안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
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Q. 공공분양 잔여세대 추가 모집공고 관련 주담대
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보금자리론은 공공분양 분양 계약서 상 분양 가격 또는 KB시세 중 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 산정합니다. 발코니 확장비나 선택 옵션이 계약서상 분양가격에 포함해 기재되어 있다면 분양가격으로 인정받아 발코니 확장비나 선택 옵션을 포함한 총 금액에서 70% 금액을 대출 받을 수 있습니다.만약 발코니 확장비나 선택 옵션이 별도 계약서로 작성하여 분양가에 포함되지 않는다면 대출 금액 산정 시 제외 됩니다.감사합니다.
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Q. 부동산 전세사기 예방법이 몹시도 궁금해요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 전세 사기를 예방하려면 계약하고자 하는 주택에 대해 등기부등본을 확인해서 과도한 대출, 근저당 금액, 압류 등 과도한 권리 제한이 있는지 확인부터 해야 합니다.대출이 많다면 계약 만기 시 보증금을 돌려받기 어렵거나 경매로 넘어가 보증금을 잃을 수 있습니다.계약 시 등기부등본 상의 소유주가 맞는지 신분증과 반드시 대조해 소유주 본인과 직접 계약을 하는 것을 추천드립니다.임대차 계약서에는 확정일자와 전입신고를 특약사항으로 기재하여 대항력을 확보할 수 있도록 해야 합니다. 전세 사기 예방을 위해 전세금 반환보증보험에 가입하면 만약의 사태에 대비할 수 있습니다. 위 내용과 함께 계약은 반드시 부동산 중개 사무소를 통해 공인중개사와 진행하시면 전세 사기에 대해 예방하는데 큰 도움이 될 겁니다.감사합니다.
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Q. 임대차 계약 시 보증금 및 임대료 조건?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대친 계약 시 보증금과 임대료 또는 월세는 통상 동일 지역 내 시세를 통해 형성되어 있습니다.기본적인 시세를 바탕으로 보증금과 임대료 또는 월세가 형성된 상황에서 역세권, 신축 및 구축 여부, 빌트인 여부 등을 토대로 임대료 또는 월세의 가감이 발생합니다.임대료 및 월세의 지급일자는 임대인과 임차인이 협의하여 특정일자를 정하기도 하지만 보통 입주일자를 기준으로 계좌 입금 방식으로 지급합니다.
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Q. 집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택을 매수할 때 공동명의를 하면 세금 측면에서 종합부동산세와 매도 시 양도소득세에 있어 절세가 가능합니다.주택 매수 후 매도 시점에 양도차익에 대해 부부가 각각 기본 공제를 받을 수 있고 종합부동산세를 산출하는 경우에도 부부 각각으로 나누어 산출하기에 과세표준 금액을 낮춰 절세가 가능합니다.추후 상속이나 증여를 하는 경우에도 각자 지분에 따라 상속이나 증여를 하기에 상속세, 증여세에 있어서도 유리한 측면이 있습니다.단독명의는 절세 측면보다 재산의 관리 측면에서 유리한 측면은 있으나 절세가 어려워 요즘은 공동명의로 많이 진행하는 추세입니다.감사합니다.
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Q. 우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.우리나라의 현실상 수도권 집중 및 선호하는 이유는 지방 대비 혜택이 많기 때문입니다.수도권은 지방 대비 교통 인프라, 문화시설, 의료 시설, 일자리, 교육 혜택 등이 상대적으로 많기 때문에 인구가 몰리는 것이고 인구 밀집에 따라 한정된 주택이 수요에 급증으로 올라가는 것 입니다.정부에서는 정부부처 이동, 산업단지 조성 등 노력을 하고 있지만 단기간에 효과를 보기는 어려운 현실로 지역간 격차는 계속 벌어집니다.감사합니다.
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Q. 안녕하세요 질문이있어 문의드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.질문주신 내용은 임대인과 임차인간 협의의 문제입니다.원칙적으로 임차인은 계약서에 작성한 보증금과 월세를 정해진 날짜에 지급하고 임대인은 주택을 임대하는 것 입니다.계약서의 상호의무가 이행되지않으면 계약해지를 할 수 있습니다.다만 임대인이 임차인의 사정을 고려하여 미 입금된 보증금을 월세로 계산하여 입금시점까지 받거나 하는 방식으로 협의하여 상호 동의한다면 계약의 수정이 가능합니다.임대인에게 사정을 설명하시고 잘 협의하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 소유자 동의 없이 재개발시 공공청사로 결정
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.국가의 재개발 구역 지정 및 수용은 개별 소유주의 동의 여부와 상관없이 구역 내 전체 소유주의 동의 비율에 따라 사업 진행이 가능합니다.도시 및 주거환경정비법과 국토계획법에 근거하여 재개발의 경우 전체 주택 소유자의 75% 이상, 토지 소유자의 50% 이상 동의 시 사업진행이 가능하며 기준 이상의 동의를 득한 경우 보상 단계에서 보상금을 반드시 지급해야 합니다.보상금은 사업시행사에서 1명, 재개발 구역의 조합_주민이 1명, 상호 협의하에 추가 1명으로 총 3명이 감정평가사를 선정하여 각자 토지, 주택 등에 대한 감정을 진행하고 감정가 평균을 산출하여 보상금을 결정하고 상호 협의를 통해 최종 보상금을 결정해 사업을 진행하거나 만족스러운 금액이 아닐 시 행정소송등을 진행하기도 합니다.감사합니다.
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Q. 신혼부부 주택 매수시에 무주택 유지 의견
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.투자 관점에서만 본다면 결혼식 이후 혼인 신고를 하지않은 상태로 유지 시 말씀하신 부부 중 1명의 무주택유지는 추후 청약이나 추가 주택 매입 시 유리한 측면이 있습니다.혼인 신고를 하면 부부 중 한명만 주택을 소유하고 한명은 무주택이라 하더라도 세대로 보기 때문에 무주택에 대한 의미가 없습니다.결혼식을 하더라도 법적으로 혼인 신고를 하지않은 상태에서 부부 중 한명의 무주택은 투자관점에서 추가 주택 매수 시 취등록세 에서 유리하고 이후 매도 시 2주택으로 분류되지 않아 양도소득세에서도 유리합니다. 공공 부분 청약에서도 무주택자 혜택 청약이 가능합니다.감사합니다.
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Q. 서울 아파트 공공분양 청약과 금융소득의 관계
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 아파트 공공분양 청약 시 소득 기준에 있어 금융소득은 연간 2천만원 까지는 소득에 포함하지 않습니다.연간 2천만원이 넘을 경우 2천만원 초과한 금액에 대해 12개월로 나누어 월 근로소득에 포함 시킵니다.연간 금융소득이 2천 4백만원이라고 하면 2천만원을 제외한 400만원에 대해 12개월로 나눈 33만원정도가 합산으로 보시면 됩니다.감사합니다.
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Q. 40대가 결혼하려면 아파트가 꼭 있어야 하나요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역별 차이는 있지만 대출없이 자기 자본으로 아파트를 매수하는 것은 쉽지않습니다.예전에는 결혼을 위해 남자가 집을 마련하는 것이 당연했지만 요즘은 남여가 함께 반반씩 준비하는 분들도 많이 생기고 있고 꼭 신혼의 시작을 아파트에서 할 필요도 없습니다.본인이 처한 상황과 자금 상황에 맞게 시작하시고 점차 재산을 늘리며 부동산도 키워나가면 됩니다.부동산은 거래 단위가 크기 때문에 절대 대출은 안하겠다라고 생각하지마시고 매월 감당 가능한 수준으로 대출도 활용해야 한다는 점도 고려하시길 바랍니다.감사합니다.