안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고소득층과 저소득층 간의 소득 격차 확대는 주거 선택의 양극화를 낳습니다고소득층은 인기 지역의 고가 아파트를 자산으로 보유할 수 있는 반면, 저소득층은 상대적으로 저렴한 지역에 거주할 수밖에 없습니다특히 최근 몇 년 간 금융자산 상승으로(주식·부동산) 자산 있는 계층만 더 부자 되는 구조가 가속화되었습니다교육, 교통, 직장 접근성, 생활 인프라 등이 좋은 입지 좋은 지역(서울 강남, 마용성, 분당 등)의 아파트는 수요가 지속적으로 몰리고 이러한 지역은 신축 대단지, 브랜드 아파트가 많아 자산 가치 보존 및 상승 기대가 높습니다최근 몇 년 간 신축 아파트, 대형 건설사 브랜드 아파트에 대한 선호가 크게 증가했습니다같은 지역이라도 신축과 구축의 가격 차이가 크게 벌어지는 현상이 많아졌습니다재건축·재개발 기대감이 없는 노후 아파트는 상대적으로 가치가 하락하고 있습니다저금리 기조였던 시기(2020~2021년)에 고가 아파트 시장에 대한 투자가 크게 늘어났고, 이는 상위 아파트 가격을 끌어올렸습니다이후 금리가 올랐지만, 고가 아파트를 살 수 있는 자산가는 여전히 현금 동원력이 강해 시장을 떠나지 않고 지역적 편차는 시간이 갈수록 심해질것으로 보입니다
부동산
Q. 부산에서 에어비엔비 사업 어렵진 않나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 쉽지는 않습니다서울처럼 포화 상태는 아니지만, 지역마다 제약 + 불법 단속도 존재합니다일부 해운대구, 수영구, 중구, 서면 등 관광 중심 지역은 수요 존재하지만최근엔 위생/소음 민원 + 단속 강화로 인해 규제도 늘고 있습니다외국인 대상 숙박은 관광진흥법, 내국인 대상은 농어촌민박법 or 공유숙박 시범사업 대상입니다전세로 에어비앤비 운영은 거의 불가능에 가깝습니다집주인 명확한 서면 동의 없이는 안하시는것이 좋고 자가나 집주인 동의 있는 월세방으로 소규모로 시작하시는것이 좋을거 같습니다
부동산
Q. 기획부동산에서 땅을 샀는데 공유물분할청구권 할 수 있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지분자이므로 공유물분할청구권 행사 가능합니다,다른 사람 연체 시 주채무자시라면 직접적인 영향 있습니다(법적 책임 가능),소유권 미이전, 연락 두절이어도 공유자라면 소제기 가능합니다 ,대출 책임 안지려면 주채무자 해지 여부, 명의신탁 증명 등 법적 대응이 필요합니다이런 경우 혼자 해결이 어려우실 수 있습니다등기부등본, 근저당권설정 계약서, 대출계약서, 분양계약서 등 전부 모아두시고부동산 전문 변호사한테 상담을 받아보시고 해결을 해보시기 바랍니다
부동산
Q. 등기 안나온 신축 오피스텔 전세 입주 관련해서 문의드려요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 분양 후 준공 + 건축물 사용승인 + 소유권 이전등기 순으로 진행됩니다9월 중 등기 예정이라면 10월 입주 시까지 등기 완료 가능성은 높습니다계약서에 등기 완료 후 잔금 및 전입신고, 확정일자 가능 조건 명시하시고10월에 입주해도 등기가 안 나올 경우를 대비한 특약사항이 꼭 필요합니다전세보증보험은 등기부에 임대인이 소유자로 등재되어 있어야 가입 가능합니다미등기 상태에서는 대부분 은행에서 전세자금대출 실행 불가입니다은행도 등기부등본 상 소유권 확인이 되어야 대출 가능합니다은행에 미리 입주 시점에 등기 완료 예정이라고 설명하고, 대출 가능 여부 사전 확인이 필요합니다전세금이 분양가 대비 70% 미만이면 비교적 안전하다는 시각도 있지만, 미등기 상태에서는 다른 기준도 중요합니다
부동산
Q. 6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증보험은 기존 임대차계약 기준으로 가입되었을 가능성이 높습니다전세계약서를 재작성하면 신규계약으로 간주될 수 있어, 보험이 소멸하거나 다시 심사를 받아야 할 수 있습니다임차인이 재작성을 원할 경우, 보증보험사에 사전 확인이 필요합니다임대인 변경으로 계약서 재작성 시, 보증보험 유지가 가능한지,전세계약을 새로 쓰게 되면, 그 자체가 신규 계약으로 보일 수 있어 세무 당국이 보기에 임대료 시세 조작, 혹은 일시적 2주택자 판단 기준에 혼선이 생길 수 있습니다계약서는 기존 임차인의 계약을 인수했다는 점을 명확히 표시하고,임대료, 계약 기간, 보증금 등은 기존 내용 그대로 유지하는 것이 바람직합니다임차인도 재작성 후 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있다고 우려할 수 있습니다법적으로는 기존 계약을 인수하는 형식이 임차인에게 더 안정적입니다
부동산
Q. 상생임대인조건이 맞는지 확인부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상생임대인 요건 핵심 요약 (2023~2024년 기준)상생임대인 제도는 양도소득세 비과세 실거주 요건을 유예해 주는 제도로서, 아래 조건을 충족해야 합니다 1. 전세 계약 조건종전 계약보다 임대료를 5% 이하로 인상 또는 감액 계약해야 함해당 조건 충족 (4.5억 → 3.5억, 임대료 감액)2. 상생임대인 적용 대상 임대차 계약 시기2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 임대차 재계약해야 함2024년 3월 재계약 → 적용 대상기존 임차인과 동일한 임차인과 재계약해야 함동일 임차인과 재계약한 것으로 보임 → 조건 충족4. 실거주 요건 유예 대상조정대상지역 내 주택을 1주택자가 매수한 경우, 실거주 요건을 못 지켜도 상생임대인 조건을 충족하면 실거주 요건을 유예할 수 있습니다상생임대인 요건 충족합니다실거주 요건을 지키지 못했더라도, 향후 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 적용을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다단, 관련 서류(임대차계약서, 전세보증금 감액 내역 등)는 반드시 보관해두셔야 하고, 양도 시점에 세무사 상담을 통해 구체적인 적용 여부를 다시 한번 확인하시기 바랍니다
부동산
Q. 자금조달계획서 공동명의 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 부부 공동명의 50:50이면 자금조달계획서상 각각 4억 부담으로 맞추는 게 원칙입니다하지만, 지금처럼 자금 조달 구조가 불균형하게 되어 있다면즉, 4억:4억으로 형식상 맞추려면 와이프가 1억을 증여하거나 빌려주는 구조로 명확히 해야 합니다원리금 부담을 부부가 분담하는 건 괜찮지만, 주의사항이 있습니다실무상 가능한 방식은 아내 명의 주담대를 매달 상환은 아내 계좌에서 자동이체하면 됩니다남편은 상환일 전에 아내 계좌에 50% 입금하면 이건 부부간 자금 협력일 뿐, 법적으로 문제 되진 않습니다다만, 주의점은 상환 주체가 아내이므로, 실질적으로는 아내가 3억 대출을 전부 부담하는 구조라서 향후 세금/지분 분쟁 등 발생 시, 남편이 일부 상환했다는 사실을 입증할 자료가 없으면 불리할 수 있습니다원리금 분담 입증하고 싶으면 통장 거래 내역, 상환 일정, 자동이체 내역 등을 보관하시면 되고 남편이 대출자 아니더라도 사적 분담은 가능하니 단, 분담 사실은 문서나 통장으로 남겨두시기 바랍니다
부동산
Q. 전세집 중도 퇴거 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 계약은 기간(통상 2년) 동안 임차인의 거주권과 임대인의 임대료 수취권을 보장하는 쌍방 계약입니다따라서 중도 퇴거는 임대인의 동의가 있어야 가능합니다임대인이 동의하지 않는다면, 계약 만료일까지 거주하거나, 대체 세입자(후임 세입자)를 직접 구해 대체 계약을 체결하는 방법밖에 없습니다지금은 집주인에게 B집의 처분 여부와 일정 계획을 명확히 물어보시고언제쯤 처분 가능할 것 같은지 일정 조율이 필요하다고 협의를 하셔야 합니다질문자님 상황을 말씀드리고 대체 세입자를 구하겠다고 제안을 해보시기 바랍니다만약 집주인이 실거주 목적이라고 확고히 하고, B집 처분만 기다리는 상황이라면,현실적으로 B집 상황에 의존할 수밖에 없습니다
부동산
Q. 다음달에 이사를 가야하는데.. 부동산이며 집주인이며 연락이 너무 안되고 이사간다는 말에 대답도 없어요..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 이사 가셔도 됩니다단, 주의할 점은 보증금 반환을 위한 권리 보호 조치가 필요하다는 것입니다즉, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해서 등기에 기재가 되어야 합니다이사하면 전입신고가 풀려서 대항력이 사라집니다임차권 등기 없이 이사하면, 법적으로 보증금을 떼일 위험이 커집니다임차권 등기명령이란?이사하면서도 내 권리를 보장받기 위한 절차입니다법원에 신청해서 내가 아직 보증금 못 받았다는 사실을 등기부에 표시하는 것입니다이 등기가 있으면, 집이 경매로 넘어가도 내 보증금 반환 권리를 주장할 수 있습니다지금처럼 연락 안 받고 무시하는 건보증금 반환 지연이나 임차인의 권리 방해로 판단될 수 있습니다이미 통화 녹음까지 해두셨고, 문자·톡 등 기록도 남겼다면법적으로 매우 유리한 입장입니다보증금 반환이 안 되면, 임차권등기 이후 민사소송도 가능합니다혹은 보증보험 가입되어 있다면 보증기관에 청구 가합니다상황에 따라, 집주인에게 내용증명 발송도 고려해 보시기 바랍니다(법적 효력 강화)임차권등기명령을 신청하려면 전문가와 상담후에 진행하시기 바랍니다
부동산
Q. 주택 취득 및 주택담보대출 관련 질문있습니다!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사업을 시작한 지 1년 미만이거나 소득이 적자일 경우,국세청이 제공하는 업종별 추정소득을 기준으로 대출심사를 일부 은행에서 진행할 수 있습니다하지만 1금융권에서는 추정소득만으로는 대출 승인 확률이 매우 낮고, 한도도 작게 나옵니다특히 주택담보대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받기 때문에, 소득 인정이 매우 중요합니다.고정 지출(기존 대출, 신용카드 사용 등) 이 있다면, 추정소득만으로는 거의 DSR 70% 이상 초과시에는 불가 판정 받는 경우 많습니다,아닙니다거주지 근처 은행에서도 대출 상담 및 실행 모두 가능합니다은행은 전국망으로 시스템이 연동돼 있어서 사려고 하는 주택이 어디 있든,본인 주소지 또는 활동지 근처 은행에서 대출 신청, 실행 모두 가능합니다단, 해당 지점이 그 지역에 대한 감정평가/시세 정보가 부족할 수 있으므로,실거래가 대비 시세 평가에 차이가 생길 수 있고 한도에 영향을 줄 수도 있습니다그래서 일부 은행 직원이 집 근처 지점으로 가보세요라고 권유할 수는 있지만,법적·제도적 제한은 없습니다