안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 6.27 이후 분양권 잔금 시 월세 보증금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가 안된다고 해서 월세가 되는 것은 아닙니다. 중요한건 입주하는 주택에 들어올 임차인이 전세대출을 받고 들어올수가 없는 것입니다. 그리므로 질문의경우 전세, 월세여부를 떠나 해당임차인이 5000만원을 자기자금으로 부담한다면 문제가 없겠으나, 만약 이 금액에 대해서도 대출을 받는다고 한다면 대출자체가 안될수 있습니다. 그에 따라 임차인을 구할때 전월세대출 불가라는 표시를 두고 그에 맞는 임차인을 구하셔야 합니다.
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Q. 전세자금을 못받고있습니다.집주인은잠수탔고요..어떻게해야하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기일 이후에 임차권 등기를 법원에 신청하시고, 계약서에 적힌 임대인 주소지에 대해서 내용증명을 발송하셔야 합니다. 그리고 별도로 현재 대출받은 은행을 통해 미반환에 따른 상황을 설명하고 대출을 일단 추가연장을 하셔야 합니다. 만약 내용증명이 발송하였으나, 반송이 된다면 이때는 반송된 내용증명과 임대차계약서를 준비해 주민센터를 방문, 임대인의 주민등록초본 열람요청을 하시어 주소를 확인하고 해당주소로 내용증명을 다시 발송하고, 법원에 반환소송을 시작해서 승소판결을 받아 해당주택을 경매신청하셔야 합니다.
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Q. 복비는 누가 부담 하나요? 입주자?세입자?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 중개보수는 임대인과 임차인 각각 부담하는게 원칙이나, 질문처럼 중도해지에 따라 계약을 해지하는 경우 두 당사자간 중도해지합의에 따라 부담이 달라질수는 있습니다. 통상적으로 중도해지를 원하는 사람이 상대방 동의를 조건으로 중개보수를 부담하는 경우가 많고 그에 따라 임차인이 중도해지를 요구한다면 새로 구해지는 임차인의 계약으로 발생되는 임대인의 중개보수 몫을 부담하게 됩니다.
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Q. 부동산공시가 실거래가격 계산법이요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가만 가지고 시세를 판단할수는 없습니다. 일반적으로 시세 대비 공시지가는 60~70%사이인데 이 또한 동일지역이라도 매물에 따라 차이가 생길수 있기 때문입니다. 그리고 실제 시세는 상황에 따라 변동이 되지만, 공시지가는 1년에 단1회만 공시되기 떄문에 시세를 단순 유추하기는 쉽지 않습니다. 일반적인 기준으로 3.8억 ~ 4억수준의 시세가 형성되지 않을까 생각은 됩니다.
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Q. 근저당 있는 월세 보증금 돌려받을 때 문제 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금을 만기일에 문제없이 돌려받을지는 정확히 현시점에는 알수 없습니다. 임대인의 경제사정이 계약시점과 만기시점에 달라질수 있고, 다음 임차인이 정상적인 시기에 구해진다면 돌려받을수 있습니다. 만약 중간에 경매등에 넘어갈경우에는 소액임차인 최우선 변제에 따라 우선 배당이 되기 때문에 보증금이 손실될 가능성은 낮아보이지만, 이 또한 예상일뿐 실제 경매진행시 낙찰가격에 따라 달라질 가능성이 있고, 경매까지 진행된다면 결국은 반납시기가 만기시에 정상적으로 돌려받지는 못할수는 있습니다. 결과적으로 보증금 자체를 날릴 가능성은 매우낮으나, 만기시에 제때 돌려받을지는 현시점에서 확답하기 어렵습니다.