입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
입주권과 분양권이 혼용되는 경우가 많은데, 실제로 법적 의미나 권리 행사 측면에서 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 또한 등기 이전이나 매도 시점에서 세금이나 양도소득 측면에서 발생하는 차이도 함께 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
분양권은 건설사가 신규 아파트를 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트 분양에 대한 권리를 주는 것입니다. 분양권을 가지게 되면 아직 주택은 아니지만 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되므로 주택수에 잡히게 되고 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은경우 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 반면에 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 역시 주택수에 들어가며 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.
분양권이나 입주권 모두 보유할 때 주택수에 잡히게되어 다른 주택을 보유하고 있다면 다주택자가 될 수 있고, 취득한지 1년 미만에 매도하면 77%(지방소득세 포함)의 양도세를, 취득한지 1년이상 2년미만에 매도하면 66%(지방소득세 포함)의 양도세를 납부해야 하게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
입주권은 재개발이나 재건축사업으로 인해서 기존 조합원들이 받게 되는 권리를 입주권이라고 하고 분양권은 청약등을 통해서 당첨이 되어 아파트에 입주를 할 수있는 권리를 분양권이라고 합니다.
분양권은 등기 할때 취득세 가 발생이 되고 전매할 경우 양도소득세가 발생이 되는데 1년미만 70%, 1년 이상 60%의 세율이 부과가 되고 입주권의 경우 조합원이 기존 주택 대신 부여하는 권리이므로 토지분 재산세가 준공 전까지 부과 됩니다. 입주권 역시 거래가 가능하며 양도소득세율은 1년 미만 보유시 70%, 2년 미만 보유시 60% 이면 2년이상 보유하면 기본세율이 적용이 되고 1개만 있을 경우 1가구 1주택 비과세 적용도 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
많은 분들이 헷갈려 하시는 부분인데요, 입주권과 분양권은 비슷해 보이지만 법적으로 엄연히 다른 권리입니다. 아래에 정확하게 구분해드릴게요.
입주권과 분양권의 차이1. 정의
입주권 : 재개발·재건축 사업에서 기존 주택 소유자가 기존 주택을 철거하고, 사업이 완료되면 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리 → 기존 주택 소유자가 가지는 ‘새 집 받을 권리’
분양권 : 일반분양 청약에 당첨돼 계약금을 납부하고, 분양계약을 체결하여 새 아파트를 받을 수 있는 권리
→ 청약 당첨자 또는 분양계약자가 가지는 권리2. 법적 성격
입주권 : 부동산에 관한 권리 (토지+건물의 일부 지분을 갖는 권리)
분양권 : 일종의 채권 (건설사로부터 새 집을 받을 수 있는 권리)
즉, 입주권은 토지등소유자로서 사업에 참여하는 권리이고 분양권은 건설사와 체결한 계약에 따른 권리입니다.
3. 등기와 소유권이전
입주권 : 준공 후 관리처분인가 → 분양신청 → 입주권 부여 → 이후 아파트 준공 시 소유권 이전 등기 가능
분양권 : 분양계약 체결 후 잔금 납부하고 준공 시
소유권 이전 등기 가능입주권은 사업이 지연되거나 해제될 위험이 있음
분양권은 상대적으로 사업 리스크가 적음4. 양도소득세 과세 기준 차이
입주권 : 양도 시 주택 수에 포함 →양도차익에 따라 양도세 부과 → 1세대 1주택 비과세 요건 적용 가능
(일정 요건 충족 시)
분양권 : 2021년 1월부터 주택 수에 포함
분양권 보유 중 다른 주택 매도 시, 양도세 중과 가능 → 비과세 요건 적용 어려움특히 조정대상지역 내 분양권은 양도세율이 매우 높음
(2024년 기준 기본세율 + 20% 가산)5. 양도 가능 시점
입주권 : 조합원 명부 확정 이후 양도 가능
(단, 조합 규약이나 지방 조례에 따라 제한 가능)분양권 : 조정대상지역의 경우
소유권 이전 등기 전까지 전매 제한이 있습니다. 참고하세요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
입주권과 분양권은 새로운 아파트에 입주를 할수 있는 권리라는 점은 동일하지만 질문과 같은 부분에서는 차이가 있습니다. 기본적으로 입주권은 개발전 건물또는 토지의 소유자로써 개발사업시 조합원으로 참여한 사람들에게 주어지는 권리라고 보시면 되고, 분양권은 일반분양등에서 청약을 통해 당첨된 수분양자들에게 주어지는 권리라고 보시면 됩니다. 권리행사의 측면에서는 분양가의 경우 조합원 분양가가 일반분양가에 비해 낮게 책정되는게 일반적이고, 매도 관련해서 시점이나 세금등에서는 모두 차이가 있습니다. 특히 취득시에 세금등에서도 적용되는 세율이 다른데, 입주권은 원시취득인 반면, 분양권은 유상취득으로 구분하기 떄문입니다. 그외 양도소득세에 대한 세율은 양도차익에 따라 달라지는 만큼 적용기준상 차이는 없습니다
입주권과 분양권이 혼용되는 경우가 많은데, 실제로 법적 의미나 권리 행사 측면에서 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 또한 등기 이전이나 매도 시점에서 세금이나 양도소득 측면에서 발생하는 차이도 함께 알고 싶습니다.
===> 아래사항을 참고하시기 바랍니다.
공통 : 재개발, 재건축후 아파트를 취득할 수 있는 권리
차이점
가. 입주권 : 원래 토지, 건축물 소유자 등이 입주할 수 있는 권리
나. 분양권 : 매매, 분양을 통해서 입주할 수 있는 권리를 의미합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
입주권과 분양권은 법적 성격과 발생 시점, 양도 제한 등 분명한 차이가 있습니다.
입주권이란 발생시점은 재개발, 재건축 사업에서 관리처분계획 인가 전이며, 개발 후 새 아파트를 공급 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
분양권은 발생 시점이 분양 공고 후 계약 체결 시 발생되며 분양 계약을 체결한 자가 신축 아파트를 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
입주 권과 분양권은 법적으로 서로 다른 권리입니다. 두 권리는 다음과 같은 차이점이 있습니다.
정의 및 권리 행사 입니다.
입주 권 : 재개발.재건축 조합원에게 주어지는 권리입니다. 특정 주택이나 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 주로 분양 받은 후 입주를 위한 권리를 의미합니다. 입주 권은 매매 가능하지만, 법적으로 소유권 이전과는 다릅니다.
입주 권의 장점으로는 우선 배정 혜택, 저렴한 분양가, 청약 통장 불필요하며 통장 없이 새 아파트 입주가 가능합니다.
분양 권 : 재개발.재건축 사업에서 조합원(입주 권 보유자)이외에 일반 청약 자가 새 아파트를 분양 받는 권리입니다. 청약 당첨자를 위한 입주 권리입니다. 아파트나 주택을 분양 받을 수 있는 권리로, 일반적으로 분양 계약을 통해 발생합니다.이는 향후 소유권을 취득할 수 있는 권리로, 분양권을 가진 사람은 분양 된 부동산을 매수할 수 있는 권리가 주어집니다. 분양권의 장점으로는 초기 자금 부담이 적고, 금융 활용이 가능하며, 양도 가능, 기존 청약 없이도 분양권 매입 가능합니다.
법적 측면 :
입주 권은 주택 법 의해 보호되며, 주로 입주 후 권리를 나타냅니다.
분양권은 분양 계약에 따라 발생하며, 계약 상 권리로서의 성격이 강합니다.
입주 권과 분양권의 차이점
취득 경로가 입주 권은 재건축/재개발을 통한 조합원이며 분양권은 청약 당첨입니다.
취득세 시점은 입주 권은 기존 주택부터 해서 새 아파트 입주 시 까지 이며, 분양권은 완공 후 이전 등기 시입니다.
자금 여유가 있고, 장기 투자가 가능하다면 입주 권이 유리할 수 있고, 초기 자금 부담이 적고 유동성을 중시한다면 분양권이 좋은 대안일 수 있습니다.
세금 및 양도세 입니다.
입주 권 : 양도 시에는 주택의 양도소득세가 적용될 수 있으며, 보유 기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
분양권 : 분양권을 양도할 경우에도 양도소득세가 발생할 수 있으며, 특히 분양 권이 발생한 시점과 양도 시점의 차이에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
결론적으로 입주 권과 분양권은 부동산 시장에서 많이 혼동되는 개념이지만, 투자 성격과 세금, 거래 가능 여부에 차이가 있습니다.법적 정의와 권리 행사 측면에서, 세금 문제에서도 차이가 발생할 수 있으므로 각 권리의 특징을 정확히 이해하고 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
입주권은 재개발시에 주택을 보유하고 있으면 생기게 되고 분양권은 청약 등을 통해서 가지게 됩니다. 추후 세금은 동일합니다.
