안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상승요인은 공급 감소와 현금 수요자 증가로 시장 회복 기대감과 감정가 자체가 낮게 책정되어 저렴해 보이는 효과가 발생하고 있습니다서울이 가장 뚜렷하게 상승 중이고최근 서울 아파트 낙찰가율이 97~98%대로 매우 높습니다특히 강남·재건축 가능 지역에서 입찰 경쟁 치열하고 수도권 일부도 비슷한 흐름입니다지방은 아직 회복이 더딘 곳이 많습니다공급 과잉, 인구 감소 지역은 낙찰가율 낮거나 하락세입니다감정가가 저렴한 부분도 중요한 요인이지만 단독 요인은 아닌거 같습니다
부동산
Q. 묵시적갱신 이후 중도퇴실일때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 두분다 아무런 통보없이 지나갔을때입니다그런데 임차인이 문자로 더살겠다고 통보했고 임대인역시 동의해서 서로가 계약 연장을 한것입니다묵시적 계약이 됐으면 임차인이 나가겠다고 통보한날로부터 3개월후부터는 보증금과 부동산수수료를 임대인이 내줘야 하는 의무가 생깁니다그런데 이런 경우에는 계약전이라서 임차인은 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 부담해야 합니다
부동산
Q. 전세끼고 매매 후 실거주 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입 시점 전세 계약기간 내에는 전입이 불가능하므로, 6개월 내 전입 예정이면 가능조건 매수일 기준 세입자가 있는 집이라도 만기 이후 실거주 의사만 확인되면 대출 가능합니다따라서,질문자님처럼 전세계약이 이미 체결되어 있는 상태에서, 매수 후 6개월 내 실거주 예정이라면 주담대 가능할수 있으니 은행과 사전 대출 실행 조건 명확히 조율하시기 바랍니다
부동산
Q. 월세 보증금 가계약금 문의 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정식 계약 체결 전이라면 가계약금은 원칙적으로 반환 대상입니다단, 계약 조건에 명확한 합의가 있었거나 부동산이 손해를 입었다면 반환이 거부될 수 있습니다계약 조건에 대해 구두/문자 등으로 명확히 합의된 경우 계약의사 합치가 있었다고 법원이 판단할 수 있습니다부동산 측이 가계약금 받고 다른 손님을 돌려보냈거나 손해를 입은 경우 손해배상 성격으로 일부 또는 전액 몰취 가능성 있습니다가계약금이 해제시 반환 불가 조건으로 명시된 경우 이 경우 소비자 책임이 인정되기도 합니다어떤 상황인지 확인을 하시고 대처를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,A, B 둘 다 계약에 참석하지 못한다면,참석하지 못한 사람으로부터 반드시 공증된 위임장과 인감증명서 받아야 합니다부동산 중개사도 이 절차 없이 계약서 쓰면 책임질 수 있습니다,5,000만 원 보증금 중 3,700만 원까지만 법적으로 우선변제 가능합니다나머지 1,300만 원은 일반 보증금으로 후순위라 경매 등 발생 시 못 받을 위험 존재합니더현재 건물 가치가 30억이고 근저당이 12억이면전체 채무 상태는 양호한 편이라 전액 회수 가능성은 높은 편입니다하지만 소액보증금 우선변제권을 제대로 확보하려면 대항력과 확정일자가 필요합니다사업자등록 + 점유 + 확정일자 셋을 반드시 챙기세요,반드시 현장조사 후 결정해야 합니다.다른 호수와 구조가 많이 다르면 리스크가 은근히 큽니다.,건축물대장에 5층인데, 실제는 2층(201호)정상입니다건축물대장의 층수는 건물 전체 층수입니다201호는 2층의 1호로, 5층 건물 중 일부를 사용하는 것일 뿐 아무런 문제 없습니다,문제 없습니다과거 옥상에 불법 건축물(조립식 주택)이 있었으나,2025년 6월에 정식으로 시정 완료된것으로 보입니다
부동산
Q. 요즘 지방부동산 어떻게 흐르고있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지방의 어느 중소도시나 농촌 지역은 거의 정체 또는 가격 하락이 일반화된 반면, 대구·부산·광주 같은 광역시의 중심 지역은 약간의 반등 또는 보합 유지하는 모습이 보입니다대부분이 하락 또는 정체 쪽이 기본 흐름이라고 보는 게 무난합니다다만 역발상 투자를 한다면,입지/호재 중심 지역과 임대 수요 확보 지역,장기 보유 준비 가능 지역을 중심으로 접근해야 리스크를 어느 정도 줄일 수 있습니다지방 전체에 투자하자보다는 지방 내에서도 어디를 선택하느냐가 중요할거 같습니다
부동산
Q. 무인화 되는 점포들, 인건비 절감 대비 수익성이 높은가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무인점포는 인건비 절감이라는 장점이 있지만,관리 리스크와 초기 투자 비용이 만만치 않습니다업종에 따라 수익성 편차가 크고 단순 상품판매형보다는 공간·경험형 서비스가 유리합니다수익화 구조가 더 쉬운 건 절대 아니고 오히려 더 정교한 설계가 필요합니다도난/관리 문제는 항상 리스크이며,이를 줄이는 시스템을 갖추는 것이 핵심 성공 요소라고 합니다
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Q. 부동산 매매 계약서 특약사항 문의드립니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,매도인이 부담을 느낀다면 한국주택금융공사에서 대출 부적격으로 확정된 경우만 인정 등으로 범위를 좁혀 협상해보세요또한, 사전 대출 상담 결과 확인서 등을 미리 확보해 보여주는 것도 방법입니다 (이러면 매도인 신뢰도 상승)1.잔금 전까지 집 상태 유지 잔금일까지 대상 부동산의 상태가 계약일과 현저히 달라지지 않아야 하며, 하자 발생 시 매도인이 수리 또는 비용 부담한다2.중도·잔금일 명확화 잔금일은 ○○월 ○○일로 하며, 상호 협의 없이 임의 연기 불가. 잔금일 연기 시 손해배상책임을 진다3.중도금 대출 승계 여부 해당 부동산의 중도금 대출은 매수인이 승계하며, 잔금일 이전 대출 승계가 불가능할 경우, 계약금은 반환하고 계약은 무효로 한다4.기존 임차인, 점유자 관련 본 계약은 실입주 조건으로 하며, 잔금일 이전까지 임차인 또는 점유자가 퇴거 완료되어야 함미이행 시 계약 해지 가능5.관리비, 체납, 하자 잔금일 기준 관리비, 세금, 공과금 체납이 없음을 확인하며, 잔금 후 확인 시 매도인이 전액 부담한다이런 특약들을 넣어보세요
부동산
Q. 분양 아파트 명의 변경은 시기 상관없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.입주 전이면 언제든 변경 가능하다는 건 일반화된 말이고,실제로는 전매 제한 해제 여부, 입주 지정기간 전인지,대출 처리 등 명의변경 가능한 최소 기간 확보 여부가 중요합니다.,실거래 신고 3~7일,대출 승계 심사 최소 3~5영업일, 길면 1~2주,명의 변경 처리 서류 제출 후 당일~2일 이내 가능 (단, 서류 이상 없을 경우)대출이 있을 경우 하루 만에 명의변경은 거의 불가능합니다특히 대출 채무 인수 심사는 시간이 꽤 걸리고,승계 불가 시 거래 자체가 불가능해질 수도 있습니다이런부분을 미리 체크해서 진행을 하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 매물이 줄어드는 이유는 복합적입니다6~9월 발표된 정책들의 영향도 일부 있지만, 구조적 변화 , 시장 상황 , 정책 요인이 모두 작용하고 있습니다금리 고착화로 인해, 전세금을 받아도 이를 굴릴 수익이 낮아져서 전세를 월세로 돌리는 집주인이 많아졌습니다실제로 KB·국토부 통계에 따르면 전세 대비 월세 비중이 사상 최고치를 기록 중입니다2020년 도입된 계약갱신청구권이 올해 대거 만료되면서 2년 + 2년 지나면서 갱신청구권을 쓴 기존 전세물건들이 시장에 안 나오는 상황입니다즉, 기존 세입자는 나가고, 집은 월세로 바뀌며 전세 매물 부족이 심화되고 있습니다여러가지 이유들이 겹치고 있습니다