형제 공동명의 아파트 매매에 대해 질문
5남매 공동명의 아파트를 매도하고 싶은데요
4명은 매도를 원하고 1명이 매도에 동의하지않고 있을 시 매매하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
공동명의의 경우에는 매도시 양도세 절감을 할 수 있는 장점은 있으나 상기와 같이 일부 인원의 반대로 처분이 어려워지는 문제점이 있을 수 있으므로 사전에 처분에 대한 협의가 되어있어야 합니다. 공유물분할 청구 소송을해서 경매를 통해 처분이 가능하지만 가격이 낮아질 수 있어서 현실적으로 매도가 쉽지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공동 명의 부동산을 매도하려면 모든 명의자의 서명과 인감 날인 필요합니다.
한 명이라도 반대하면 일반적인 방식으로 매도를 할 수 없습니다.
만약 설득이 어렵다면 공동으로 소유하고 있는 재산을 개인별로 나누자고 법원에 요청을 해야 합니다.
공유물 분할 청구 소송을 통해 분할 후 매도를 하는 방법이 최선이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
공동 지분일 경우는 각 지분 별로 소유권이 있기 때문에 지분권자 전체의 승인이 있어야 매매가 가능합니다. 이런 경우는 임대는 가능합니다. 왜냐하면 임대는 지분권자 의 과반수가 넘으면 임대가 가능합니다.
5분의 1의 지분권자가 반대를 하면 방법은 공동으로 5분의 1의 지분을 사서 파는 방법이 있고, 만약 합의가 이루어 지지 않는 다면 법원에 공동 소유물 매각에 대한 허가를 신청할 수 있습니다. 이 경우 법원은 공동 소유물의 매각이 정당한 이유가 있는지 판단하게 됩니다. 제일 좋은 방법은 형제들이므로 동의하지 않는 형제와의 대화를 통해 매도의 필요성과 이점에 대해 설명하고 합의를 시도할 수 있습니다. 마지막으로 , 법적 절차를 통해 공동 소유물 분할 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 법원이 소유권 분할을 결정하게 됩니다.
각 방법은 여러가지가 있을 수 있으므로 먼저는 소통을 통한 협의가 중요하고 , 그래도 대화가 되지 않을 시는 법적인 절차를 밟아야 할 것으로 생각됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공동명의의 주택 보유를 하고 계신다면 사실상 전원 동의없이는 주택을 처분하기는 쉽지 않습니다. 이유는 매수하는 쪽에서 다른 분들의 지분을 모두 사들여도 사실상 주택 사용수익이나 활용을 마음대로 하기는 어렵기 때문에 매매자체를 하지 않기 때문입니다. 물론 공유지분으로 등기되어 있는 경우 지분 각자가 자기지분에 대해서는 지분매매를 할수는 있지만, 빠르게 처분을 하기 위해서는 반대하는 공유지분자를 설득하시는거나 그 한분이 나머지 네분의 지분을 매수하는 방법으로 소유권정리를 하시는 것도 방법이 될수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
각 지분별도 매도를 하여도 되고 정 안될 경우 공유물분할소송을 진행을 하시면 됩니다. 즉 소송을 통해서 내 지분만큼 공유물분할소송을 해야 하는데 사실 아파트의 경우 공유물분할자체가 불가능하기 때문에 통채로 경매로 넘겨서 지분만큼 배당을 받을 수 있는 방법이 있긴 합니다. 하지만 이러한 과정을 거치게 되면 법적 피로감이 크니 잘 협의를 하시는데 우선으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,가장 좋은 방법은 매도에 동의하지 않는 1명을 설득하여 자발적으로 매매에 동의하도록 유도하는 것입니다
감정가를 기준으로 공정한 분배를 제안하는 방식도 도움이 될 수 있습니다.
,공동명의 중 매도에 동의한 4명이 각자의 지분만 매도할 수 있습니다.
다만, 전체 아파트의 지분이 아니라서 구매자가 나타나기 어렵고, 부동산 가치가 떨어질 수 있습니다.
,법원의 '공유물 분할 청구 소송' 제기
공동소유자는 공유물 분할 청구 소송을 통해 법원에 매각을 청구할 수 있습니다
이 경우에는 법원은 협의 분할이 안 될 경우 경매를 통한 분할을 명할 수 있습니다.
경매가 되면 전체 아파트가 매각되고, 그 대금을 지분 비율대로 나눠 가집니다.
단점은 일반 매매보다 가격이 낮게 형성될 가능성이 큽니다
이런 방법들이 있다고 하니 전문가와 상담을 해보시고 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
본인의재산을 함부로 매각시킬 수는 없습니다. 나머지 1명에게 지분을 매수하라고 하던지 아니면 나머지 4명의 지분만 시장에 매도하여 압박하는 방법이 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
공동명의 아파트의 경우, 공유물의 처분은 공유자 전원의 동의가 있어야 가능합니다. 즉, 5남매 공동명의라면 5명 모두 매매에 동의해야만 아파트를 팔 수 있어요.
그런데 한 명이 동의하지 않을 때 취할 수 있는 방법은 몇 가지가 있습니다.
공유물분할청구 소송민법 제268조에 따라, 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.
만약 협의가 안 될 경우 법원에 '공유물분할청구소송'을 제기해, 현물분할(토지나 아파트를 나눌 수 있을 경우)현금화 후 매각대금 분할(경매) 을 요청할 수 있어요.
대부분 아파트는 나눌 수 없으니 법원에서 경매 명령을 내리고, 경매로 팔아 매각 대금을 5등분해 가져가는 방식이 됩니다. 단점은 시세보다 저렴하게 처분될 가능성이 있다는 점이에요.
1명의 지분만 매수하는 방법매도에 동의하지 않는 1명의 지분만 사들여 나머지 4명이 전부 지분을 가져가는 방법도 있어요.
지분 매각
이때는 감정평가 등을 통해 적절한 가격에 해당 지분을 사와야 하고, 그 사람의 동의는 필요합니다.혹은 나머지 4명이 각자의 지분만 매각하는 것도 가능하긴 한데,
정리
공동명의 부동산의 지분만 사고 싶어하는 사람은 거의 없기 때문에 사실상 현실적인 방법은 아닙니다.가장 실효적인 방법: 공유물분할청구소송
협의가 가능하면 지분 매수 또는 1명의 동의를 설득
지분만 매각은 사실상 어렵고 실익이 없습니다. 참고하세요!!