안녕하세요. 박형국 전문가입니다.
부동산
Q. 건물을 철거하는 비용은 어느정도드나요??
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.요즘 경기가 나빠지면서 폐업하는 점포들이 많아지고 있죠.. 반면에 폐업했지만 그 자리에 반드시 다른 어떤 점포가 다시 생기구요. 저도 한번씩 지나다니다 보면 또 망했네, 또 생기네, 또 망했네 하는 곳들이 종종 있어요. 인테리어 하시는 분들은 좋은 일이죠. 저희도 업을 하다 보면 철거비용들을 조사하는 경우가 있는데 보통 철거비를 평단가 기준으로 알려 주시더라구요. 전화 상담시 대략적으로 업종 이나 면적을 물어보고 대략적인 평당 단가를 기준으로 철거비를 알려주십니다. 그리고 현장 방문시에 좀 더 정확하게 철거비용을 알 수 있지요. 아무래도 면적이 클수록 철거 총비용은 높아지기 마련입니다.
부동산
Q. 아파트 갭투자 계획, 구매 자금 :부모님 금전소비대차 + 대출??
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.정리 해보자면 전 재산 2.3 + 부모님 대출 2.1 = 4.4억 으로 부산에 아파트 갭투자를 해보고 싶다고 이해가 되는데요.갭 투자의 경험이 없으신 상태에서 8~9억 수준의 아파트 갭 투자를 하기에는 조금 과분하지 않을까 생각이 되네요.갭 투자라 함은 전세 끼고 소액으로 매수하여 부동산 상승기에 상승한 만큼의 시세차익을 보는 것인데요. 일단 한번 소액으로 경험해보시는 것이 낫지 않을까 생각됩니다. 그래야 투자 사이클도 파악 할 수 있고 갭 투자 기간동안 추가로 준비해야 하는 자금 등의 흐름을 파악 할 수 있어요.
부동산
Q. 분양가상한제 아파트는 어떠한 경우에 발생을 하는건가요?
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 분양가격의 상한 제한을 두는 것인데요 택지비+건축비를 분양가격으로 산정하는 방식입니다. 아무래도 분양가상한제 아파트는 이러한 법률적 제도가 있어 사업자들이 자신의 수익을 극대화하기 위한 분양가 대비하여 보다 저렴하기 때문에 인기가 있을 수 있습니다. 그리고 이러한 분양가상한제 주택은 일정기준 하에 적용하고 있습니다. 주택법 제57조를 참고하시면 분양가상한제 적용주택의 기준을 보실 수 있으십니다~
부동산
Q. 이제 부동산 경기 사이클이 다시 시작하는건가요?
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.아직은 부동산 사이클이 다시 시작 한다고 단정 짓기는 어렵지 않을까요? 언제 저점을 찍을지 다시 올라 갈지는 누구도 쉽게 예상하기는 힘들지만 특정 지역에 매수나 거래량이 모인다고 전체가 다 움직이기는 쉽지가 않으니까요. 하지만 특수한 지역은 사이클과 무관하게 단기적으로 움직이는 경우도 있으니 이러한 것들은 구체적으로 파악해봐야 겠지요.매월 국토부가 인허가, 착공, 분양, 입주, 미분양, 주택거래에 관한 통계치를 발표하고 있습니다. 이를 보기 쉽게 정리 해놓은 사이트 알려 드리니 참고하시면 좋을 거 같네요.주택 통계 국토부 보도자료 24년 6월 주택 분양, 미분양, 거래량, 인허가 (money-insight.com)
부동산
Q. 월세와 전세시세의 전환은 어떻게하나요
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.전세를 월세로 전환하거나 월세를 전세로 전환하는 경우에 사용되는 것이 전월세전환률 이라는 개념을 사용합니다.이러한 전월세전환률은 법률에 정해진 내용도 있지만 보통 그 지역의 시세 수준이 형성되어 있으면 그에 따르는 경우가 대부분입니다. 일반적으로는 시장 경기가 임대인우세 시장인지 임차인우세 시장 인지에 따라서 전월세전환률이 높을 수도 낮을 수도 있습니다.질문자 님께서 말씀하신 1천 만원에 월세 5만원이면 전월세전환률이 6%가 되는 것이겠죠. 요즘 보통 시중 금리가 주택담보대출 기준으로 6% 내외인 점으로 보면 임대인 입장에서는 금리가 6%이니깐 적어도 1천 만원에 5만원은 받아야 겠다라는 의미일 수 도 있습니다.
부동산
Q. 서점이 사라지고 있는이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.아무래도 요즘 인터넷이 발달함에 따라 독서보다는 유튜브 영상 이라던지 쇼츠 같은 것으로 정보를 더 많이 찾아보고 시청하는 이유가 영향을 미치는 거 아닌가 생각되네요. 그리고 E-book 이라던지 밀리의 서재같은 어플리케이션도 다양하게 나와있어 종이책보다 전자책을 보는 선택권도 있으니 서점이 줄어드는 원인인거 같네요
부동산
Q. 본가에 세대원으로 전입신고 시 세대주가 주민센터 방문해서 신청 가능한가요
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.세대주가 방문하는 경우 가족관계이시면 세대주 신분증과 도장 및 서명이 있으면 되는 거로 알고 있고 세대원이 방문 하는 경우 세대주 신분증 도장을 지참 해야 하는 거로 알고 있는데요. 자세한 사항은 관할 주민센터에 전화해서 물어보시는게 가장 빠를 거 같습니다.
부동산
Q. 아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.아파트는 보통 대단지 아파트가 많고 거래사례들이 많이 노출되어 있으며 KB시세등 각종 자료들을 인터넷에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 반면에 다세대 빌라같은 경우 주위에 유사한 거래사례들이 많지 않아 일반인들이 시세수준을 파악하기 쉽지 않은 부분이 있습니다. 그리고 아파트의 경우 개개의 호실마다 소유가 다르고 단지아파트 내에 많은 공인중개사무실이 소재하기 때문에 다양하게 부동산에 대한 내용을 조사해 볼 수 있으나, 다세대 빌라나 다가구 주택의 경우 1인이 소유하거나 공인중개사 없이 직거래를 하는 경우들이 종종 있어 일반인들이 다양하게 조사를 해보기 어려운 측면이 있습니다. 더군다나 인근의 다른 빌라 와는 다르게 신축빌라의 경우 그 빌라의 시세수준을 파악하기가 일반인들은 쉽지 않기 때문에 상대적으로 아파트보다는 빌라가 많은 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 아파트 매수하려는데 주의할 점은 무엇이죠?
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.공인중개사를 통하여 매수를 하시게 되면 공인중개사가 법률적인 사항 및 물건적인 사항을 검토하여 매수인분에게 설명을 해주실겁니다. 직거래를 하실경우엔 등기부를 면밀히 보셔야하며, 임차인이 있는지 여부, 각종세금 및 관리비가 채납되어있지 않은지, 근저당및 저당권 설정, 가처분, 가등기 여부 등을 살펴봐야 할 것입니다. 이외에 아파트 자체에 하자가 있는지 여부, 배수 및 급수 난방 외에 파손된 곳이 있는지 여부 등 확인하시면 될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.아파텔은 건축법상 용어는 아니지만 아파트와 오피스텔을 합쳐만든 신조어입니다. 실질적으로 거실, 주방, 방 등으로 구성되어 아파트와 유사한 형태입니다. 그러나 실질적으로는 오피스텔에 해당되며 취득세 등 각종 세금은 오피스텔과 동일하게 부과됩니다.일반적으로도 아파트보다는 오피스텔이 전용율이 낮아 상대적으로 관리비도 비싼편 입니다.