안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 근저당있는 다가구 주택 계약시 최우선 변제권
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네. 보증금 2,000만 원은 최우선변제 대상으로, 전입 + 확정일자만 잘 받으면 경매 시 거의 전액 회수 가능합니다,아니요. 전입 + 확정일자 + 실거주 상태라면, 새 집주인도 보증금 반환 책임을 승계합니다,불가능합니다계약 기간 내에는 강제 퇴거 요구 불가하고계약 만료 시점에는 실거주 이유로 갱신 거절 가능합니다
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Q. 4년 전세 살이 후 계속 산다면 계약 새로 해야 되는지
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하는 것이 안전하고 권장됩니다기존계약의 연장으로 계약서를 다시쓰고 확정일자를 다시 받는다고 해도 보증금에 대해서는 예전에 받은 확정일자에 효력이 있으니 기존계약서와 같이 보관하시면 되고 거래신고는 다시 하시기 바랍니다
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Q. 일본의 도쿄가 아파트값이 폭등한다는데요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.도쿄 아파트값 폭등 얘기에서 한국 때문이라는 말이 나오는 이유는 여러 요소가 섞여 있는데요 사실 전부 확실하게 한국인 때문이라고 하는 증거는 적고, 보다 일반적/구조적인 원인이 크지만 한국을 포함한 외국인 투자자의 영향도 일부 있다는 평가가 있습니다통계 상 한국인이 일본 전체 부동산 구매에서 차지하는 비율은 크지 않다고 합니다가격 상승은 대부분 고급 주택(중심지, 브랜드 타워, 교통 인접 역세권 등) 위주이며, 일반 중저가 주택이 모두 폭등한 건 아니고한국인 외에도 중국, 홍콩, 싱가포르 등 여러 국가의 투자자가 참여하고 있다고 합니다많은 요인이 복합적으로 작용하므로, 단일 국가의 투자가 전체 시장을 이끄는 경우는 드물다고 합니다
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Q. 임대차 계약 해지 및 매수 계획 순서 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기가 12월이라면 먼저 임대인께 이사하겠다고 통보를 하시면 됩니다그러면 임대인이 방을 내놓으면 방이 나가는것을 봐가면서 질문자님도 그날자에 맞춰 매매할집을 계약하시면 됩니다방이 아직 안나갔는데 매매할집 계약을 하면 서로가 낭패를 볼수 있으니 임대인과 협의를 해가면서 날자를 조율하시기 바랍니다
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Q. 비규제지역 아파트 청약 당첨 계약 안할시 패널티?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비규제지역에서는 청약 당첨 후 계약을 하지 않아도 별도의 패널티는 없습니다주의할 점은 서류 제출까지 완료한 상태라면 LH나 지자체 등에서 청약 예절 위반자로 분류되는지는 지역마다 다를 수 있습니다다만 법적인 제한은 없고, 일반적으로 큰 불이익은 없습니다다만 향후 일부 공공 분양(공공분양, 신혼희망타운 등)에서는 청약 포기 이력이 누적되면 불이익이 있을 수 있으므로 기록은 남을 수 있습니다분양사(시행사)에서 계약 포기에 따른 별도 제재 조항이 있는지 계약 안내서도 확인해 보시고, 마음이 확실하시다면 계약 포기해도 큰 걱정은 안하셔도 될듯합니다
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Q. 아파트와 아파텔의 차이점이 궁금해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트와 아파텔(=오피스텔)은 겉보기에는 비슷하게 생겼고 내부 구조도 거의 같지만,법적 용도, 세금, 대출, 거주 안정성 등에서 큰 차이가 있습니다아파텔이란?아파트 + 오피스텔의 합성어로,외형은 아파트의 구조지만 법적으로는 업무시설인 오피스텔입니다아파트처럼 생겼지만, 법적으로는 주택이 아닌 경우가 많습니다(= 주택수에 포함되지 않는 경우도 있음)다르게 부른 이유는 건축법상의 용도가 다르기 때문입니다아파트는 주택법의 적용을 받는 공동주택이고 아파텔(오피스텔)은 건축법상 업무시설(준주택)로 주거는 할 수 있지만, 법적으론 주택 아닙니다같이 살아도, 법적으로 전혀 다른 부동산 상품이라는 뜻입니다
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Q. 근저당 걸려있는 집 계약시 최우선변제권
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,최우선변제권 기준 (2024년 기준, 서울 기준)보증금 2,000만 원 이하일 경우,전액 최우선변제 가능합니다 (100%)단, 대항력 + 확정일자를 갖춰야 합니다계약서 작성 + 확정일자 받기,입주 (전입신고 포함)따라서, 보증금 2,000만 원으로 입주 + 확정일자 받으면 최우선변제권 확보됩니다 근저당보다 질문자님이 후순위여도, 보증금이 2,000만 원 이하이면 전액 회수 가능합니다단, 경매 낙찰가가 너무 낮지만 않다면 가능성 높습니다,전입+입주로 대항력 생기면 새 집주인도 반환 의무 있습니다,계약 중 실거주 이유로 퇴거 요구되면? 계약기간 중에는 절대 불가, 계약 종료 후 실거주 사유로만 가능합니다
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Q. 신혼부부 전세 입주 예정입니다. 매매 고민이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,조건이 맞는다면,경기 북부(남양주, 의정부), 동탄, 광교, 김포 일부 지역 등은실거주+미래가치 측면에서 나쁘지 않습니다단, 교통 호재 없는 입주 10년 이상 단지는매매 후 가격 방어가 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다,완전히 사라지지는 않지만 축소는 확실히 진행 중입니다,부부가 함께 공부 시작하면 좋습니다짧은 유튜브, 실거래가 앱, 소설 같은 재테크 책부터 추천합니다,앞으로 집값은 단기 조정후 중기 회복 가능성 있습니다반면, 경기 외곽/지방은 구조적 하락 위험성이 있습니다지역적 차별화는 갈수록 심해질것으로 보입니다
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Q. 문구점 폐업이 늘어나고 있다고 하는데, 어떠한 이유에서 인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.최근 5년간 소상공인 문구점 수 약30~40% 감소했다고 합니다특히 초등학교 밀집 지역 이외의 문구점은 거의 사라지는 추세이고 반면, 온라인 문구 쇼핑몰과 팬시/디자인 문구 브랜드 매장은 증가 중이라고 합니다,동네 문구점이 사라지는 6가지 핵심 이유1 학교에서 준비물 일괄 제공 → 개인 구매 감소2 온라인 쇼핑몰 / 이커머스 확대3 다이소 등 대형 할인점 경쟁 심화4 학령인구 감소로 전체 수요 축소5 놀거리/문화 소비 트렌드 변화6 입지 약화 + 유통 구조 혁신 부족이런 문구점 폐업이 늘고 있다고 합니다
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Q. 반도체 산업의 지표는 보통 어떤 것들을 참고하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.반도체 산업의 판단은 단순한 순이익보다 다음과 같은 종합 지표를 통한 정성적/정량적 분석이 필요하다고 합니다,메모리 가격과 재고 흐름,전방 수요 (스마트폰, AI, 서버 등),제조사 가동률, 감산 여부,설비투자 및 장비 수주 흐름,국가 수출 지표이런부분을 참고 한다고 합니다