안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 임차인에게 미리 얘기해야하나요? 계약갱신하고 얘기해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약갱신 전에 미리 말하는 것이 신뢰와 실리를 모두 챙기는 길입니다단, 말하는 시점과 방식이 매우 중요합니다, 법적 요건과 임차인의 권리1. 계약갱신요구권은 임차인에게 1회 보장됩니다 (최장 4년까지 거주 가능).2. 집이 매각되더라도, 임차계약은 자동 승계됩니다새 집주인이 임차인을 쫓아낼 수 없습니다임차인께 말씀드릴때는 이번에 계약은 원하시면 갱신해 드릴 예정인데,내년쯤 매각도 고려 중이라 미리 말씀드려요계약 조건은 동일하고, 혹시 집 보여주는 건 부담 안되시면 협조 부탁드릴 수 있을 것 같아서요물론, 살고 계시는 동안 어떤 불이익도 없게 하겠다는 멘트를 하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 전세집 구할 때, 어떤점을 알아봐야 할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세집을 알아볼때는 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 해야 합니다그래야 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다그집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하게 됩니다잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다이런부분을 고려해서 계약하셔야 합니다
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Q. 집을 사는 게 맞을까 아니면 계속 전세로 지내는 것이 맞을까
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본인의 자금 사정이 제일 중요합니다아파트,빌라,오피스텔 어떤 형태를 구입할지 먼저 생각을 하셔야 합니다아파트라면 이왕이면 신축이면 더좋습니다구축이라면 개발가능성이 있고 지분이 있다면 가능성 있습니다본인에게 맞는 유형을 선택하시기 바랍니다
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Q. 전세 이사 후 해야하는 절차들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세 이사 후 꼭 해야 하는 절차1. 전입신고 (필수)전입신고는 주민등록상 주소지를 변경하는 절차이며, 전세 세입자의 보증금 보호를 위한 대항력 및 우선변제권을 갖기 위한 필수 조건입니다이사한 날짜로부터 14일 이내에 신고해야 되지만 잔금치르고 바로 하는것이 좋습니다,모바일/온라인 가능:→ 정부24 (www.gov.kr) 또는 모바일 앱에서 본인 인증 후 신청 가능오프라인:동 주민센터 (행정복지센터) 방문.보증금 보호를 받기 위해서는 전입신고 + 실제 이사(거주) + 확정일자가 모두 필요합니다2.확정일자 받기 (강력히 권장)전세계약에 확정일자를 받으면, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 일부를 우선적으로 변제받을 수 있습니다동 주민센터 방문해서 계약서 원본을 지참하고 전입신고와 함께 가능합니다3.열쇠/비밀번호 변경 (권장)이전 세입자가 비밀번호를 알고 있을 수 있으므로 변경하는 것이 안전합니다4. 우편물 주소 변경우체국 홈페이지 또는 각종 금융기관, 카드사, 쇼핑몰 등에서 주소 변경 필요합니다정부기관 관련 우편물은 전입신고로 자동 변경되나, 민간 업체는 개별 변경해야 합니다5. 관리사무소 등록 / 주차 등록아파트나 빌라의 경우, 관리사무소에 세대원 등록 및 차량 등록 필요.6.인터넷, 수도, 전기, 도시가스 이전 신청각 회사에 연락하여 이사한 주소로 계좌 및 요금 청구지를 변경해야 합니다도시가스는 계량기 검침 및 명의변경이 필수이며, 지역별 도시가스 회사에 문의하시면 됩니다
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Q. 아파트전세살구있는데 요새워낙 전세사기가 난리잖아요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세기간이 1년이상 남아있으면 조건만 맞으면 가입이 가능합니다만약에 재계약을 한다면 가입할수 있습니다그때가서 자세히 알아보고 가입하시기 바랍니다
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Q. 집 매도 세금 관련해 궁금하여 문의 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도를 할때는 양도소득세가 발생을 하는데 1주택자라면 비과세요건을 갖췄다면 세금이 없을것이고 다주택자라면 그에 맞게 세금이 계산됩니다1주택자이냐 아니냐에 따라 세금계산은 다릅니다세무사한테 상담을 받아보시기 바랍니다
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Q. 다주택자가 부동산 구매시 절세하는 방법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조정대상지역 여부가 절세의 핵심입니다특히 지방 비조정지역 + 저가주택 매입은 절세에 유리합니다절세 전략: 2년 이상 보유 + 거주 요건 충족하면 조정지역 1주택자는 비과세 가능합니다중과 회피 위해 조정지역 외 매도부터 진행하셔야 되고 다주택자라면 임대주택 등록 활용하시면 좋습니다 (과거에는 감면 혜택, 지금은 실익 낮음)10년 이상 보유 + 비조정지역 주택 → 일반세율 + 장특공제 가능합니다분양권은 주택수에 포함되므로 양도세 중과 대상 될 수 있으니 주의를 하셔야 합니다
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Q. 2026년 집 구매 계획 관련하여 질문 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지역 전망 해운대·재송동은 장기 실거주 가치가 높습니다전세 시장 매물 부족으로 가격 상승 압력 있을수 있습니다매매 진입 시점 2026년 상반기 금리, 가격, 심리 요건 회복 예상됩니다실거주자라면 전세 재계약보단 매매 전환 고려할 시기입니다본인의 재정상태에 따라 결정을 하시면 좋을거 같습니다
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Q. 생숙 계약해지에 대해 질문드립니다 !
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.잔금대출이 안 나오는 경우에도,계약서에 명시된 조건이 없다면 계약 해지는 어렵고 위약금이 발생할 수 있습니다단, 대출 불가가 계약의 중대한 착오 유발 요인이었거나, 허위 설명이 있었다면 해지 주장이 가능할 여지도 있습니다계약서에 잔금대출 불가 시 해지 가능 특약이 있는 경우예:잔금대출이 불가할 경우 계약은 자동 해지되며, 위약금 없이 계약금 반환함이런 조항이 있다면 위약금 없이 계약 해지 가능합니다어떤 상태인지 확인을 하시기 바랍니다
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Q. 전월세 관련해서 질문드려요 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전에 나가게 된다면 먼저 임대인께 통보를 하고 방이 나갈때까지 기다려야 합니다방이 나가는것을 봐가면서 날자에 맞춰 다음집을 얻어합니다그래야 보증금을 받을수 있습니다부동산수수료는 임차인이 부담하셔야 합니다