안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 묵시적 연장 중 계약 종료 통보한 경우 복비 부담 누가 하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약이 되면 임차인이 통보한 날로 부터 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다3개월전에 나가면 부동산 수수료를 임차인이 부담해야 합니다만약에 임차인이 부동산 수수료를 내야 된다면 임차인의 보증금과 월세를 따져서 그만큼만 내면 됩니다임대인이 전세로 내놨다면 그외부분은 임대인의 부담입니다
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Q. 부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약전에 확인사항,등기부등본 소유자 일치 여부, 근저당 등 권리관계 확인 필수,건축물대장 구조, 용도, 면적 등 실제와 일치하는지 확인,관리비 내역서 체납 여부, 유지관리비 과다 부과 여부 확인,최근 전입세대 열람 전세 세입자 여부 확인 (분쟁 방지),토지대장 토지 소유 및 지목 등 정보 확인,아파트 하자 이력 누수, 결로, 누전 등의 수리 이력 확인 가능하면 좋습니다살던 집을 매수하는 입장인거 같습니다중대한 하자는 발견한 날로부터 6개월까지는 매도자가 수리해주는 조건을 특약으로 넣으시기 바랍니다또 장기수선충당금은 매도자가 낼부분을 임차인이 대신 내주다 이사시에 정산을 받아가는 구조라 계약을 할때 그부분을 협의를 하시기 바랍니다마지막 잔금날까지 월세는 지불하고 장기수선충당금은 계산을 해서 임대인께 받으시면 됩니다그리고 매수한 잔금을 치르면 되고 공과금은 계속 납부하시면 됩니다
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Q. 복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 매매가 × 0.004(=0.4%)가 법적 상한선입니다5억5천 × 0.004 = 220만 원여기에 부가세(10%) 포함하면 → 총 242만 원이 최대치입니다실제로 낼 수 있는 복비 최대금액은 242만 원 (부가세 포함)입니다250만 원도 초과, 400만 원 요구는 불법입니다중개대상물 확인설명서에 170만 원 기재되어 있고, 이미 서명했으면 법적 구속력 있습니다지금은 400만 원도 불법, 250만 원도 과다 지급입니다해당 중개사가 속한 구청 부동산중개업 담당 부서에 민원 제기하시면 됩니다
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Q. 중국의 자산 부동산 쏠림 현상은 얼마나 심한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중국의 부동산 쏠림 현상은 매우 심각하며, 세계에서 가장 높은 수준입니다이로 인해 현재 중국 경제 전반이 흔들리고 있으며, 부동산 문제는 단순히 자산 편중이 아닌 사회 시스템 리스크로 번지고 있는 상황입니다한국도 자산 불균형이 크긴 하지만, 중국은 구조 자체가 더 취약하고 극단적이라는 점에서 차이가 크다고 합니다
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Q. 부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,증여세 0원 (부부간 6억까지 비과세),취득세 약 3.5% (3억 기준 약 1,050~1,150만 원),등기비용 약 100~150만 원,세입자 계약서 재작성 불필요, 통보서 정도만,대출 관련 배우자 인수 또는 대환 필요기존에 담보대출 2건이 있는 상태라면, 명의변경 시 해당 대출을 배우자가 인수해야 합니다은행 승인이 필요하며, 배우자의 소득 및 신용 조건에 따라 인수 가능 여부가 달라집니다불가능한 경우에는 기존 대출을 상환하거나, 신규로 갈아타는 방식(대환)으로 명의변경을 고려해야 합니다
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Q. hug 청년전세임대대출 lh국민임대아파트 관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통은 선납입 후 증액을 위한 대출이 실행 가능한 구조이긴 하나, LH와 금융기관의 실무적 협조 여부가 가장 큰 변수입니다먼저 LH에 문의하여, 보증금 일부 납부하고 추후 증액 구조가 가능한지 확인하시고은행 상담을 하시기 바랍니다특히 LH 국민임대에 대한 후불형 전세자금대출 가능 여부를 알아보시고 가능하다는 답변이 오면, 자금 2,000만 원 선납하고 대출 실행해서 보증금 증액 납입 순으로 진행하시면 좋을거 같습니다
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Q. 28일 부터 전세대출이 바뀐다고 하던데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세대출 보증 한도 축소수도권·규제지역: 보증비율이 90% 에서80%로 하향 조정되었습니다비규제지역은 아직까지 90% 비율 유지 중입니다,DSR(총부채원리금상환비율) 적용 강화전세자금대출도 DSR 규제 대상에 포함됐고, 스트레스 DSR 3단계 적용까지 도입되었습니다여러 대출이 있는 경우엔 상환능력을 더 엄격히 평가해, 대출 한도가 크게 줄어들거나 거절될 수 있습니다,조건부 소유권 이전 전세대출 금지소유권이 이전되지 않은 상태(즉, 등기 이전 전)에서 전세자금대출을 실행하는 방식(전세 끼고 집 사기 등)은 전면 금지되었습니다,대출 한도 및 기간 조정일반 전세대출뿐 아니라, 정책대출(청년, 신혼부부 등) 한도도 줄었습니다청년대출: 수도권 최대 2억 원신혼부부: 수도권 최대 2.5~3억 원(이전보다 축소)신생아 특례: 수도권 최대 2.4억 원,금리 인하 및 상환 기간 연장 (일부 대상자)신혼부부 등 실수요자를 위한 정책대출의 경우, 금리가 일부 인하되었고, 상환 기간도 최대 30년으로 연장되었습니다,네, 종합적으로 볼 때 기존보다 대출이 줄어드는 것이 사실이며, 전세 계약을 준비할 때 더 많은 자기자금을 준비해야 합니다특히 수도권이나 규제지역에서는 부담이 커졌고, 대출 승인 기준이 까다로워진 만큼 전세 계약 전에 꼼꼼하게 대출 한도, 조건 등을 선제 확인하는 것이 필수이고 먼저 은행상담을 받아보고 진행하셔야 합니다
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Q. 타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대한민국에서는 개인이 타 지역 부동산을 취득하는 것에 대한 일반적인 법적 제한은 없습니다거주지 제한은 없고, 실거주 요건이 필요한 일부 특별 공급, 청약 요건 등에서는 거주지 기준이 있을 뿐입니다청약을 통해 신규 아파트를 분양받는 경우에는 지역 거주 요건이 있을 수 있습니다예: 수도권 공공분양의 경우 해당 지역에 1년 이상 거주한 세대주만 1순위 자격이 되는 경우도 있습니다거주지와 무관하게 서울에 아파트를 추가 매입하면 2주택자가 되므로, 양도세 중과, 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다
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Q. [일시적 2주택 비과세] 지역주택조합 신축 아파트 취득 후 종전주택 양도, 1년 거주 요건 필수인지 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님의 상황에서는 종전주택을 2027년 4월 16일 이전에 매도하면일시적 2주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다신규 아파트에 1년 거주 요건은 적용되지 않으며,현재처럼 임대 중이더라도 문제 없습니다즉, 종전주택을 먼저 매도하고,그 이후 신규 주택에서 거주를 시작하거나,계속 임대를 주셔도 비과세 적용에는 영향이 없습니다지역주택조합 아파트도 사용승인 이후 취득 시점부터 기존 주택과의 보유/거주 요건 비교를 해야 합니다세무서 해석이나 실무 적용이 까다로운 경우가 있으므로, 양도 직전 세무사와 상담을 해보시기 바랍니다
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Q. 재개발 신축 아파트 양도세 비과세 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소유권 이전 등기일이 보유기간 시작일입니다양도소득세 비과세 요건에서 말하는 2년 보유는 법적으로 소유권을 취득한 날부터 계산합니다입주일이 아니라, 등기일(소유권이전등기일)이 기준입니다국세청 및 세법 해석에 따르면:보유기간: 주택의 소유권을 취득한 날부터 양도일까지를 의미합니다재개발 아파트의 경우, 조합원 입주권 보유 기간은 주택 보유기간이 아니고실제 아파트가 완공되고 소유권이전등기가 완료된 날부터 주택 보유기간이 시작됩니다입주를 먼저 하더라도 등기전까지는 세법상 주택을 소유한 것으로 인정되지 않습니다