안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 매매하려는 집은 임차보증금 반환과 관련해 리스크가 있는 매물입니다다만, 법무사 동행 + 세입자 참여 + 동시이행 원칙으로 처리하면 안전하게 거래 가능합니다절대 임차권 등기 말소 전에는 매도인에게 전체 대금을 직접 송금하지 마시고가능한 경우 본인 측에서 신뢰할 수 있는 법무사를 선임해서 일처리를 하시는것이 좋습니다마무리까지 잘되기를 바라겠습니다
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Q. 부동산 거래시 잔금일전에 부동산 거래신고는 무조건 되어있어야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,잔금일 전이 아닌, 계약 체결일로부터 30일 이내에 거래신고를 해야 합니다매매계약이 체결된 날부터 30일 이내에 거래 당사자가 거래 내용을 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다신고가 안되어 있는 이유,신고기한(계약일 + 30일)이 안 지났기 때문에 일부러 미룬 경우 아직 신고 기한이 남아 있는 경우, 중개사의 실수 혹은 누락 바쁘거나 내부 시스템 미비로 누락된 경우,거래가 변경/파기되어 신고를 보류한 경우 계약 해제 가능성 때문에 신고 보류,직거래로 인해 신고 책임이 당사자에게 있음 이 경우 양 당사자가 서로 미룰 수도 있음,법적으로 반드시 잔금 전에 신고해야 잔금 수령 가능하다는 규정은 없습니다그러나 실무상 매우 주의해야 할 사항입니다실거래가 신고가 안 되어 있으면 등기가 지연될 수 있습니다또한, 잔금을 먼저 받고 등기를 해주지 않으면 매도인에게 법적 책임이 생깁니다잔금일에 등기를 하려면, 실거래가 신고가 미리 되어 있어야 가능합니다
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Q. 영혼까지 끌어모아 집을 샀는데, '하우스 푸어'로 전락하면 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,연체 전에 채무조정 신청하는 것이 가장 중요합니다집을 지키는 것보다 지속 가능한 삶을 유지하는 것이 더 중요하고 이미 감당할 수 없는 대출이라면, 손절하고 전세나 임대주택으로 내려오는 것도 고려해야 합니다주택을 팔더라도, 경매보다 시세에 맞춰 급매로 매도하는 편이 피해를 줄일 수 있습니다전문가 상담(법률구조공단, 신용회복위원회 등)을 미리 받아야 합니다모든 선택지의 장단점을 검토할 수 있습니다,도움 받을 수 있는 기관신용회복위원회 1600-5500 채무조정, 이자 감면 등대한법률구조공단 132 무료 법률상담, 개인회생 안내서민금융진흥원 1397 정책자금 안내, 대출상담금융감독원 1332 금융 민원, 권리 보호 등
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Q. 무주택 세대주 기준에 해당하는지 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주 본인과 배우자 모두 주택을 소유하고 있지 않아야 하고,세대구성원 중 누구도 주택을 소유하고 있으면 안 됩니다그런데 본인은 매부의 세대원으로 되어 있으며,매부는 주택을 소유하고 있고 같은 세대 내에 주택 소유자 입니다따라서 현재 세대에 속해 있는 이상, 무주택 세대가 아닙니다만약 본인이 실제로 독립적인 생계를 꾸리고 있고, 세대 분리가 가능하다면 다음과 같은 방법이 있습니다세대 분리 조건:주민등록상 거주지를 분리(전입신고 및 전출)실제 거주 실태가 분리되어야 함 (예: 방이 따로 있거나, 경제적으로 독립된 상태 등)이 경우, 본인이 단독 세대주가 되면서, 무주택이라면 무주택 세대주 요건을 충족할 수 있습니다세대 분리를 하여 본인이 단독 세대주가 되면, 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다
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Q. 중개사무소 법인 설립 절차는 어떻게되나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개업은 등록제입니다법인 명의로 등록하려면 아래 요건과 절차를 충족해야 합니다① 개업공인중개사 요건 확인내용: 법인의 대표자 또는 상근 임원이 공인중개사 자격 보유해야 함법인 대표는 자격 없어도 가능, 단 상근 임원이 있어야 함소요기간: 자격증이 있다면 해당 없음② 사무소 요건 충족내용: 독립된 공간 확보 (사무실은 일반 상업용 건물)소요기간: 계약 및 준비 약 1~3일③ 중개사무소 등록 신청 (관할 시/군/구청)제출서류:법인등기부등본사업자등록증공인중개사 자격증 사본 (임원)사무소 임대차 계약서법인 인감증명서법인 정관사진, 교육 이수증 등 (지역에 따라 상이)소요기간: 3~5일비용: 등록 수수료 1만원~3만원 (지역 차이 있음)④ 보증보험 가입내용: 의무 가입보증금액:법인: 1억 원개인: 2천만 원보험료: 보증금액에 따라 약 60만~150만 원보험사: SGI서울보증, KB손보 등소요기간: 1일⑤ 개설등록증 발급내용: 구청 심사 후 교부소요기간: 3~5일이런 절차로 진행하셔야 합니다
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Q. 월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 기간이 남은 상태에서 세입자가 나간다고 보증금을 바로 줄 의무는 없습니다세입자와 협의하에 새로운 세입자를 구해오거나, 임대인의 손해가 없도록 정리된 경우에 한해 보증금 반환이 가능하다고 보시면 됩니다
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Q. 앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.투자 지역은 서울 (특히 강남, 신설 교통호재 지역 등)이 가장 안정성과 성장성을 기대할 수 있습니다수요가 안정된 신규 공급 지역 GTX, 재개발·뉴타운 등 호재 지역 중심으로 투자 검토하시고 대출 규제와 금리 변동성을 고려해 여유 자금을 활용하시기 바랍니다 양도세 비과세, 대출 조건, 거래 허가제 등 지역별 규제를 사전에 확인하시고 대학, 기업, 인프라 등 지속적 유입 인구 기대 지역 중심으로 선택하시면 좋습니다지방은 장기 보유 목적이나 장기적 기대수익 기반으로 접근을 고려하시기 바랍니다금리, 대출, 정책 환경 변화에 유연하게 대응하면서 투자 전략 세우는 것이 중요합니다
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Q. 이혼후 임대주택신청하려는데 부모님집으로 주소이전해놔도 임대주택신청가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모님 집으로 주소이전해도 가능은 하지만 주의할 점이 있습니다LH임대주택 신청 자격 중 하나는 무주택 세대구성원 여부입니다즉, 본인과 같은 세대에 속한 사람 중 주택을 소유한 사람이 없어야 합니다부모님이 주택을 소유하고 계시다면, 같은 세대로 묶이게 되면 무주택 세대주 자격이 박탈되어 신청이 어려울 수 있습니다따라서 부모님 집으로 전입은 하되, 반드시 세대분리하여 별도의 세대주가 되어야 LH 임대주택 신청이 가능합니다한부모 가정은 일반적으로 임대주택 신청 시 우선순위를 받을 수 있습니다한부모가정으로서 소득·자산 기준을 충족하면,영구임대, 국민임대, 행복주택 등 여러 유형의 임대주택에서 우선공급 대상이 될 수 있습니다
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Q. 3주택자 주택 매도 순서 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. ③번(59.39㎡, 3.4억) 먼저 매도양도차익이 가장 크고, 추후 양도세 중과 우려 있습니다의무기간 종료됐는지 먼저 확인하시기 바랍니다2. ②번(36.36㎡, 1.8억) 매도비교적 저가이고 양도차익 적습니다3. ①번 주택 비과세 요건 충족 후 매도 (또는 보유),②번과 ③번 임대 의무기간 종료 여부 확인,해당 주택의 조정대상지역 여부,각 주택의 실제 예상 양도차익과거 ①번의 실제 거주기간 (최소 2년 이상 필요)최종적인 양도소득세 계산과 비과세 적용 여부 확인을 위해선, 세무사 상담이 필수적입니다
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Q. 중개협회에서 특정서비스가 중개업에 해당하는지 확인해주나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로, 중개업 협회(예: 한국공인중개사협회)는 법령 해석 권한은 없지만, 실무적인 가이드라인이나 관행에 대한 의견을 제공할 수 있습니다예를 들어, 귀하가 하려는 서비스가 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 여부가 궁금하다면, 협회 측에 문의 메일이나 전화를 통해 질의할 수 있습니다다만, 최종적인 법적 해석 권한은 협회가 아닌 국토교통부나 법원에 있으므로, 협회의 답변은 참고자료로 활용하셔야 합니다