안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 군 관사로 이용 중인 아파트도 엄청 좋은가 보네요...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 용산구처럼 땅값 비싸고 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳의 관사는 일반 민간 아파트 기준으로도 고급 주거지에 해당하는 경우가 많습니다예를 들어:한강뷰서울 도심 접근성우수한 학군 및 생활 편의시설보안성 높은 시설 (군인 대상이라 더 엄격한 출입통제 등)이런 조건을 갖춘 곳은 민간 시장에선 매매가 수십억, 전세 수억~수십억 원에 거래되기도 합니다이런 곳을 관사 명목으로 사실상 무상 또는 저렴하게 거주한다면 엄청난 혜택입니다퇴거 대상자가 정해진 기한 안에 이사하지 않고,벌금(지연 손해금 등)을 내면서도 계속 거주한다는건 이 말은 곧, 벌금보다 거주로 얻는 이익이 더 크다는 걸 의미합니다예를 들어:벌금: 월 30만 원민간 동일 아파트 월세: 300만 원이면270만 원 절약되는 셈입니다게다가, 아이 학교, 배우자 직장, 병원 등 정착 생활을 고려할 때 이사 자체가 부담이 되기 때문에 조금 벌금 내고 그냥 계속 살자는 유혹이 생길 수밖에 없습니다
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Q. 청약에 당첨되기 위해서 거짓으로 정보를 기재하는 행위..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 형사처벌 (주택법 제65조 등)주택법상, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 청약을 신청한 경우 다음과 같은 처벌이 가능합니다5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금주택법 제65조 제2항 제7호해당 조항은 공공분양, 민영분양을 불문하고 적용됩니다부정당첨 사실이 적발될 경우, 형사고발되어 실형 또는 벌금형을 선고받을 수 있습니다.2. 당첨 취소 및 공급계약 무효당첨이 확정되더라도, 부정한 방법으로 청약한 사실이 확인되면 계약은 무효로 처리됩니다이미 계약금을 냈더라도 환불받지 못할 수 있습니다실입주 전이라면 분양권 자체가 박탈됩니다.3. 향후 청약 제한 (부정청약 제한조치)최대 10년간 청약 제한공공주택 특별법 시행규칙 제20조에 따라, 부정청약이 적발된 경우 향후 공공분양 청약 자격이 박탈됩니다민영주택 역시 건설사의 판단이나 지자체 조례 등에 따라 제한될 수 있습니다,실제 사례들서울 강남, 서초구 등 로또 청약 단지에서 위장 전입, 위장 이혼, 허위 부양가족 등록 등 다양한 수법이 적발되었고최근 검찰과 국토부가 합동 수사를 통해 수십 명을 입건하거나 기소한 사례 다수 있습니다일부는 실형 선고까지 받았다고 합니다 (예: 위장 전입 및 가짜 소득 증빙으로 당첨 → 징역 1년 6개월 선고 사례)
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Q. (긴급 ㅠㅠ) 아파트 매매 계약 관련 질문드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.채권최고액이 집값에 가까운 경우에는 계약금을 치른후에 중도금을 매수자측 법무사가 은행에 직접갚는 조건으로 계약을 한경우가 있습니다매수인이 직접 은행에 갚고 그금액만큼 말소 영수증까지 받았습니다그러면 금액이 어느정도 줄어드니 잔금까지 조금은 안심할수 있습니다중도금을 직접갚는 특약을 넣어서 전문가와 함께 계약을 해보시기 바랍니다
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Q. 1가구 2주택 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,혼인으로 인해 배우자가 주택을 보유한 상태로 혼인하면서 1가구 2주택이 되는 경우,일시적 1가구 2주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다이 경우 혼인한 날로부터 5년 이내(2024년까지는 7년으로 유예 중)기존주택 또는 배우자의 주택 중 1채를 양도하면,나머지 1채에 대해 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능합니다즉, 2024년까지는 7년 유예기간이 적용되고 있으며,2025년 이후는 다시 5년으로 회귀될 가능성이 높습니다(이건 법 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 가까운 시기에는 7년 기준 활용 가능),한채를 더구입했을때 일시적 2주택 비과세 중에서도 일반적인 일시적 2주택 요건에 해당됩니다(혼인 때문이 아니라, 기존 주택이 있는데 새 집을 사는 경우)기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우 새 집 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면,새 집에 대해 비과세 적용 가능합니다 (1세대 1주택 요건 충족)세금에 관해서는 그때그때 변화가 있어서 매도를 하실때는 꼭 세무사한테 상담을 받고 진행하시기 바랍니다
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Q. 등기부등본에 부동산정보요약에서 순위의 의미
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본의 부동산정보요약란에 나오는 순위번호 또는 순위는 보통 해당 권리(예: 소유권, 전세권, 저당권 등)가 등기된 순서를 기준으로 매겨진 번호입니다순위번호 1번 → 등기부에 가장 먼저 등기된 권리순위번호 2번 → 그 다음으로 등기된 권리이 번호는 단순히 등기된 순서를 나타내며, 실제 권리의 우선순위(=변제 우선권)를 나타내는 것이 아닙니다전세권 등기가 2순위"로 나왔다고 해서 대출(근저당) 등 다른 권리자에게 밀리는 건 아닙니다대출이 없고, 등기부상에 근저당이나 가압류, 경매 등도 없다면 실질적으로 전세금 회수에 우선순위상 불이익은 없습니다2순위는 단순히 등기된 순서를 말하는 것이고, 그 자체로 불리한 지위라는 뜻은 아닙니다
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Q. 아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집주인은 계약 만료 후 5% 이내 인상 가능합니다 (갱신 요구권 행사 시)세입자가 갱신 요구하면, 집주인은 5% 초과 인상 불가이고 세입자는 인상 수용 여부에 따라 갱신 또는 이사 선택 가능합니다만약에 계약 갱신청구권을 안쓸때는 시세대로 올릴수 있고 서로 협의로 조정을 해도 됩니다
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Q. 월세 인상률에대해서문의합니다!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그렇습니다계약갱신청구권을 안쓰면 시세대로 올려주거나 이사를 하든지 해야 되는데 그래도 좀 깍아달라고 협의를 하는것이 좋습니다협의를 잘해보시기 바랍니다
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Q. 공유자11명중1명이 땅에 주택짓고싶은데 진입로도믜해달라네요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.동의를 하면 상대방이 질문자님의 지분이 포함된 땅을 주택 진입로로 사용할 수 있게 되는 것이므로, 일정한 권리를 넘겨주는 것이 맞습니다따라서 아무 생각 없이 동의하면 손해를 볼 가능성도 충분히 있습니다따라서 현재처럼 아무 연락하지 않고 있는 선택이 오히려 신중한 대응입니다동의는 필요 시, 충분한 검토와 협상, 조건 설정 후 해도 늦지 않습니다---
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Q. 월세 인상률계산..에대해 문의합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 조건에서 최대 인상 가능한 월세는 약 338,000원입니다.즉, 집주인이 5% 이내로 월세를 올리려면 32만 원 → 최대 약 33.8만 원까지 가능합니다그런데 계약 갱신청구권을 썼을때 5%만 올릴수 있는데 그렇지 않다면 시세대로 올릴수 있습니다
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Q. 신탁 명의 임대차계약 중 보증금 반환 불안 및 월세 미납 상계 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금 반환이 불안하더라도,월세를 임의로 미납하고 보증금에서 차감하겠다고 주장하는 것은 법적 분쟁을 유발할 수 있으며, 임대인이 소송을 제기할 가능성도 충분히 있습니다단, 예외적으로 보증금 반환이 매우 불확실하거나 임대인의 잠적·파산 등 특별한 사정이 있다면,일정 요건 하에 월세 상계 주장이 법원에서 인정될 수 있습니다그러나 일반적으로는 임의 상계는 불리하게 작용할 수 있습니다임대인은 월세 미납을 이유로 소송을 제기할 수 있습니다이 경우, 연체료 또는 손해배상 청구까지 할 수 있고,임차인은 법정에서 보증금 반환이 불안정한 사정, 상계 사유 등을 적극적으로 입증해야 합니다판례나 판결문을 보면,임대인이 보증금 반환을 거부하거나 명백한 반환 불능 사정이 있어야 상계 인정됩니다무단 월세 미납보다는, 임대인과 중도해지 및 조기퇴거 합의를 유도하시고새로운 세입자를 구해서 계약을 승계시키는 방안도 유리합니다상계 주장은 최후의 수단으로 사용하되, 반드시 증거 확보가 필수입니다