안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 초역세권에 위치한 단독주택은 어떻게 하는 것이 최선일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지하철 역사가 새로 생기는 공사는 단계적으로 역사 위치 인근에 가격 상승이 생깁니다.지하철 역사가 새로 생긴다고 위치가 결정되는 시점, 공사가 시작하는 시점, 공사완료 후 지하철 개통되는 시점 총 3번의 가격 상승을 예상할 수 있습니다.이런 3번의 가격 상승이 다 지난 후인 지하철 개통 후 매매하는 것이 지하철로 늘어난 유동, 편리한 교통편, 초역세권이 장점으로 부각되 더 높은 매매가격이 예상됩니다.
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Q. 아파트 분양자와 실제대금자와 다를경우를 모두 명의도용의심으로 보나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.분양권을 거래 시 계약자와 실제 자금을 지급한 사람이 다를 경우 명의도용을 의심받을 수 있습니다.분양권의 경우 전매를 제한하여 시세대비 저렴하게 분양받은 물건에 대해 일정기간 재산권 행사의 제한을 주는데 분양권 전매 제한 물건을 분양 시 계약자와 실제 자금 지급자가 다른다면 명의도용을 활용한 편법전매로 볼 가능성이 매우 높습니다.이런 상황으로 인해 소명요청서가 온 건으로 판답됩니다.먼저 가족간 거래라는 점과 전매 제한 기간 동안 실제 분양자가 보유했고 실제 거래가 진행되지않았으며 전매제한 이후 거래가 진행된 점을 강조하시고 자금 이동에 대한 내역을 정리해서 가족간 대여 형식으로 소명하는 것이 최선으로 보여집니다.다만 명확한 증거 기반의 소명이 아닐 시 자칫 명의도용, 편법 거래, 증여 등 오해을 살 수 있으니 세무사등 전문가와 함께 진행하시길 바랍니다.
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Q. 재건축으로 인한 자진이주계획에 이주를 안한다면?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.재건축 사업 진행이 본격적으로 진행하는 시점에서 자진이주로 일정 기간 내 이사를 하는 기간에 이사를 못한다 하더라도 강제로 퇴거를 시키지는 못 합니다.강제 퇴거는 관리처분계획 인가 후에 행정절차 진행 시점에 가능합니다.자진이주 기간이 퇴거의 강제성은 없지만 해당 기간에 이주가 다 진행되지 못하면 이주 혜택의 감소나 소멸, 재건축 지연, 지연으로 공사비 증가 등 개인과 조합에 피해가 발생할 수 있습니다.빨리 알아보시고 거처 마련하시간 바랍니다.
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Q. 양평역 부근은 학군이나 치안 면에서 어떤가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.양평역 인근은 서울에서 상대적으로 교통과 가격에서 만족도가 높은 지역이지만 학군에 대한 부분은 상대적으로 만족도가 낮은 지역입니다.양평역 인근은 공립학교가 도보권으로 위치했지만 특목고나 자사고 진학률과 서울 주요 대학 진학률을 보면 서울 내 다른 구보다 낮은 편에 속합니다.치안은 무난한 편이고 역 주변 아파트 밀집지역을 벗어사면 좁은 골목과 주택, 빌라 등이 있어 밤에는 조심해야 합니다.서울 내 다른 구와 비교 시 학군, 치안에 있어 높은 수준의 만족도를 주는 지역은 아닙니다.
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Q. 계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 임차인은 21년 최초 계약 후 두 차례 2년단위로 2번의 계약 연장을 하며 현재까지 거주중 입니다.말씀하신 내용으로 판단하면 지난 4년간 2번의 계약 연장의 과정에 계약갱신청구권을 명시적으로 사용한 것은 없다고 보입니다.첫번째 23년은 전세 가격을 낮추어 다시 계약한 것으로 기존 계약의 연장이 아닌 신규 계약으로 봐야합니다.다음으로 25년 초 문자로 상호 협의해 연장한 것은 합의 갱신으로 볼 여지가 높습니다.이에따라 현 임차인은 27년 초 계약 만기 시점에 임대인이 다른 임차인을 받기위해 퇴거 요청 시 계약갱신청구권을 사용한다면 받아줘야 할 상황입니다.
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Q. 집을팔때.시세차익없으면 내는세금이없나용
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.3억 5천만원에 구입한 주택을 동일한 가격인 3억 5천만원에 매도한 경우 주택을 통한 시세 차익이 없기 때문에 별도의 세금은 없습니다.동일한 가격에 팔아 시세차익이 없는 경우에도 세금이 없지만 1주택자가 2년이상 실거주한 주택을 12억원 이내에서 파는 경우 9억까지 발생한 시세차익에 대해 비과세로 별도의 세금은 없습니다.
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Q. 아파트 높은층 살면 병 걸리기도 하나요?..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 고층에 거주한다고 해서 질병에 걸린다는 의학적, 과학적 근거는 없습니다.고층에 대한 높이의 기준 차이도 개인적으로 차이는 있을 것으로 보이지만 전체 층수의 30% 수준의 상층부를 고층으로 보시면 됩니다.10층 기준 1~3층은 저층부, 4~7층은 중간층, 8~10층을 고층부로 보시면 됩니다.고층 거주 시 저층과 중간층 대비 기압차이로 인한 두통을 호소하는 경우는 있지만 뚜렷한 질병이 더 잘 발생한다는 근거는 없습니다.로양층에 대한 기준도 저층과 중간층 보다는 고층부가 전망이 좋고, 채광 확보가 용이, 소음 감소 등에 있어 상대적으로 로얄층으로 판단합니다.
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Q. 지금 집 사야할까요 기다려야할까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 가격은 단기적으로 변동은 있겠지만 중장기적으로는 우샹향의 방향성을 지속 유지할 것으로 보입니다.각종 규제로 부동산 가격이 위축된 지금 실수요자를 중심으로 원리금 등 비용 계획에 문제가 없다면 매수하시는 것을 추천드립니다.앞으로 대출 등 규제 강화로 전월세도 지속 상승 예정이라는 점도 참고해서 결정하세요.
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Q. 서울 아파트 계약 취소 건이 4000건...
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 내 아파트 계약 후 취소 건이 4천건을 넘있다는 것은 일반적으로 아파트 계약 및 실거래 신고 후 취소된 숫자입니다부동산 거래는 계약 체결 후 30일 이내 신고의무가 있는데 이후 대출과 관련한 변수, 자금도달 실패, 개인사정 등 다양한 이유로 계약이 취소될 시 취소 신고를 해야합니다.이런 개인 사정, 대출 및 자금 조달 관련 이유로 취소가 되는 경우 외 말씀하신 의도적인 아파트 가격 상승을 위한 시세보다 높은 업계약 후 취소하는 방식의 부동산 가격을 부풀리기 위해 계약 후 취소하는 경우도 있습니다.이런 인위적인 업계약 후 취소는 서울 전역에서 동시다발로 발생하기는 어려우며 특정 단지 및 동네 단위에서 가능합니다.4천건의 대부분은 정상적인 거래 후 각종 이유로 취소한 것으로 보는 것이 타당하며 일부 소수의 인위적인 계약 및 취소는 있을 수 있다고 보시면 되겠습니다.
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Q. 아파트 매도일과 매수일 차이날때 전입신고
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매매 시 매도일과 매수일이 달라 이틀 공백이 생기는 경우 전출신고는 매도일에 진행하시고 전입신고는 매수일에 하시면 됩니다.전입신고는 실제 거주를 시작한 날짜로부터 14일 이내만하시면 되기 때문에 매도일과 매수일 사이에 발생하는 이틀간은 다른 곳에 임니 거주하시고 임시거주지로는 별도로 전입신고를 진행하실 필요는 없고 매수 아파트에 입주일자에 전입신고하시면 됩니다.만약 가능하다면 매수한 아파트의 매도인과 이야기하셔서 매수일을 앞당기는 것도 방법이고, 현재 매수한 아파트에 누군가 거주 상태라면 일정 부분 비용을 제공하여 상호 협의 가능하니 계약 부동산을 통해 조율을 부탁해 보시길 바랍니다.