율 이 달라집니다. 예를 들어, 공사비가 1억 원인 경우 설계 비는 공사비의 5%에서 10% 정도로 계산될 수 있습니다.실비 정액 가산 방식 :설계에 투입되는 인건비와 직접 경비, 제 경비 기술 료 등을 합산하여 산정하는 방식입니다. 인건비는 설계 기술자의 등급(특급, 고급, 중급, 초급 등)에 따라 다르게 계산됩니다.정액 방식 : 프로젝트의 규모가 작거나 설계 범위가 명확한 경우, 사전에 협의 된 일정 금액으로 설계 비를 정하는 방식입니다.설계 수수료에 영향을 미치는 요소 : 설계 수수료는 단순히 건물의 크기 뿐만 아니라 여러 복합적인 요소에 의해 결정됩니다.건축물의 규모 및 복잡성 : 건물의 연면적이 클수록, 구조나 디자인이 복잡할 수록 설계에 필요한 시간과 노력이 증가하여 비용이 높아집니다.건축물의 용도 : 상가, 주택, 공장 등 건축물의 용도에 따라 요구되는 설계 기준과 내용이 달라져 수수료에 영향을 미칩니다.설계 범위 : 기본 설계, 실시 설계 외에 감 리, 인 허가 대행, 각종 심의 준비(건축 심의, 경관 심의 등), 에너지 절약 계획서 작성, 오 수 /배수 처리 시설 신고 등 추가적인 업무가 포함될 경우 비용이 추가됩니다.건축 사무소의 경력 및 명성 :경험이 많거나 특정 분야에 전문성이 있는 건축 사무소는 상대적으로 높은 수수료를 책정할 수 있습니다.지역 별 차이 : 지역 별 물가나 관행에 따라 수수료에 차이가 있을 수 있습니다.일반적으로 건축 설계 수수료는 기본 설계 및 실시 설계 비용 외에 각종 인 허가 절차 및 심의에 필요한 비용이 포함되어 산 정 됩니다. 따라서 총 설계 비용은 순순 설계 비에 부대 비용이 더해진 금액이 됩니다.결론적으로, 정확한 설계를 위해 여러 건축 사무소에 의뢰하여 상담 받고 견적을 비교해 보시는 것은 매우 현명한 방법입니다. 각 사무소마다 제시하는 설계 범위와 수수료 산 정 방식이 다를 수 있으므로, 어떤 서비스가 포함되는 지 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다. 각 설계 사무소의 건축 사 따라 조금 씩 다를 겁니다.
부동산
Q. 옆집의 에어컨 설치문제로 생활에 지장초래.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.옆집 에어컨 실 외기 문제로 인해 생활에 불편을 겪고 계신 상황에 대해 충분히 이해가 됩니다. 4미터 거리임에도 불구하고 더운 바람과 소음이 심하다니 많이 힘드시겠습니다.이러한 이웃 간의 소음이나 생활 방해 문제는 여러 가지 방법으로 해결을 시도해 볼 수 있습니다.이웃과의 직접적인 대화 : 가장 먼저 시도해 볼 수 있는 방법은 옆집과 직접 대화하여 상황을 설명하고 해결 방안을 함께 모색하는 것입니다. 정중하게 불편함을 전달 하고, 실 외기 방향을 조절하거나 방음 조치를 취해 달라고 요청해 볼 수 있습니다. 때로는 이웃이 자신의 에어컨 실 외기가 다른 집에 피해를 주고 있다는 사실을 인지하지 못할 수도 있습니다.관리 사무소 또는 관련 기관의 중재 :직접 대화가 어렵거나 해결되지 않을 경우, 아파트나 빌라 와 같은 공동 주택이라면 관리 사무소에 중재를 요청할 수 있습니다. 관리 사무소는 제3자로 양측의 의견을 조율하는 역할을 할 수 있습니다. 주거 시설에서 발생하는 소음 문제가 아닌 외부나 상업 시설에서 들리는 소음의 경우, 주민 센터나 지자체 부서에 민원을 제기하여 소음 측정을 요청하고 조치를 취하도록 할 수도 있습니다. 또한, 층 간 소음 이웃 사이 센터와 같은 기관의 도움을 받는 방법도 있습니다. 이웃 사이 센터는 상담을 통해 문제 해결을 제안하고, 필요한 경우 상대방 세대와의 중재를 시도합니다. 상담으로 해결이 어려운 경우 소음 측정을 실시하기도 하며, 측정 결과를 바탕으로 환경 분쟁 조정 위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.법적 대응 고려 :위와 같은 방법으로도 문제가 해결되지 않고, 소음으로 인해 생활에 심각한 지정을 받고 삶의 질에 영향을 받는 다면 법적 대응을 고려해 볼 수 있습니다. 민사소송을 통해 손해배상을 청구하는 방법이 있으며, 이를 위해서는 소음에 대한 증거 자료를 철저히 수집해야 합니다.에어컨 실 외기의 진동이나 소음 문제를 줄이기 위해 실 외기 거치대에 고무 패드를 설치하는 등의 방법이 도움이 될 수 있다는 정보도 있습니다. 옆집에서 이러한 기술적인 조치를 고려해 볼 수도 있습니다.결론적으로 이웃과의 관계를 고려하여 단계적으로 접근하시는 것이 좋으며, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 문제해결도 사람이 하기 때문에 잘 소통해서 잘 해결하시기 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자는 크게 두 가지 목적, 즉 임대 수익을 얻거나 매매를 통해 시세 차익을 얻는 것으로 나눌 수 있으며, 이에 따라 부동산의 유형을 수익 형 부동산과 차익 형 부동산으로 구분하는 것이 일반적입니다.수익 형 부동산 : 부동산을 보유하면서 발생하는 임대료 등을 통해 꾸준한 현금 흐름을 얻는 데 중점을 둔 투자 방식입니다.매월 또는 정기적으로 발생하는 임대 수익이 주된 목적이 됩니다.차익 형 부동산 :부동산을 매입한 후 가격이 상승했을 때 매도하여 시세 차익을 얻는 데 중점을 둔 투자 방식입니다. 단기간 또는 장기간 보유하며 가치 상승을 기다리는 것이 특징입니다. 차익 형 부동산 투자는 흔 히 '갭 투 자' 라 고도 불립니다.두 투자 방식은 변동성과 투자 수익률 고려 방식 등에서 차이가 있습니다 :수익 형 부동산 예시 :원 투 룸, 구분 상가, 고시원 등은 임대 수익을 주된 목적으로 하는 경우가 많아 수익 형 부동산으로 볼 수 있습니다.차익 형 부동산 예 시 : 토지, 꼬마 빌딩(서울 지역), 아파트 등은 시세 상승을 통한 매매 차익을 기대하는 경우가 많아 차익 형 부동산으로 볼 수 있습니다. 특히 아파트는 시세 변동에 따른 차익 실현이 중요한 투자 목적 중 하나 입니다.물론 어떤 부동산이든 상황에 따라 수익 형과 차익 형의 성격을 동시에 가질 수도 있고, 투자 목적에 따라 달라질 수도 있습니다. 예를 들어, 상가 건물 전체를 매입하여 임대 수익을 얻으면서 동시에 건물 가치 상승에 따른 차익도 기대할 수 있습니다.자산 증식을 위한 투자 전략 :부동산 투자 관련 강연 등에서 자산 증식을 위해 차익 형 부동산에 집중 투자를 추천하는 경향이 있다는 말씀은 일리가 있습니다. 일반적인 투자 순서로 시세 차익 형 부동산에 먼저 투자하여 '시드머니'를 불린 후 노후 대비 등을 위해 수익 형 부동산을 매입하여 꾸준한 현금 흐름을 만드는 전략이 언급되기도 합니다.부동산 가격 상승 기에 차익 형 부동산 투자는 빠른 자산 증식의 기회를 제공할 수 있습니다.현금 흐름의 중요성 :말씀하신 분께서 계약 직 근무로 현금 흐름이 중요하다고 생각하신다면, 수익 형 부동산 투자가 안정적인 수입원을 제공하여 재정적 안정성을 높이는데 도움이 될 수 있습니다투자 경험 : 초보 투자자라면 시장 변동성이 큰 차익 형 투자보다는 비교적 안정적인 수익 형 투자로 시작하며 경험을 쌓는 것도 방법일 수 있습니다.시장 상황 :부동산 시장의 상승 기인지 하락기 인지에 따라 유리한 투자 방식이 달라질 수 있습니다.결론적을 , 자산 증식을 빠르게 이루는 데 차익 형 부동산 투자가 효과적일 수 있으나, 이는 절대적인 기준은 아닙니다. 투자 목표, 감당할 수 있는 위험 수준, 필요한 현금 흐름 등을 종합적으로 고려하여 본인에게 맞는 전략을 세우는 것이 중요 합니다. 부동산 투자는 심리적인 요인도 영향을 미치므로, 시장의 주기 사이클을 분석하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보금자리론 이용 중 추가 주택 취득 시 유의 사항 입니다 :보금자리론 은 무 주택 자 또는 일시적 2주택자에게 주택 구입 자금을 지원하는 정책 대출 상품입니다. 따라서 대출 실행 후 추가 주택을 취득하게 되면 대출 조건 위반이 될 수 있습니다.추가 주택 취득 시 기존 주택 처분 의무 : 보금자리론 을 이용하는 중에 추가 주택을 취득하게 되면, 기존 보금자리론 대상 주택을 일정 기간 내에 처분해야 하는 의무가 발생합니다.처분 기한 : 일반적으로 추가 주택 취득 일로부터 6개월 이내에 기존 보금자리론 대상 주택을 처분해야 합니다. 이 기한 내에 처분하지 않으면 대출 약정 위반으로 간주되어 보금자리론 전액을 상환해야 할 수 있습니다.주택 보유 수 확인 : 주택 보유 수는 채무자(남편 분)와 배우자(말씀 하신 분)를 포함하여 확인합니다. 따라서 공동 명의로 취득하시는 주택도 주택 보유 수에 포함됩니다.본인의 경우 남편 분 명의의 보금자리론 대상 주택이 있는 상태에서 공동 명의로 새로운 주택을 취득하시면 1 주택에서 2 주택이 되는 상황이므로, 기존 보금자리론 대상 주택을 신규 주택 취득 일로 부 터 6개월 이내에 처분하셔야 할 가능성이 높습니다.9개월 정도 두 채의 집을 모두 보유하고 싶다고 하셨는데, 일반적인 보금자리론 규정 상 6개월 처분 기한을 넘기기는 어렵습니다. 만약 6개월 내 처분이 어렵다면, 보금자리론 대출을 전액 상환하는 방안을 고려하셔야 할 수 있습니다.결론적으로 가장 정확한 정보와 가능한 해결책을 확인하시려면, 남편 분께서 보금자리론 을 받으신 해당 금융기관이나 한국주택금융공사(HF)에 직접 문의하시는 것이 좋습니다. 대출 상품의 세부 조건이나 당시 약정에 따라 약간의 차이가 있을 수도 있기 때문입니다.