안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 전세금 연장에 관하여 질문합니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.연장을 할때 꼭 올리지만은 않습니다어떤 임대인은 그대로 연장을 하거나 어떤 임대인은 5%만 올리거나 시세대로 올릴수도 있고 전세금이 비싸면 내려주기도 합니다보통은 서로 협의로 하는데 임대인이 올려 달라고 하면 어느정도 협의를 해보시기 바랍니다
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Q. 아파트 매도자가 중도금 납부상태에서 매매취소를 요구하면 어떻게 하나요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도인과 매수인이 매매계약서에 서명하고 계약금이 오갔다면 이는 법적으로 유효한 매매계약입니다중도금까지 납부했다면 계약 이행 의지를 명백히 보인 것으로, 계약의 해제는 정당한 사유 없이 일방적으로 불가능합니다,매도인이 일방적으로 계약을 해지하려면?1. 계약서상 해제 조항(예: 배액배상)에 따라 배상금을 지급하고 해지2. 법정 해제 사유 (예: 상대방의 계약 위반 등)가 있어야 함지금 상황은 매도인의 단순 변심으로, 어떤 해제 사유도 충족하지 않으며,배액배상도 하지 않겠다는 입장이라면 이는 명백한 계약 위반입니다,대처 방법 (법적 + 실무적 접근)1. 내용증명 발송 (1차 경고)법적 대응의 시작입니다매수인이 계약상 의무를 성실히 이행했음을 밝히고, 매도인의 계약 이행 거부가 불법임을 경고합니다계약 이행을 촉구하며, 불이행시 손해배상청구나 강제이행소송에 착수하겠다고 통보합니다내용증명은 법원 제출용 증거로 활용되므로 반드시 보내는 것이 좋습니다변호사를 통하거나, 우체국 내용증명 서비스를 이용할 수 있습니다중개인이 중립적이지 않고 매도인의 편을 들거나, 중대한 설명의무 위반이 있었다면 중개업소에 대한 손해배상청구도 가능합니다부동산 공인중개사의 중개대상물 확인설명서 및 계약서도 검토 필요합니다협의가 안되면 전문변화사와 상담해서 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 전세 계약 관련문의드립니다 집주인매매시...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다..임대차 계약은 집주인이 바껴도 기간까지는 승계가 됩니다.원칙적으로는 통보 안 와도 됩니다확정일자도 다시 받을 필요 없습니다집주인이 바뀌어도 법적으로 세입자에게 통보할 의무는 없습니다하지만 등기부등본을 열람해서 소유주가 변경되었는지 확인하는 게 안전합니다확정일자, 전입신고는 처음 계약할 때 한 번 하면 유효합니다집주인이 바뀌어도 다시 할 필요 없습니다.임대인이 바껴도 계약기간은 이어집니다그기간 까지 살다 재계약하거나 이사하거나 입니다
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Q. 토지 지번을 모를때 확인할 수 있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지 지번 확인 방법 (위치를 알고 있을 때)1. 국토교통부 부동산공시가격 알리미 (또는 네이버지도/카카오맵 활용)가장 쉬운 방법은 지도로 찾기입니다네이버 지도 또는 카카오맵위치를 마우스로 찾아가서지도를 클릭하면 주소가 나옵니다지번 주소가 함께 표기됩니다2.국토정보플랫폼 / 브이월드 (공식 서비스)국토정보플랫폼 (http://map.ngii.go.kr)또는브이월드 (https://www.vworld.kr)지도에서 위치를 찾고, 지적도 레이어를 켜면 해당 땅의 지번(지목, 용도지역 등) 상세정보 확인 가능합니다3. 부동산공시가격 알리미사이트: https://www.realtyprice.kr좌측 메뉴에서 공시지가 조회 → 지도로 조회 선택원하는 위치를 클릭하면 지번, 면적, 공시지가 등 확인 가능합니다확인해보시기 바랍니다
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Q. 전세보증보험 연장신청 할려하는데 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.HUG는 전세보증보험 연장 신청 시 연장 예정이라는 조건부로 먼저 신청 가능하도록 절차를 마련해두고 있습니다1.재계약 의사 확인서를 집주인에게 받아서 먼저 제출하기집주인이 서명한 재계약 예정 확인서 또는 동의서를 제출하면 정식 계약서 없이도 연장 신청 접수 가능합니다HUG 양식이 따로 있으며, 공사 홈페이지나 고객센터에서 받을 수 있습니다2.만기일에 계약서를 작성한 후, 당일 바로 신청전세계약 만기일이 보증보험 연장 신청의 마지막 날이므로,계약서를 작성한 당일에 즉시 HUG에 제출해야 합니다단점은 시간적 여유가 없고, 시스템 오류나 서류 누락 시 보험이 끊기는 리스크 존재합니다가능하면 집주인과 미리 협의하여 재계약 예정 확인서를 받아서 만기 며칠 전에 미리 연장 신청하는 게 가장 안전합니다
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Q. 서울 아파트 가격의 향방(단기/중장기 관점)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울은 중장기적으로도 오를 가능성이 높지만,모든 아파트가 오르지 않습니다재건축 가능성, 역세권, 중심지 등 좋은 입지+희소한 상품은 오르겠지만,서울 외곽의 구축 아파트는 가격 정체 또는 하락 가능성도 큽니다단기 (1~3년)는 국지적 상승 (강남, 재건축 등), 외곽은 정체/조정 가능성 있습니다중장기 (10년 이상)는 수도권 집중, 인플레이션 등으로 서울 핵심지는 강세 유지를 하겠지만 양극화는 심화될거 같습니다서울 아파트라는 말은 너무 넓습니다구체적으로 어느 지역인지, 어떤 단지인지가 중요합니다좋은 입지 + 상품성 있는 신축 + 교통 호재가 있으면 중장기적으로 우상향 가능성이 큽니다
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Q. 요즘에 면세점이 장사가 잘안되서 철수하는 기업들이 많은거 같은데 왜 장사가 잘되지 않는가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.면세점이 한때는 황금알을 낳는 거위였지만,과도한 중국 의존, 임대료 구조, 소비 변화 등이 맞물려 지금은 저수익·고비용 산업으로 전락했습니다중국 수출길 막히고 단속 강화예전처럼 면세 쇼핑 많이 안함특히 인천공항 등 고비용 구조백화점/직구 등으로 눈 돌림온라인화 실패 디지털 전환 느림, 제약 많음 이런 이유가 큰거 같습니다앞으로는 구조조정이 계속될 가능성이 크고, 일부 업체는 프리미엄 중심 전략이나 해외 확장으로 방향을 바꾸려 하고 있습니다.---
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Q. 우리나라 상가중에서 임대료가 가장 비싼 지역은 어떤 지역인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다..2024년 기준, 대한민국에서 상가 임대료가 가장 비싼 지역서울 중구 북창동 상권 (명동 인근)1㎡당 월 임대료: 약 18만 원평균 점포 크기: 약 60㎡ (약 18평)평균 월 임대료: 약 1,080만 원 이상특징:명동, 시청역, 남대문시장 등과 인접지역이고 유동인구가 많고 외국인 관광객 유입이 활발하고 최근 코로나 이후 다시 회복하면서 임대료 상승중입니다.그 외 임대료 상위 지역순위 지역 1㎡당 임대료 (월) 비고1위 북창동 (서울 중구) 약 18만 원 2024년 기준 1위2위 명동거리 (서울 중구) 약 17.4만 원 전통적인 최고가 상권3위 명동역 상권 약 15.7만 원 관광객 회복 영향4위 압구정 로데오역 상권 (서울 강남구) 약 15.6만 원 명품·뷰티 중심5위 강남역 상권 약 14.9만 원 젊은층, 유동인구 중심출처: 서울시 2023 상가임대차 실태조사(총 145개 상권 조사 결과)참고하시기 바랍니다
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Q. 부동산 전세 재계약 관련문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다..아니요, 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다구두로라도 임대차 연장에 대한 합의가 있었다면, 이는 계약 갱신으로 간주될 수 있습니다.새로운 집주인이 기존 임대차 계약을 승계하게 됩니다집이 매매되더라도, 기존 전세 계약이 유효한 경우 임차권은 자동으로 매수인에게 이전 됩니다즉, 새 집주인이 되더라도 계약 기간까지는 계속 거주할 수 있으며, 계약 종료 시점에 맞춰 새로운 집주인과 재계약 여부를 협의하면 됩니다.원칙적으로는 유지되지만, 우선변제권 관련해서 주의해야 할 점이 있습니다새 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 경우, 해당 근저당권이 전입신고 및 확정일자보다 선순위인지 여부가 중요합니다
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Q. 오피스텔 자녀에게 매도해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔 매수는 자산 보유 측면에선 매력 있지만,장기적 자산 전략이나 주택 구입 기회를 생각하면 청약권리 보존이 더 유리할 가능성이 높습니다자녀 명의 매입은 신중히 결정하세요주거용 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문에 향후 청약·세금에서 제약 생깁니다자녀가 생애최초 주택 혜택을 받고 신축 아파트에 당첨될 확률이 오피스텔보다 훨씬 높은 수익률을 줄 수 있습니다그런부분을 고려해서 결정을 하시기 바랍니다