안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. "부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서"를 제출하여 개발행위 허가를 받고 준공전 개발행위 명의변경
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산개발업 비등록 대상(공급 외 목적) 확인서를 제출하고 개발행위 허가를 받은 경우에는 원칙적으로 개발행위 준공 이전에 명의 변경은 불가합니다.이는 비등록 확인서의 목적 자체가 최초 허가자 본인이 직접 개발하고 본인 외 타인에게 공급하지 않는다는 것을 전제로 하기 때문입니다.명의 변경은 이 전제와 상충되므로 허가 관청에서 반려될 가능성이 매우 높습니다.하지만 예외적인 경우 소명을 통해 명의 변경을 시도해볼 수 있습니다.질문하신 두 가지 항목에 대해 답변해 드리겠습니다.법인에게 공급하는 경우 제5호 관련해 최초 허가자가 대표로 있는 유한회사로 명의 변경을 하는 것은 가능할 수 있습니다.해당 법인이 사실상 최초 허가자와 동일성을 갖는다는 점을 소명해야 합니다.법인 등기부 등본과 주주 명부를 제출하여 최초 허가자가 법인의 지분 대부분을 소유하고 있는 실제 대표임을 입증해야 합니다.허가 관청에 해당 법인 명의로 변경해도 부동산개발업 등록 의무를 회피하려는 의도가 없다는 것을 명확하게 소명해야 명의 변경에 대해 승인해 줄 가능성이 있습니다.파산 위기 등 특별한 사유 제6호 관련해 개인의 재정 등 금전적 어려움을 이유로 명의 변경이 필요하다는 것을 명확하게 입증해야 합니다.법적으로 정해진 재산 감소 및 금전적 어려움의 정해진 비율은 없지만 재무 상태가 어려워 사업을 진행하기 어렵다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 부채 내역, 경매개시결정문, 잔고 증명서 등으로 재산의 감소 증명을 통해 재정 상태가 어려운 것을 증거로 제출해야 가능성이 있습니다.
부동산
Q. 소형 아파트를 투자할 때 주의할 점이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소형 아파트 투자는 안정적으로 임대료 수익과 아파트 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있다는 점에서 인기가 있는 투자지만 최근 부동산 시장의 상황을 고려하면 어느때보다 더 신중한 판단이 필요합니다.소형 아파트를 통한 투자에 있어 중요한 몇가지 기준을 보면 먼저 입지가 중요합니다.역세권 오피스 대학교 등 1인~2인 가구의 수요가 있는 곳으로 투자를 해야 공실 등 위험을 낮출 수 있습니다.다음은 임대 수익률을 꼼꼼하게 계산해야 합니다. 단순히 월세 수익 전부로 수익률을 계산하면 안되고 대출이자, 세금, 관리비용, 공실 가능성 등 지출 해야하는 부분을 정확히 계산해 수익률에 반영해 수익률을 계산해야 합니다.마지막으로 정부의 부동산 정책 방향, 다주택에 따른 보유세 등 세금 관련 부분도 사전에 계산해 보시고 세무사 등 전문가와 상담을 통해 결정하시길 바랍니다.
부동산
Q. 수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.수도권 주택공급의 확대 정책은 중장기적으로는 긍정적인 효과가 기대되지만 단기적 관점에서는 큰 의미와 효과는 없습니다.수도권에 주택공급을 통해 부동산 가격을 안정화한다는 점과 인허가 목표가 아닌 착공을 목표로 한다는 것에서 긍정적으로 볼 수 있지만 아파트 등 주택은 단기간에 즉시 공급이 불가하고 위치등 지구 지정, 원주민의 이주와 보상, 건설 후 입주까지 최소 3년 이상의 시간이 소요되기 때문입니다.LH가 보유한 택지를 활용해 직접 사업을 진행하는 부분은 긍정적이지만 현재 LH의 재무구도와 부채 등 실행 가능한지에 대해서는 더 실질적인 세부 계획이 필요해 보입니다.단기적으로는 영향이 미비하지만 수도권에 대규모 주택을 공급한다는 계획은 중장기적 관점에서 향후 서민 주거 안정과 부동산 가격 안정화에 분명 큰 도움이 될 것으로 보입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하는 데에는 어느정도의 시간이 걸리나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득에 필요한 학습 시간은 개인의 학습 능력과 기존 배경 지식에 따라 달라지는데 통상 독학으로 준비하는 경우 1년 정도 생각하시는 것이 일반적입니다.하루에 학습할 수 있는 시간과 집중할 수 있는 환경에 따라 6개월의 학습으로 합격하는 분들도 있고 2~3년 이상 시간이 걸리는 사람도 많이 있습니다.공인중개사 시험은 절대평가 방식으로 합격자를 선별하는 평가방식으로 치열하게 상대평가를 진행하는 공무원 시험과 비교 시 상대적으로 난이도와 학습량에 있어 쉽다고 볼 수 있습니다.공인중개사 시험은 1차와 2차 시험으로 진행하고 차수별 시험 시 각 과목당 100점 만점에 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 획득하면 합격입니다.고득점을 획득하는 전략보다는 절대평가의 기준에 맞게 과락 방지와 평균 점수 획득 전략으로 학습 계획과 전략을 세우는 건이 중요합니다.절대평가이기는 하지만 부동산학개론, 민법, 민사특별법, 공법, 세법 등 공인중개사 시험 과목이 많고 법률적 지식과 생소한 단어에 대한 이해가 필요하기에 꾸준한 반복 학습과 개념에 대한 확실한 이해를 통해 효율적인 학습을 하시길 바랍니다.
부동산
Q. 빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족인 엄마 명의의 빌라를 자녀에게 실제 가족간 매매로 명의 이전을 하는 경우 반드시 계약서 작성과 계약금, 중도금 또는 잔금에 대해 실제 매매 대금을 계좌 입금 방식으로 진행하시길 추천드립니다계좌 입금 방식 외 말씀하신 현금 지급 방식으로 진행 시 증여로 판단할 가능성이 높아 증예세 추징의 대상이 될 수 있습니다.추후 증여세 추징 시 계약서, 계좌 입출금 내역을 근거로 소명해야하니 반드시 계좌 입금 방식으로 거래하시길 추천드립니다.
부동산
Q. 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.선수비는 선수관리비를 말하는 것으로 아파트 관리비른 2~3개월 치 미리 납부하여 아파트관리 시 운영에 따른 비용적인 부담을 줄이기위해 사용하는 방식입니다.보통 신규 입주 아파트에서 많이 시행하는 것으로 국가가 강제적으로 시행하는 것은 아니고 아파트 입주자대표회의에서 의결하여 아파트 관리규약에 명시해 시행합니다.매매하는 아파트의 관리규약으로 시행하는 것이라면 확인서를 받고 매도인에게 지급하는 것이 합당해보이지만 관리규약에 명시된 내용이 아닌 것이라면 매매 시 매도인에게 지급 의무가 없는 것으로 기존 매도인과 현 매도인 사이의 해결해야하는 것이지 질문하신 매수인과는 상관이 없는 부분입니다.선수관리비와 관련해 관리규약에 명시되지 않은 내용으로 기존 매도인과 현 매도인 간 지급을 근거로 현 매수인에게 지급을 강요하는 것은 부당하나 이 부분을 부동산 매매 계약의 중대한 하자 및 사전 공지, 계약의 위반 등으로 보기는 어렵습니다.
부동산
Q. 지방에 아파트가격은 똑같은 브랜드라도 서울경기권보다는 저렴합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 지방의 아파트 시세는 브랜드로 판단하기 어렵습니다.브랜드가 동일해도 지방보다 서울이 당연히 시세가 높을 수 밖에는 없습니다.말씀하신 것처럼 토지 가격도 다르고 다양한 이유로 시세차이가 발생합니다.물론 공사에 들어가는 인건비, 자재비 등은 비슷해 보일 수 있으나 토지 가격에서 부터 주변 인프라, 문화시설, 일자리 등 다양한 것에서 차이가 발생하고 이는 시세로 이어집니다.지역간 부동산 불균형 해소를 위해 정확한 수요 예측을 통한 공급이 우선적으로 필요하고 정부기관청사의 분산, 교통망 확충, 일자리 확보를 위한 기업 등의 유치 정책을 통해 어느정도 해결은 가능하지만 비슷한 시세로 만들기는 어려운 것이 현실입니다.
부동산
Q. 생애최초대출 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.생애최초로 주택담보 대출을 받을 시 소득과 무관하게 70% 한도가 적용되지는 않습니다.규제지역 여부에 따라 달라지고, 수도권 및 투기과열지구의 경우 LTV 한도가 최대 70%이고, 비규제지역은 LTV 한도가 최대 80% 까지 가능합니다.소득은 외벌이 연 7천만 원 이하, 맞벌이 1억 원 이하인 경우에는 총부채상환비율(DTI) 지역과 관계없이 60%까지 적용됩니다. 투기과열지구에서도 생애최초 구입자라고 하면 LTV 40% 규제로 적용하는 것이 아니라 70% 적용을 받을 수 있고 DTI도 60%가 적용 가능한 완화된 수준의 대출이 가능합니다.
부동산
Q. 자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 상황에서 공동명의 지분 50%:50%로 매매 및 공동명의로 자금조달계획서 작성, 제출은 어려워 보입니다.배우자분이 전업주부로 소득이 발생하지 않는 상황에서 대출을 받는 것도 불가하고 장인어른에게 가족간 금전대여를 받는다 하더라도 실제 원금과 이자를 상환할 능력이 없는 것으로 판단할 가능성이 있기에 증여로 볼 수 있습니다.현재 가장 현실적인 방법은 남편 명의로 대출, 가족간 금전대여 진행하셔서 매매 진행 후 배우자 증여를 통해 10년 6억한도의 비과세 혜택을 보는 것을 추천드립니다.기존 금전 이동 내역 등 꼼꼼히 확인하셔서 비과세 한도 내에서 부동산 지분을 배우자 분께 증여하는 방식으로 진행하시고 혹시 모를 추징에 대비하여 세무사 등 전문가의 조언을 받으신 후 진행하시길 바랍니다.
부동산
Q. 1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존에 1주택을 소유한 유주택자가 추가로 조정대상지역에 주택을 취득할 경우 2주택자로 취득세는 8%로 중과 대상입니다.기존 보유한 1주택이 비조정지역에 위치한 저가 주택이라 하더라도 취득세 중과 배제 대상에 해당하지않습니다.취득세율은 조정대상지역 여부와 금액과 상관없이 주택 보유수에 따라 결정되기 때문입니다.