안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 매도를 한다고 말한것은 갱신을 거절한다는 의미인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다조금 애매한 상황으로 보이는데, 기본적으로 임대인이 이러한 문자를 보냈다면 정확하게 임차인이 의사표시를 하였어야 합니다. 갱신청구권을 통한 연장을 원하다거나 만기에 퇴거를 하겠다고 하거나 하는 의사표현을 말합니다. 중요한 사항은 만기시 매도하겠다는 의사표현이 과연 재계약에 대한 거절의사통보로 볼수 있느냐에 따라 판단이 달라질듯 보입니다. 개인적판단으로는 매매를 하겠다는 것은 추가적인 임대차를 진행할수 없다는 의미로 해석이 가능한 만큼 만기6~2개월전 재계약거절의사통보의 효력이 있다고 판딘이 됩니다. 이럴 경우 당연히 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 그리고 해당 통보에 받고 아무런 의사표현을 하지 않은 경우라면 만기해지가 되는게 맞을 것으로 판단이 됩니다. 물론 위에 대한 판단이 재계약거절의사로 볼수 없다면 이떄는 기간내 재계약에 대한 의사통보가 없었다고 볼수 있기에 묵시적갱신 인정이 가능할수 있어보이나 실제 이렇게 인정되기는 어렵지 않을까 판단은 됩니다. 그리고 갱신청구권의 경우도 만기 6~2개월전에 사용할수 있습니다. 해당 기간을 지나서는 있더라도 사용을 할수 없습니다. 보통은 임대인이 만기매매의사통보를 받은 경우 임차인은 갱신청구권을 통해 연장의사를 밝히거나, 만기 퇴거의사를 정확하게 밝히는게 일반적이고 이래야만 위와 같은 논쟁의 여지가 줄어들수 있습니다 .
부동산
Q. 부동산 직거래는 보통 어떤 경우에 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래는 말그대로 매수자와 매도인간 계약을 직접체결한 경우로써 공인중개사를 통하지 않은 거래를 말합니다. 실거래가 에서는 이러한 직거래애 대해서는 표시를 하나 두 당사자간 관계에 대해서는 오픈이 되지 않기 때문에 어떠한 목적의 거래인지는 정확하게 확인할수 없습니다. 보통은 당사자간 알고 친밀한 사이에서 거래가 이루어지는게 일반적이고 주로 지계존비속간 증여가 아닌 매매로써 거래를 하는 경우가 많은 것은 사실입니다. 그리고 대출승계나 대출을 통한 조달을 기준으로 직거래여부를 구분하지는 않습니다. 간단하게 중개사가 없이 당사자간 체결한 계약, 그리고 계약서상 중개인의 서명 및 날인 칸이 별도 없고 해당부분이 없는 계약을 직거래라고 보시면 됩니다 .
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 재건축사업은 아파트 기존소유자간 조합을 구성하여 진행하는 개발사업으로 일반적인 재개발처럼 별도의 보상이 지원되는 부분이 적습니다. 보통 철거를 위한 이주시에 주거이전비에 대한 보상과 이주비대출등의 혜택을 받을수 있고 만약 조합가입을 하지 않는 경우 조합의 매도청구에 따라 시세대로 주택을 조합에 강제매도하고 퇴거를 하셔야 합니다. 이때는 별도 보상이 없다고 보시면 됩니다. 말그대로 주택을 팔고 나가는 것이기 떄문입니다. 그리고 해당 주거이전비보상이 이주비대출등은 모두 조합이 부담하는 비용에 해당되기 떄문에 당장은 보상의 개념으로 보아도 결국 분담금 증가로 이어지는 부분이고, 이주비의 경우 저금리로 대출을 해주는 형식이기 때문에 사실상 보상이라기 보다는 이주를위한 지원중 하나라고만 보시면 됩니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리모델링 사업의 경우 재건축과는 다르게 건물 뼈대를 남겨 수직, 수평으로 증축을 하는 사업입니다. 그렇기 떄문에 재건축에 비해 높아질수 있는 층수에 제한이 있고 더 많은 일반공급물량을 받지 못하기 떄문에 조합원의 분담금이 크게 낮아지지 않아 원주민들간 재건축 OR 리모데링 사업선택으로 마찰이 생기게 됩니다. 물론 조합의 편의에 따라 두가지중 하나를 선택할수 있는 것이 아닌 정해진 기준에 충족이 되어야만 가능한 부분이고, 일반적으로 빠른 사업진행을 원할 경우 리모델링 사업이 유리하고 더 많은 일반공급물량등을 고려하면 재건축이 유리할수는 있습니다. 수직증축과 수평증축에 대해서는 수직증축은 기존건물의 높이에 따라 추가될수 있는 층수가 다른데, 보통은 최대 3층까지만 증축이 가능합니다. 문제는 이러한 수직증축없이 수평증축만 할수 있다면 공사비용 충당을 위한 일반공급물량이 많이 나올수 없기에 조합원들에게는 사업성이 낮아진다는 의미로 받아들여 질수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 조합원 분양권 받기 위해 대출 관련 알려주시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 요지는 재건축분담금에 대해서 대출가능여부를 문의하시는듯 보입니다. 우선 아파트의 경우 재개발 아닌 재건축으로 보시는게 일반적이고, 조합원의 경우는 분양권이 아닌 입주권이 맞습니다. 분담금의 경우 총건설비용에서 권리가액을 제외한 차이라고 보시면 되고, 일반적으로 조합원 분양가에서 권리가액과 제외한 금액을 말합니다. 그리고 해당 금액에 대해서는 일반 분양에 따른 분양가처럼 일부금액에 대해서는 주택담보대출로써 지급이 가능하기 떄문에 건설사가 아닌 개인별 주택담보대출을 통해 자금을 조달하게 됩니다. 다만 해당 대출시점은 입주시기에 잔급지급시 가능하며 그 전에 입주권 상태에서는 중도금대출을 실행하게 되는데, 만약 입주권을 전매하는 경우라면 중도금대출을 승계하게 되고, 완공이후에 잔금납부가 끝난 상태에서 매매가 이루어지는 경우 해당시점은 입주권 전매가 아닌 일반매매로써 거래를 하게 되고, 이런 경우 동일하게 매매대금을 받아 기존주담대는 상황을 하셔야 합니다.