안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약시 가계약후에 본계약 작성을 안하고 해지 할 경우 ?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본계약이 체결되지 않았다면?원칙적으로 계약이 성립되지 않은 것이므로,가계약금은 계약금이 아닌 선지급금의 성격이며, 반환 대상입니다단, 예외적인 경우:계약 당사자가 구두나 문자 등으로 실질적인 계약 내용을 확정한 경우,혹은 가계약금은 해제 시 돌려주지 않는다는 특약이 있었다면,이 경우에는 계약 해지로 간주되어 가계약금 몰수 가능성이 있습니다어떤 상황인지 확인을 하시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 전세 잔금 당일날 완전 구체적인 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 등기부등본 확인 2. 잔금 지급 3. 전세 계약서/등본 지참하고 확정일자 & 전입신고 4. 공과금 명의 변경 5. 열쇠 인수 & 입주이런 순서대로 진행하시고 관리사무실에 가서 주차신고,음식물쓰레기 키 받으면 됩니다잔금처리할때 공과금에 대해서는 인계를 하거나 쓴만큼 다 내고 가면 이어서 내면 됩니다가스,전기는 관리비에 같이 나올수 있습니다수도는 수도국에 전화해서 명의변경을 하시면 됩니다
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Q. 닭이먼저일까 ?달걀이먼저일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.궁금하지만 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 알수없으니 그냥 그러려니 합니다고민하지 않습니다
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Q. 재개발 준공후 거주기간 양도세 계산관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발 공사기간(관리처분인가 ~ 준공 시점)은 보유기간에 포함됩니다즉, 재개발 중에는 실거주를 못 하더라도 해당 기간은 자산을 보유하고 있었던 것으로 간주되어, 양도세 계산 시 보유기간에 포함됩니다,취득일 ~ 양도일까지의 기간재개발 사업으로 인해 철거되었거나 실질적으로 사용하지 못한 기간이라도 법적 소유권(등기)이 유지되는 경우, 보유기간으로 인정됩니다관리처분인가 이전에 취득했더라도공사 중 철거되어 거주를 못 하더라도소유권이 유지되었다면 보유기간 인정됩니다
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Q. 부동산 중개수수료 넘 비싼것 같슴니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 사장님이 일을 확실하게 못했는데 수수료는 최고요율을 적용했다면 수수료율을 조정해달라고 요청을 해보시기 바랍니다협의를 잘하면 깍아주기도 합니다기분나쁘지 않는선에서 조절을 요구해보시기 바랍니다
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Q. LH 청약 당첨 후 취소 방법이 궁금해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH 청약에 당첨되셨다니, 우선 축하드립니다동시에 두 곳에 당첨되셨다면, 꼭 하나만 선택하셔야 하며, 나머지 하나는 정확한 절차로 포기해야 불이익을 피할 수 있습니다,LH 청약 당첨 후 취소(포기) 방법1. 인터넷으로 포기 신청 (LH 청약센터)가장 일반적인 방법입니다.1. LH 청약센터 접속apply.lh.or.kr로그인 → 청약 당첨 조회해당 당첨 건 클릭 → 당첨 포기 신청 버튼 선택전자서명 또는 본인인증 후 제출2.서면 포기서 제출 (지구별 LH지사에 직접)만약 인터넷 신청이 어렵거나 안 될 경우:LH 해당 지사에 당첨 포기서를 팩스, 이메일, 또는 방문 제출 가능합니다LH 콜센터(1600-1004) 통해 양식 요청 가능합니다
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Q. 아파트 재개발 지방에서도 수익성이있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능성은 있으나 수도권 전체처럼 동일하게는 아니라고 보입니다이미 서울/수도권과 지방 간 아파트 가격 격차가 많이 벌어져 있고, 이 격차를 단기간에 메우기엔 여러 구조적 한계가 (교통 접근성, 근무지 거리, 인프라 수준 등) 있습니다지방 중에서도 핵심지역 (예: 광역시 내 특정 인기 구역, 도시 개발이 활발한 곳, 역세권, 정비구역/재개발 예정지 등)은 수요 계속됨 + 가격 상승 여력 있습니다반면 교외, 인프라 취약, 인구 유출 심한 지역은 하락 또는 정체 가능성 높습니다정부의 균형발전 정책, 지방 도시 교통망 개선, 지방 활성화 계획 등이 작동한다면 추격 가능성 있습니다특히 지방 광역시 몇 곳이나 세종 / 대전 같이 행정 기능 강화된 도시들은 유망하다는 평가가 있습니다부산 같은 광역시 주요 인기지역(해운대, 수영, 연제 등)은 가격 회복 또는 상승 기대가 존재합니다하지만 서구, 사상, 기장군 등은 핵심 지역대비 약세 또는 변동성이 큽니다
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Q. 세입자 들어오는 날과 저의 퇴거일이 차이가 안나는게 좋나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.들어오는 세입자와 날자가 차이가 나면 전세보증금을 못받으면 곤란한 상황이 올수도 있습니다자금 문제만 아니라면 먼저 나가도 불이익은 없을듯합니다같은 세입자라면 보증금을 받고 나가는것이 맞습니다그래야 본인의 보증금을 지키기 때문입니다
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Q. 주택임대사업자 공제율 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대기간이 8년 이상이어야 공제율 50% 또는 75% 적용 가능합니다75% 공제율은 준공공임대주택(공공지원 민간임대) 등록 시에만 가능합니다단순히 4년, 6년 임대만으로는 공제율 혜택 없습니다
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Q. 아파트 전세 계약시 주의해야 하는 필수 확인사항은 어떤 것들이 있는가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,아파트 전세 계약 시 필수 확인사항1 등기부등본 확인 소유자 확인, 근저당권·가압류·가처분 등 권리관계 필수 확인→ 등기부등본은 최근 1주일 이내의 것으로 확인해야 함2 소유주 본인인지 직접 확인 계약 상대방이 진짜 소유자인지 신분증과 등기부등본 대조 필수→ 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서까지 확인해야 함3 전세보증금보다 선순위 채권 있는지 확인 등기부상 근저당, 전세권 등 보증금보다 선순위 채권 총액이 작아야 보증금 안전함4 전입신고 + 확정일자 → 우선변제권 확보 반드시 전입신고(실제 거주) + 확정일자를 받아야 최우선변제권 확보됨→ 입주 당일에 동시에 진행할 것5 건물 관리비 체납 여부 확인 전입 후 연체된 관리비가 세입자에게 청구될 수 있음 → 사전에 관리사무소에 문의 필수6 중개업소 등록 여부 확인 공인중개사 등록증, 부동산 개설등록번호, 공제증서 확인 (사고 시 배상 책임 확보용)7 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 전세보증보험 가입 가능한지 반드시 사전에 확인가입 거절될 수 있는 조건 (예: 보증금 한도 초과, 선순위 과다 등) 체크8 계약금은 반드시 집주인 명의 계좌로 입금 계약금/잔금 모두 집주인 명의 계좌로만 송금 대리인이라도 타인 명의 계좌로 송금은 금지9 이중계약/대출 중복 방지 계약 체결 직전에 등기부등본 한 번 더 확인해서 추가 설정(근저당 등) 여부 확인이런 부분을 확인하시기 바랍니다