안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 청년층에서 1인 가구의 증가가 부동산 시장과 소비 패턴에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전통적인 핵가족 중심 사회에서 개인 중심 사회로 전환이 가속화되고 있습니다이에 따라 결혼, 출산율 감소, 비혼주의 확산 등이 사회적으로 논의되고 있습니다정부는 청년 1인 가구를 위한 공공임대주택, 청년 월세 지원, 청년전용 통장 등의 제도를 확대하고 있습니다동시에 고독사 방지, 사회 안전망 확대 등의 정책 필요성도 대두되고 있습니다청년층 1인 가구의 증가는 단순한 인구 통계 변화에 그치지 않고, 부동산 시장의 구조적 변화, 소비 트렌드의 전환, 사회적 제도와 정책의 재편을 유발하는 중요한 사회적 현상입니다이러한 흐름에 민간 기업, 정부, 지방자치단체 모두가 발맞춰 새로운 주거 모델과 서비스, 맞춤형 정책을 고민해야 할 시점입니다
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Q. 압구정 재건축에 따른 한강뷰 장벽 아파트 소문..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울시는 한강변 초고층 개발을 매우 엄격하게 심의합니다기존 사례(성수동, 반포, 한남 등)들을 보면,설계안이 과도한 조망 독점이나 장벽 효과를 유발하면 반려 또는 수정 요구가 많았습니다따라서 250m짜리 건물이 장벽처럼 줄지어 지어질 가능성은 극히 낮고,현실에서는 적절한 높이 제한, 동 배치 조정, 공공기여 등의 방식으로 타협된 개발이 될 가능성이 큽니다만약 인근 주민이라면?,도시계획 변경(지구단위계획) 심의 시 주민 의견 제출 가능,공청회가 열릴 경우 참석해서 조망권, 일조권, 교통 등 문제 제기 가능,서울시 홈페이지나 관할 구청 도시계획과에 문의 및 의견서 제출 가능합니다
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Q. lh청년전세임대 1순위 모집(수급자)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주민등록초본 제출신청자의 주소지 이력 등을 확인하기 위함입니다(예: 부모와 같은 주소에 살고 있었는지, 혼자 살고 있는지 등.),부모의 1순위 증명서 제출본인이 30세 미만일 경우, 부모와 생계 분리 여부를 확인하려는 서류입니다하지만 질문자님은 30세 이상이시므로 부모 관련 서류 제출은 보통 생략될 수 있습니다다만, 소득·재산 심사 과정에서 가족(부모 포함)의 영향이 있을 수 있습니다,본인이 30세 이상인 경우가 중요한 포인트입니다보통은 30세 이상이면 독립생계로 간주되기 때문에 부모의 소득이나 재산을 심사에 포함하지 않는 경우가 많습니다그러나 예외적으로 다음 경우에는 부모 정보가 요구될 수도 있습니다주민등록상 같은 주소에 부모와 함께 등재되어 있거나,최근에 분리된 경우 (예: 독립한 지 얼마 안 됐을 때),독립 생계가 인정되지 않을 수 있는 경우이런 경우이니 LH 콜센터(1600-1004) 또는 지역 LH 지사에 전화해서본인이 30세 이상이고 수급자일 경우 부모 소득 관련 제출 여부를 확실히 문의해 보시기 바랍니다
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Q. 6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6·27 대출 규제는 주담대 한도 제한부터 DSR 강화, 다주택자 차단, 전세대출 축소까지 다각적인 방식으로 즉각적인 수요 위축 효과를 불러왔습니다결과적으로 거래량과 가격 상승률이 하락하고 전세·월세 시장에도 파장이 확산되었습니다그러나 공급 부족, 가계부채 높은 수준, 풍선효과 가능성 등은 여전히 불안 요인으로 남아 있어, 중장기적 공급 확대 및 실수요자 지원을 아우르는 후속 정책 마련이 시급한 과제로 남아 있습니다
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Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고소득층과 저소득층 간의 소득 격차 확대는 주거 선택의 양극화를 낳습니다고소득층은 인기 지역의 고가 아파트를 자산으로 보유할 수 있는 반면, 저소득층은 상대적으로 저렴한 지역에 거주할 수밖에 없습니다특히 최근 몇 년 간 금융자산 상승으로(주식·부동산) 자산 있는 계층만 더 부자 되는 구조가 가속화되었습니다교육, 교통, 직장 접근성, 생활 인프라 등이 좋은 입지 좋은 지역(서울 강남, 마용성, 분당 등)의 아파트는 수요가 지속적으로 몰리고 이러한 지역은 신축 대단지, 브랜드 아파트가 많아 자산 가치 보존 및 상승 기대가 높습니다최근 몇 년 간 신축 아파트, 대형 건설사 브랜드 아파트에 대한 선호가 크게 증가했습니다같은 지역이라도 신축과 구축의 가격 차이가 크게 벌어지는 현상이 많아졌습니다재건축·재개발 기대감이 없는 노후 아파트는 상대적으로 가치가 하락하고 있습니다저금리 기조였던 시기(2020~2021년)에 고가 아파트 시장에 대한 투자가 크게 늘어났고, 이는 상위 아파트 가격을 끌어올렸습니다이후 금리가 올랐지만, 고가 아파트를 살 수 있는 자산가는 여전히 현금 동원력이 강해 시장을 떠나지 않고 지역적 편차는 시간이 갈수록 심해질것으로 보입니다
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Q. 부산에서 에어비엔비 사업 어렵진 않나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 쉽지는 않습니다서울처럼 포화 상태는 아니지만, 지역마다 제약 + 불법 단속도 존재합니다일부 해운대구, 수영구, 중구, 서면 등 관광 중심 지역은 수요 존재하지만최근엔 위생/소음 민원 + 단속 강화로 인해 규제도 늘고 있습니다외국인 대상 숙박은 관광진흥법, 내국인 대상은 농어촌민박법 or 공유숙박 시범사업 대상입니다전세로 에어비앤비 운영은 거의 불가능에 가깝습니다집주인 명확한 서면 동의 없이는 안하시는것이 좋고 자가나 집주인 동의 있는 월세방으로 소규모로 시작하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 기획부동산에서 땅을 샀는데 공유물분할청구권 할 수 있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지분자이므로 공유물분할청구권 행사 가능합니다,다른 사람 연체 시 주채무자시라면 직접적인 영향 있습니다(법적 책임 가능),소유권 미이전, 연락 두절이어도 공유자라면 소제기 가능합니다 ,대출 책임 안지려면 주채무자 해지 여부, 명의신탁 증명 등 법적 대응이 필요합니다이런 경우 혼자 해결이 어려우실 수 있습니다등기부등본, 근저당권설정 계약서, 대출계약서, 분양계약서 등 전부 모아두시고부동산 전문 변호사한테 상담을 받아보시고 해결을 해보시기 바랍니다
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Q. 등기 안나온 신축 오피스텔 전세 입주 관련해서 문의드려요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 분양 후 준공 + 건축물 사용승인 + 소유권 이전등기 순으로 진행됩니다9월 중 등기 예정이라면 10월 입주 시까지 등기 완료 가능성은 높습니다계약서에 등기 완료 후 잔금 및 전입신고, 확정일자 가능 조건 명시하시고10월에 입주해도 등기가 안 나올 경우를 대비한 특약사항이 꼭 필요합니다전세보증보험은 등기부에 임대인이 소유자로 등재되어 있어야 가입 가능합니다미등기 상태에서는 대부분 은행에서 전세자금대출 실행 불가입니다은행도 등기부등본 상 소유권 확인이 되어야 대출 가능합니다은행에 미리 입주 시점에 등기 완료 예정이라고 설명하고, 대출 가능 여부 사전 확인이 필요합니다전세금이 분양가 대비 70% 미만이면 비교적 안전하다는 시각도 있지만, 미등기 상태에서는 다른 기준도 중요합니다
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Q. 6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증보험은 기존 임대차계약 기준으로 가입되었을 가능성이 높습니다전세계약서를 재작성하면 신규계약으로 간주될 수 있어, 보험이 소멸하거나 다시 심사를 받아야 할 수 있습니다임차인이 재작성을 원할 경우, 보증보험사에 사전 확인이 필요합니다임대인 변경으로 계약서 재작성 시, 보증보험 유지가 가능한지,전세계약을 새로 쓰게 되면, 그 자체가 신규 계약으로 보일 수 있어 세무 당국이 보기에 임대료 시세 조작, 혹은 일시적 2주택자 판단 기준에 혼선이 생길 수 있습니다계약서는 기존 임차인의 계약을 인수했다는 점을 명확히 표시하고,임대료, 계약 기간, 보증금 등은 기존 내용 그대로 유지하는 것이 바람직합니다임차인도 재작성 후 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있다고 우려할 수 있습니다법적으로는 기존 계약을 인수하는 형식이 임차인에게 더 안정적입니다
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Q. 상생임대인조건이 맞는지 확인부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상생임대인 요건 핵심 요약 (2023~2024년 기준)상생임대인 제도는 양도소득세 비과세 실거주 요건을 유예해 주는 제도로서, 아래 조건을 충족해야 합니다 1. 전세 계약 조건종전 계약보다 임대료를 5% 이하로 인상 또는 감액 계약해야 함해당 조건 충족 (4.5억 → 3.5억, 임대료 감액)2. 상생임대인 적용 대상 임대차 계약 시기2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 임대차 재계약해야 함2024년 3월 재계약 → 적용 대상기존 임차인과 동일한 임차인과 재계약해야 함동일 임차인과 재계약한 것으로 보임 → 조건 충족4. 실거주 요건 유예 대상조정대상지역 내 주택을 1주택자가 매수한 경우, 실거주 요건을 못 지켜도 상생임대인 조건을 충족하면 실거주 요건을 유예할 수 있습니다상생임대인 요건 충족합니다실거주 요건을 지키지 못했더라도, 향후 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 적용을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다단, 관련 서류(임대차계약서, 전세보증금 감액 내역 등)는 반드시 보관해두셔야 하고, 양도 시점에 세무사 상담을 통해 구체적인 적용 여부를 다시 한번 확인하시기 바랍니다