안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 집 매매시 보통 부동산, 어느정도 둘러보시고 결정하시나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집 매매를 결정하는 과정은 단순히 집만 보는 게 아니라,동네 전체와 생활의 질을 함께 평가하는 종합적인 판단입니다많은 분들이 하루 임장으로 결정했다가 입주 후 불만족을 겪기도 합니다1차는 동네 임장, 2차는 집 내부 임장,보통 최소 2~3회 재방문 후 계약 결정하는 경우가 많습니다단지 규모 몇 세대, 동 간격은 여유 있는지를 확인합니다내부 구조 방배치, 수납공간,천장 높이,채광/통풍,향, 소음 교통, 놀이터, 옆집/윗집 모두 보게 됩니다교통편 지하철/버스 거리,출퇴근 시간 체험, 초중고 배정학교, 편의시설 ,마트, 약국, 병원, 학원, 카페 ,주차는 여유가 있는지 확인하셔야 합니다치안/분위기 밤 늦게 돌아다녀봐야 느낌이 옵니다여러가지 조건들을 체크해서 계약을 하게 됩니다
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Q. 세입자가 매수자가 될 때 계약서 작성 문구 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약사항 ①매수인은 본 부동산을 현 상태 그대로 인수하며, 계약 이후 매도인에게 어떠한 하자보수, 수리, 보강 등을 청구하지 않기로 한다매수인은 매도인에게 도어락, 초인종, 조명기기, 위생설비, 마감재 등 일체의 설비에 대한 하자 및 기능 보장 또는 교체를 요구하지 않는다중요한 이유: 이 조항이 없으면 계약서상으로는 매수인이 추후 도어락 고장, 수도 불량, 보일러 문제 등을 이유로 책임을 청구할 수 있습니다,하자·누수 관련 면책 특약 문구 예시특약사항 ②계약일 현재 매도인은 본 부동산에 구조적 하자 또는 누수 사실을 인지하고 있지 않으며,매수인은 이를 확인 후 계약한 것으로 간주한다잔금 지급 이후 발생하는 누수 또는 하자에 대해 매도인은 책임지지 않는다 이런 특약 사항을 넣으시기 바랍니다,누수 특약을 넣는다면 일반적인 기준은?책임 기간: 보통 잔금일 기준 1개월~3개월하지만 이번 경우엔 책임 없음 방향으로 정리하시는 게 더 적절합니다단, 은폐된 하자 (벽 안 누수, 곰팡이 등)이 있다면 민법상 손해배상 책임이 따로 발생할 수 있습니다중개사 없이 계약을 진행하면 법무사라도 활용하시는것이 좋을거 같습니다매매는 처리해야 될부분이 많습니다
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Q. 아파트 이사를 해야 하는데 이사가 고민입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,이삿짐 견적 받을때 해체까지 되는지 먼저 확인을 하시면 됩니다,그래도 확실하게 하려면 삼성 서비스센터에 미리 전화해서 이사 전 해체 + 12/2 재설치 예약을 묶어서 진행이 되는지 확인을 하시기 바랍니다삼성 직원이 나와서 하는게 제일 효과적이긴 합니다처음 이사를 직접 준비하신다니 고민 많으시겠지만,미리 업체와 삼성 쪽에만 잘 예약해두시면 큰 문제 없이 수월하게 진행 가능합니다이사 잘하시기 바랍니다
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Q. 장모님과 우리가족과 집을 합치려고 하는데, 좀 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,디딤돌 대출 2억은 가능은 하지만 주택 가격이 6억 초과면 불가합니다,디딤돌 + 일반 주담대 병행은 불가능합니다,대출 총액 확보 방안은 보금자리론 등 일반 정책 주담대 활용 또는 주택 가격 하향 검토를 하셔야 합니다보금자리론 최대한 활용해 보시고사전에 은행 상담을 필히 받아 보시기 바랍니다
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Q. 부동산 계약 연장 후 중도 해지가 가능한가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우선 연장을 하시고 살다가 나가야 하는 경우가 생기면 그때 임대인께 말씀을 드리고 방을 빼시면 됩니다아니면 지금 재계약할때 언제까지 살거 같다 그때까지 계약을 하면 안되겠냐고 물어보고 협의를 하시기 바랍니다안된다고 할때 그때가서 방을 빼고 부동산 수수료를 내고 나오시면 됩니다
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Q. 전세보증금 인상으로 재계약시 계약기간을 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,계약서는 미리 작성한다해도 올린부분은 계약 기간에 맞게 입금하시면 됩니다,재계약서를 만기 한달전에 쓰셔도 됩니다올린금액으로 작성하고 거래신고와 확정일자는 다시 받으셔야 합니다올린부분의 확정일자는 지금받은 날자에 효력이 있으니 예전계약서와 같이 보관 하시면 됩니다,확정일자는 바로 받아도 됩니다
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Q. 부동산 매매 시 혼인신고 전 공동명의 후 주택담보대출 및 지분 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.증여세 이슈가 발생할 수 있습니다실지소유자 원칙에 따라 실제 자금 부담 비율대로 지분을 나누는 것이 원칙입니다따라서 자금 출처 대비 과도한 지분을 설정하면 세무조사나 증여세 부과 가능성이 생깁니다해결 방법은 지분을 자금 부담 비율(약 69:31)에 맞게 설정하거나,5:5로 하되, 여자친구가 1.25억을 추가로 부담하도록 자금 조정하면 증여 이슈는 피할 수 있습니다(예: 여자친구가 대출에 일부 보증을 서거나 본인 대출로 일부 차입)일부 은행에서는 지분율이 대출 비율과 맞지 않으면 대출 심사에서 꼬일 수도 있으므로,사전에 은행에 정확히 공동명의로 등기하고, 주담대는 단독으로 받겠다고 설명하여 상담받는 것이 안전합니다
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Q. 교외화 현상이 도시 발전에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,교외화가 도시 발전에 미친 긍정적 영향인구와 산업 시설이 교외로 분산되면서 도심의 인구 과밀, 교통 혼잡, 환경 오염 등의 문제를 완화하는 데 도움이 됩니다교외 지역은 상대적으로 주거 밀도가 낮고 녹지가 많아, 쾌적한 주거 환경을 제공함으로써 시민들의 삶의 질이 향상됩니다교외 지역에 신도시나 계획도시가 개발되며 도시의 기능이 분산되고 다핵화되어 도시 체계가 다양화됩니다교외화로 인해 도로, 철도, 학교, 병원 등 사회 기반 시설이 교외 지역에도 확충되어 국가 전체의 인프라가 균형적으로 발전합니다, 교외화가 도시 발전에 미친 부정적 영향인구와 기능이 교외로 빠져나가면서 도심이 쇠퇴하고, 상업·산업 기능이 약화되며 도시 활력이 떨어집니다도시 슬럼화 현상이 발생할 수 있습니다교외 지역에 새로운 인프라를 구축해야 하므로 막대한 비용이 들며, 기존 도심 인프라가 낭비되기도 합니다녹지 및 농지 개발로 인해 자연 생태계가 훼손되고, 자동차 이용 증가로 탄소 배출이 늘어나 환경 오염이 심화됩니다교외와 도심 간 통근 인구가 증가하면서 출퇴근 교통량이 폭증하고 교통 체증 및 대중교통 부족 문제가 발생합니다소득 수준에 따라 도심과 교외의 생활 수준이 달라지고, 계층 분리 및 지역 간 불균형이 심화될 수 있습니다이런부분에 영향을 줄수 있습니다
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Q. 안녕하세요. 관리비에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 공유면적이 많아서 일반 아파트나 빌라보다 관리비가 비싼편입니다하지만 주차시설이나 치안면에서 일반 빌라보다 좋습니다만약 같은 오피스텔인데 전자의 관리비가 싸다면 왜그런지 알아보시기 바랍니다매물을 올린 부동산에 차이점이 뭔지 알아보고 유리한 쪽으로 선택하시면 됩니다
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Q. 지역주택조합에 가입되어있는데 탈퇴여부
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택 서민들이 모여 집을 직접 짓겠다는 취지의 사업 방식입니다하지만 리스크가 크고, 정부나 전문가들도 일반인에게는 권장하지 않는 방식입니다현재 상황이 이런 경우라면, 위험신호입니다,조합 가입 완료,현재 상태 조합원 계속 모집 중,공사 미착공 (공사 시작 전),의문 탈퇴 시 위약금 부담이건 일반적인 지역주택조합 리스크 상황에 딱 들어맞습니다,체크리스트 현재 해당 여부1. 사업부지 100% 확보 안 됨 대부분 확보 전2. 조합설립인가 전 또는 직후 미인가 또는 초기3. 공사 미착공 + 모집 계속 중 해당4. 금액 변동 가능성 언급 있음 향후 추가분담금 가능성5. 조합운영이 불투명함 (정보 비공개) 설명회 등 비공개/지연이 중 3개 이상 해당되면, 위약금을 내더라도 탈퇴를 심각하게 고려할 상황입니다잘알아보고 선택을 하시기 바랍니다