안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 감정평가법인의 주매출은 어디서 나오나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대부분의 감정평가법인은 부동산 중심의 감정 평가, 특히 금융기관 담보감정에 수익 구조가 집중되어 있습니다기타 분야는 전문화된 일부 법인이나 개인 감정평가사가 담당하고 있으며, 전체 산업 내 비중은 아직 작지만 점차 확대되는 추세입니다
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Q. 전세보증금 반환 관련 구체적으로 답변 해주실수있나요 실재 실무적으로
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차권 등기명령은 계약 만료 + 집주인이 보증금 반환하지 않았을 때 바로 신청 가능합니다,등기 완료 전에는 전입신고 빼지 마세요 (대항력 유지를 위해)한집에 해도 되고 지역이 달라도 됩니다전입신고 이전할 때는 주소지는 실거주 여부와 관계없습니다,문제 없습니다.임차권 등기명령 후에는 법적으로 퇴거한 것으로 간주되므로,실거주하고 있더라도 보증보험금 지급에는 영향이 없습니다하지만 주의점은집주인이 강제로 나가라고 할 수 없지만,실거주하면서 전입이 빠진 상태라면 추후 분쟁 가능성 있으니 반드시 임차권 등기 완료 후에 전입을 변경해야 합니다,기존 집에 계속 거주하며 관리비 + 전세대출 이자 등 최소 비용만 부담하고 보증금 수령 후 이사합니다보증금 반환 청구 전에 전세대출 상환이 필요한 경우도 많으니 대출은행과도 협의가 필요합니다
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Q. 부모님과 같이살고있는 1주택자입니다. 제가 분가하게되면, 무주택자로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본인 명의로 주택이 없고, 등본상으로도 부모님과 분가하여 세대를 따로 구성하면 무주택자로 인정받을 수 있습니다단, 정책별로 무주택자의 기준이 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다1.무주택자 인정이 중요한 이유,디딤돌 대출 세대 전원이 무주택자여야 가능,생애최초 특별공급 혼인 여부 + 무주택 ,세대주 + 일정 기간 이상 무주택 필요,신혼희망타운 혼인 7년 이내, 무주택 세대,보금자리론 소득 요건 + 무주택 또는 1주택 처분 조건,전세자금대출 (버팀목 등) 무주택 세대주일 것대출이나 청약의 경우 대부분 세대 단위로 무주택 여부를 판단합니다따라서 등본상 부모님과 세대를 분리해야 무주택 세대로 인정받을 수 있습니다혼인 전이라도 미리 세대분리(전입신고) 하는 걸 추천합니다대출이나 청약 신청 전에는 꼭 무주택자 기준이 어떻게 되는지 해당 정책 공고문을 확인하세요일부 대출은 혼인 후에만 신청 가능한 것도 있으니 혼인신고일 기준도 체크해야 합니다
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Q. 세대주 분리시 결혼한 형한테 전입신고해도 세대주가 되는건지요~~~~~~~~~~~
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주는 실제로 거주하는 사람들 중 한 명이 대표로 등록된 사람입니다 보통 가족 중 가장이나 주택 소유자가 세대주가 되며, 주민등록상 세대를 구성한 사람입니다,결혼한 형이 이미 세대주로 등록되어 있다면,그 집으로 전입신고를 해도 기본적으로 형의 세대에 세대원으로 들어가게 됩니다,세대주가 되고 싶다면,전입신고할 때 세대 분리 신청을 해야 합니다그래야 형과는 같은 주소이지만 다른 세대로 등록되고, 본인이 세대주가 될 수 있습니다정부 정책 (청약 등): 아파트 청약이나 매매 시에 세대주 요건이 있는 경우가 많습니다.예: 특별공급, 생애최초, 신혼부부 특별공급 등은 세대주 요건을 충족해야 신청이 가능한 경우가 많습니다또한 세대원 기간, 무주택 기간 등도 본인이 세대주로서 따로 분리된 세대여야 정확히 인정받는 경우가 많습니다,가급적 빠를수록 유리합니다세대 분리 시점부터 무주택 기간, 세대주 기간 등이 산정되기 시작합니다특히 청약 등 주택정책 혜택을 노리는 경우엔 세대 분리한 날짜가 기준이 되는 경우가 많습니다
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Q. 아파트 취득 관련해서 질문이 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1.현재 부모님과 같은 세대라면, 부모님이 주택을 1채 보유한 경우질문자님은 청약·주택 관련 정책 대출에서 무주택자로 인정되지 않습니다무주택자로 인정받기 위한 방법은,부모님과 세대 분리를 해야 됩니다 (단순 주소지 변경만으로는 안 됨),독립세대주 등록 후 1년 이상 단독세대주 유지가 필요합니다청약·대출용 무주택 인정 기준 충족하려면 시간도 필요할 수 있습니다2.실무에서는 대출 가능금액 파악이 선행되어야 계약을 하게 됩니다,은행 or 대출상담사 통해 사전 대출 상담→ 소득, 직장, 신용 등을 기준으로 예상 대출금을 먼저 확인→ 대출가능금액, 금리, 조건에 따라 자기 예산 범위 설정3.예산이 잡히면 매물을 알아보고 맘에 들고 모든 서류확인을 한다음에 계약을 하게 됩니다 그다음에 은행에 서류넣어서 본심사를 받고 잔금때 은행 대출이 나와서 잔금을 치르면서 동시에 소유권이전 등기서류까지 넘겨 받습니다잔금이 끝나면 취득세 내고 등기소에 등기접수하면 됩니다이런부분을 법무사가 하게 됩니다계약에서 잔금까지 부동산과 잘협의해서 진행하시기 바랍니다
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Q. 다주택자의 재건축 조합원 자격 갯수 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,도정법 제39조 제1항에 따라재건축 조합원은 해당 구역 내 주택을 1개 이상 소유한 자로 정의되며,1인이 여러 채를 보유해도 조합원 자격은 1개입니다조합원의 분양권(신축주택 분양 자격) 또한 1인 1세대 원칙이 적용됩니다단, 소유 주택 수에 따라 조합 분담금 산정이나 이주대책비 등에 일부 영향을 줄 수는 있지만, 조합원 수는 늘어나지 않습니다,서로 다른 재건축 조합에 각각 주택을 소유한 경우에는 소유 주택 수만큼 각 조합에서 각각 조합원 자격 인정됩니다이와 같은 원칙은 재건축뿐 아니라 재개발에도 동일하게 적용됩니다분양권, 이주비, 추가 분담금, 청산금 문제 등은 조합 규정 및 개인의 선택에 따라 달라질 수 있습니다한 사람이 여러 조합에 조합원 자격을 가지면 분양권 중복 보유가 가능하므로, 다주택자에게 유리할 수 있는 구조입니다하지만 보유세 및 양도세 중과 등은 따로 고려해야 합니다
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Q. 공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공인중개사가 아닌 개인(매도인 또는 매수인)도 국토교통부 전자계약시스템을 통해 부동산 매매 전자계약서를 직접 작성하고 체결하는 것이 가능합니다즉, 직거래인 경우에도 전자계약서 작성이 가능합니다공인중개사 없이, 매도인과 매수인이 직접국토교통부의 부동산거래 전자계약시스템에서 회원가입 후 전자계약서를 작성하고, 공동으로 서명하여 체결할 수 있습니다
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Q. 아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건축심의 통과는 설계 도면 및 안전기준, 구조 검토 등이 통과되었다는 의미로사실상 리모델링 사업이 본궤도에 올라섰다는 신호입니다법적 동의율을 충족했고 행정절차에 하자가 없다면,반대 입주민이 소송을 제기해도 리모델링 사업 자체를 중단시키긴 어렵습니다향후 조합 안내문, 지자체 공고문을 잘 챙기시고, 이주 시기 및 분담금 조건 등을 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다
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Q. 가로주택 정비사업 분양신청 후 분양취소
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양신청 후 철회 가능 여부 원칙적으론 불가능하나, 조합 동의나 중대한 사업 변경이 있다면 가능할 수 있습니다조합비 반환 여부 이미 지출된 비용은 반환받기 어렵고 정관에 명시 없더라도 관행적으로 그렇게 운영됩니다정관 변경 사후 적용 가능 여부 조합원총회 의결 없이는 정관 변경 불가하고 사후 적용은 부당할 수 있습니다(법적 다툼 가능),권유드리는 조치입니다1. 조합 정관 및 분양신청서 사본 확보→ 그 안에 분양신청 철회,조합비 반환 관련 조항이 있는지 확인2. 조합 측에 공식 질의서 제출→ 조합비 반환 근거와 분양취소 가능 여부에 대해 문서로 회신 받기3. 법률 자문 의뢰 (주거정비사업 전문 변호사)→ 상황에 따라 조합을 상대로 반환청구 또는 분양 철회 소송이 가능한 경우도 있습니다
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Q. 청년버팀목전세대출 목적물 변경 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.목적물 변경으로 간주됩니다다가구주택은 세대별로 호수가 다르면 별개의 주택으로 간주됩니다즉, 같은 건물이라도 세대(호수)가 다르면 대출 조건상 주소 변경이 발생하므로 기존 대출을 유지할 수 없습니다먼저 확인사항은 현재 대출 실행 은행에 정확히 상황 설명하고 대환(이사로 인한 목적물 변경) 가능 여부를 확인해야 합니다보증기관(HUG) 또는 SH, LH 등 보증사에 문의해서 승계 또는 대환 처리 가능성 확인이 필요합니다계약 체결 전 반드시 승인 여부 먼저 확인→ 보증기관 승인이 나지 않으면 대출 실행이 안 됩니다