안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 다가구주택 월세 계산 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.천만원에 5만정도로 계산을 합니다5천만원에 25만원으로 계산을 한거 같습니다자세한 부분을 임대인과 협의를 하셔서 재계약 하시기 바랍니다
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Q. 주택처분문의순서 1주택1분양권시
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,둘 다 양도세 비과세로 처분하는 최적의 순서1현재 1주택을 먼저 양도 (2년 이상 보유 요건 충족)이때는 분양권이 있지만, 기존 주택이 먼저 양도되므로 비과세 적용됩니다분양권은 잔금일 이후 주택 전환해서 2년 이상 보유/거주 후 매도하시면 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세됩니다이후 새로운 주택을 구입하시면 됩니다
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Q. 3기신도시 고양창릉S5블록 59타입 미래가치는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고양창릉 S5 블록은 미래가치 측면에서 꽤 유망한 신규 공급지라고 봅니다단, 투자 관점이라면 완공 시기(2028년 입주) 이전과 이후, 그리고 서울 접근성 인프라가 실제 작동되는 시점이 중요한 분기점이 될 것 같습니다소형/중소형 평형 위주로 선택해보시고청약 조건, 자금 여유, 입주 후 임대 가능성도 고려하시기 바랍니다분양가 대비 시세 차익 가능성 + 보유 비용(세금, 관리비 등)도 미리 계산하시면 좋습니다
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Q. 생애최초 대출 이후 혼인신고해도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 매매와 대출이 모두 완료된 후 혼인신고를 하면 예비신랑의 주택 이력은 생애최초 요건에 영향을 주지 않습니다하지만 공동명의로 할 경우에는 생애최초 자격이 사라질 가능성이 크며,단독명의로 진행해야 세제 혜택과 대출 조건 모두에서 유리합니다
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Q. 토지재개발에 대한 세금이 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세금에 관해서는 세무사를 찾아가서 상담을 받으시는게 가장 정확합니다전체금액에서 매수했을때의 가격을 빼고 보유기간과 여러가지 경비를 빼고 양도소득세를 계산하게 됩니다여러가지 자료를 통해 상담받아보시기 바랍니다
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Q. 부동산 지역과, 통화량의 연관성은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.통화량 증가는 부동산 가격 상승의 간접적인 지표입니다그러나 반드시 가격 상승으로 이어지는 것은 아니며, 심리·정책·공급 요인 등도 중요합니다,통화량은 전반적인 시장 심리의 선행 지표,실제 거래량과 대출 증가는 직접적인 자금 유입 지표지역별로는 이 흐름이 집중되는 곳이 핵심 투자처가 될 수 있습니다,거시지표 M2, 금리, 대출잔액, 소비자심리지수,지역지표 인구 흐름, 교통망, 일자리 중심지시장지표 거래량, 전세가율, 실거래가, 미분양
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Q. 증여를 통한 1가구2주택 해소 가능성
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아들이 실제로 독립된 1세대로 인정받아야 합니다30세 미만인 경우, 일반적으로는 부모와 같은 세대로 봅니다하지만, 군복무 중인 경우 예외적으로 독립세대로 인정받을 수 있습니다소득이 없더라도,군복무로 인해 거주 요건 충족 불가 상태라도,실제 세대분리만 되어 있으면,세법상 독립 세대로 인정 가능합니다 (소득세법 시행령 제2조 제3항)군 복무 중 세대분리 요건:,주민등록상 분리,실거주 의무 없음 (군복무로 인해 실거주 불가 인정)네, 군복무 중인 아들에게 세대분리 + 증여를 통해 1가구 2주택 해소는 가능합니다단, 다음을 꼭 확인하세요:,군복무 중임을 증명할 수 있는 서류 (병적증명서 등),주민등록상 세대분리 완료,증여세 예상 세액 확인,향후 양도세 및 보유세 영향 검토증여하기전에 세무사한테 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
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Q. 투자와 투기의 차이점은 어디에 잇는걸까요?!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,예시로 구분해 보기,A씨가 우량 기업 주식을 분석 후 5년 보유하려고 매수함 투자,B씨가 코인 단타방 소문 듣고 일주일 안에 200% 노리고 매수 투기,C씨가 분양권을 잔금 없이 웃돈 받고 팔기 위해 청약함 투기 성향 큼,D씨가 재개발 구역의 향후 가치 상승을 보고 입주 목적으로 매입 투자 + 실수요,투자는 분석, 가치, 장기성, 리스크관리를 전제로 한 수익 추구로 보고투기는 타이밍, 감, 단기성, 고위험 감수에 기댄 시세차익을 추구하는 것이라고 합니다개인의 목적과 의사결정 구조가 이익 자체보다 더 중요한 판단 기준입니다실제로는 많은 사람들이 투자와 투기를 혼용하고 있으며, 완전한 구분은 어려울 수 있다고 합니다
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Q. 신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보상 기준은 공시지가가 아니라, 감정평가 금액입니다즉, 실거래가도 참고하지만, 최종 보상가는 전문 감정평가사가 평가한 금액으로 결정됩니다공익사업법에 따라 2명 이상의 감정평가사가 평가한 금액의 평균을 보상 기준으로 삼습니다이때 감정평가는 실거래가, 공시지가, 주변 시세, 토지의 용도, 개발 기대감 등 다양한 요소를 고려합니다,최근 실거래가가 없더라도, 비슷한 위치, 유사한 조건의 인근 토지 사례를 통해 보상가가 산정됩니다,개발계획이 발표되면 토지 보상금이 확 오를 것 같지만,실제로는 개발이익은 보상금에 거의 반영되지 않는다고 합니다
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Q. 요즘 같은 때엔 전세랑 월세 중 뭐가 나을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세가 무조건 나쁘다는 편견은 이제 옛말입니다다만 전세를 잘못 들면 사기를 당할수 있어서 제대로 조사하고 들어가시면 됩니다월세는 마음 편한 대신, 그냥 돈이 빠져나갑니다전세는 위험관리만 잘하면, 훨씬 이득입니다중기청 대출이 가능하다면 전세로 전환하시는것이 맞습니다전세보증보험에 가입이 되는집을 찾으시면 됩니다중기청대출이 되면 이자가 저렴해서 전세가 유리합니다